2495
Країни, де найкраще інвестувати в нерухомість у 2010 році
— Нерухомість
Завершення старого року і старт нового - це завжди час підбивати підсумки. А в нашому випадку інтерес до підсумків ще гостріший: світова фінансова криза принесла так багато змін, що сплутала всі карти і змінила тенденції.
В той же час саме в її нещадному світлі ринки нерухомості різних країн врешті з'явилися перед нами без ілюзій. Лише тепер ми можемо дізнатися про їх справжню ціну.
Коли доступна іпотека - зло
Нерухомість - хоч і особливий, але все-таки товар. Тому закони ринку діють на нього так само, як і на будь-який інший: якщо якийсь товар затребуваний, ціна на нього зростає; зростання цін провокує зростання виробництва товару; надмірна доступність призводить до затоварювання і падіння цін. Ця проста схема в нерухомості обростає характерними для цієї індустрії деталями. Одна з найважливіших специфічних деталей - іпотека і правила її отримання.
США, Іспанія і Великобританія, де іпотека була особливо доступною через використання сек’юритизації (випуск і продаж іпотечних цінних паперів), опинилися в найскладнішій ситуації. Проте, через місцеву специфіку, кожна з цих країн "нещасна по-своєму" і, відповідно, викликає різну реакцію в інвесторів.
США в цілому є зараз величезним затовареним ринком, з неабиякою часткою distressed properties - власності, якої її нинішні власники готові позбутися якнайшвидше через свої фінансові проблеми. Доти, доки такий тип власності складатиме значний відсоток на ринку, США залишатимуться привабливою для закордонного інвестора країною. Тонкість, проте, в тому, що пропозиція в провінції істотно ширша, ніж у великих містах, де якраз вищий попит.
Якщо інвесторів традиційно манить Нью-Йорк (де майже п'ята частина покупців - іноземці), то сегмент distressed properties там поступово вичерпуватиметься, незважаючи на те, що ціни залишаються дуже високими. Особливу увагу інвесторам варто звернути на той факт, що вперше за останні два роки в третьому кварталі 2009 року рівень продажів "вторинки" зріс на 9,3% - чи варто чекати, поки попит і ціни повернуться до докризового рівня?
У Великобританії, де пропозиція завжди обмежена, у вересні 2009 року було відмічено деяке зростання цін на 1,6%. У зв’язку з безробіттям і загальним зниженням прибутків попит навряд чи почне зростати семимильними кроками, а значить, і ціни не зростуть. Проте зрозуміло, що британська дорога нерухомість завжди залишатиметься дорогою і престижною - важливий чинник для тих інвесторів, яких цікавить вкладення на тривалу перспективу.
В Іспанії, яка особливо постраждала від кризи, зараз панує тиша: з п'яти агентств нерухомості в кращому разі вижило одне. Вибір для покупця якнайширший, можна вередливо відбирати особливо ласі шматочки на морському узбережжі і не забувати, що торг завжди доречний. Європейців більше цікавлять острови, де вода чистіша, а природа привабливіша. Росіяни віддають перевагу материковій частині, адже і до неї нам треба ще добратися, а вже додаткова дорога до островів не надихає на покупки.
Надійність високої проби
Найбільш стійкими до кризи виявилися ті ринки, на яких купити нерухомість непросто. Характерні приклади - Швейцарія, де в багатьох регіонах взагалі заборонено продаж нерухомості іноземцям; Німеччина, де через високі податки навіть місцеві жителі вважають за краще знімати (до 57% населення), а не володіти; Австрія, де спекулятивні операції з нерухомістю просто невигідні. Так, дохід від нерухомості в цих країнах невисокий, навіть в гірськолижних та інших курортних зонах, але тим, хто хоче надійних інвестицій, варто звернути погляд на цю частину Європи. Фахівці відносять до цієї ж категорії багаті малі й карликові країни, в яких криза майже не відчувається.
Західна Європа приваблива для російського покупця завдяки географічній близькості та зручності подальших переміщень: між більшістю європейських столиць - година польоту. Але треба пам'ятати, що надійність її ринків має зворотний бік: нерухомість тут дорога в експлуатації і приносить низький прибуток при здачі в оренду: вважається, що 3-4% від вартості житла на рік - межа її можливостей. Якщо вважати цей показник основним, то зі всіх країн Європи залишиться лише 11, де він більше або дорівнньє 5%.
Проблема в тому, що більшість з них розташовані в Східній Європі, і ці нові ринки поки не заслужили на повну довіру інвесторів. У всіх ще свіжі в пам'яті деякі цікаві миті з життя східноєвропейських ринків нерухомості. Наприклад, коли через відсутність контролю за забудовою злетіли до рівня італійських ціни на ринках Чорногорії, як був роздутий ринок нерухомості Болгарії, як зростали ціни в Латвії - у всіх цих країнах ми тепер спостерігаємо стагнацію і затоварювання ринку. Різкі стрибки як зростання, так і падіння цін, нестабільність ринку не мотивують інвестора до здійснення покупки.
Велике італійське мережеве агентство Idealista опублікувало список європейських міст, де цього року особливо вигідно інвестувати в нерухомість. У першій п'ятірці - Брюссель, Амстердам, Берлін, Мілан і Рим. Список складений за принципом price earning ratio (відношення ринкової ціни до чистого прибутку) і показує, з якою швидкістю вкладення в нерухомість себе окупить. Покупка апартаментів у Мілані та Римі, які замикають п'ятірку, окупить себе через 22 і 24 роки відповідно.
Це потрібно знати!
Загальне правило, як купити будинок і не втратити на цьому гроші, будується на простих закономірностях. Якщо ви знаєте, що на якомусь локальному ринку будується величезна кількість об'єктів, в основному на банківські кредити, будьте впевнені: тут можна чекати розвитку сценарію Іспанії або Болгарії - скоро "бульбашка" лусне.
Якщо в Дубаї ціни зростали на 20-30% на рік, а з окремих об'єктів і більше, навряд чи здивує інформація про те, що в 2009 році ціни знизилися там на 47%, побивши всі рекорди. Старе правило ринку нерухомості свідчить, що зростання цін можна вважати нормальним в рамках 10% на рік - при зростанні більше цієї цифри ринок вважається високоризикованим і нестійким.
Питання, на які потрібно отримати відповіді, не такі вже численні, але повинні вам допомогти скласти чітку картину. Чи можуть купувати іноземці на цьому ринку, на яких умовах? При цьому варто пам'ятати, що вочевидь велика кількість іноземних покупців є ознакою спекулятивного ринку.
Чи є ціна на об'єкти реалістичною або ринок перегрітий? Помічено, що першими цікаві ринки знаходять англійці: якщо вони тут щойно з'явилися, випередивши інших європейців, цілком може виявитися, що ця країна - майбутній хіт продажів.
Скільки можна заробити на оренді і чи доброзичливим в цьому відношенні є місцеве законодавство? У розвинених країнах прибуток від оренди дуже рідко перевищує 3-5% від вартості об'єкту на рік, тоді як в курортних зонах малорозвинених країн ця цифра може доходити до 10% і навіть перевищувати цей рівень.
Скільки коштує обслуговування операції і наскільки високі податки? Чи є податки на швидкий перепродаж, на яких умовах об'єкт переходить до спадковоті, чи потрібно в цій країні платити податки на прибуток, отриманий за кордоном?
Які фахівці допоможуть вам при покупці будинку і скільки це коштуватиме? Скільки коштує експлуатація будинку, його ремонт і вдосконалення? Чи є спеціальні дотації держави, наприклад, на установку сонячних батарей або реставрацію історичного об'єкту?
Якщо вам скажуть, що в далекій чудесній країні можна купити будиночок за смішні гроші, це означає одне з двох: або вас обманюють, або він коштує саме цих смішних грошей, і тоді він вам, швидше за все, не потрібний. І криза зовсім не виправдання для нереалістичних цін. Якраз навпаки, вона розставляє все на свої місця.
За матеріалами: Realt.UA
Поділитися новиною
