Дешеве житло вже розбирають

06.04.2009, 13:00 — Нерухомість

14593

Не дочекалися продавці житла, що було у вжитку, ані весняного розквіту попиту ("антикризових" покупців мало), ані припинення спаду цін - за березень вони впали ще майже на 5%. Щоправда, порівняно із зимою, коли ринок взагалі спав, розморозилася покупка найдешевших однокімнатних і двокімнатних квартир. Ми запитали у експертів, чого варто чекати найближчого місяця.

Беруть по $40-60 тисяч

"Порівняно з 2008 р, кількість угод упала на 70% - стільки становили раніше покупки через іпотеку, яких зараз немає: банки майже не кредитують, - констатує перший віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості України Сергій Злидень. - І все-таки є невелике пожвавлення ринку за рахунок повернення відкладеного попиту. Період різкого зниження цін уже минув, зараз найкращий час підшукувати варіанти і купувати".

А от нам здається, що година покупця ще не пробила! Якщо хочете взяти житло ще дешевше - чекайте літа, коли млявий ринок зовсім "усохне". Тоді ті, кому треба терміново продати квартиру, віддадуть її на чверть, а то й на третину дешевше, ніж зараз.

"Попит пішов на найдоступніше житло: однокімнатні ціною до $40-50 тис. І двокімнатні до $60-65 тис. швидко йдуть, - говорить директор АН "Золотий ключ" Сергій Степанюк. - Як бачите, проміжок у вартості затребуваних 1-кімн. і 2-кімн. квартир - усього $10-15 тисяч, але це не парадокс, а сьогоднішні реалії. Товар коштує стільки, скільки за нього готовий дати покупець, а в умовах відсутності іпотечних кредитів люди, мабуть, більше заплатити не в змозі".

Директори АН "Аякс" Борис Єгізарян і АН "Спарта" Юрій Цегельник також стверджують, що ринок оживився лише в сегменті 1-2-кімнатних "хатинок" у спальних районах, вартістю, відповідно, до $55 і $70 тис., а от трикімнатними навіть за $85-90 тис. майже ніхто не цікавиться.

Експерти сподіваються, що, розібравши найдешевше, народ переключиться і на дорожче житло, але самі собі суперечать. За їхніми даними, більшість покупців - люди, що зібрали гроші на 1-й внесок для іпотечного кредиту (і, зрозуміло, що не зуміли взяти його) або що встигли зняти готівку з банківських депозитів. Так звідки ж візьмуться заможніші гаманці, якщо все більша кількість банків заморожує видачу вкладів, а на реанімацію іпотечного кредитування цього року навряд чи варто розраховувати?

На скільки подешевшають

Немов змовившись, усі названі (а так само і неназвані) опитані нами ріелтори прогнозують, що у квітні падіння вартості квартир складе 3-5%. Ми більше схиляємося до 5% з тієї простої причини, що якщо вже у традиційно сприятливому для ринку березні був такий спад, то у квітні сам Бог велів. У такому випадку, красна ціна однокімнатних упаде на $2 тисячі (до $41 тис.), двокімнатних - на 3 (до 57 тис.), а трикімнатних - на $4 (до $81 тис.).

Найдоступніші

Всупереч твердженням ріелторів про те, що найдешевші квартири "летять" за 1-2 дні, ми їх виявили чимало. Цікаво, що й за найбільш "демократичними" варіантами – малесенькими кімнатами готельного типу - хазяї готові торгуватися, уступаючи до $1-1,5 тисяч. Той же рівень "доброти" поширюється і на 2-3-кімнатні хрущовки і "чешки". А застояні на ринку більше 2 місяців готові віддавати на $2-3-4 тис. дешевше.

1-кімнатні
$24 500 Подільський р-н, пр. Правди, 22/11/4 кв. м
$25 700 Солом’янський р-н, вул. Виборзька, 24/14/5 кв. м
$28 000 Оболонський р-н. вул. 8 Березня, 20/12/5 кв. м

2-кімнатні
$49 000 Шевченківський р-н, вул. Українська, 35/24/6 кв. м
$50 000 Дніпровський р-н, вул. Стальського, 47/30/7 кв. м
$50 000 Дарницький р-н, вул. Леніна, 45,5/27,6/6,6 кв. м

3-кімнатні $68 000 Дніпровський р-н, вул. Тампере, 50/36/7 кв. м
$69 000 Дніпровський р-н, вул. Ватутіна, 63/42/7 кв. м
$72 000 Голосіївський р-н, вул. Васильківська, 57/42/7 кв. м

"Первинка" : Надійніше і вигідніше купувати у спекулянтів

Приємно було спостерігати, як новобудова напроти мого будинку обростала поверхами. Але тиждень тому вона стихла, поповнивши когорту заморожених об'єктів - залишилися лише сторожі та бездомні собаки...

Міністерство регіонального розвитку і будівництва майже місяць тому обрало перші 60 будинків зі ступенем готовності не нижче 70% і передало список у Кабмін для виділення держкредитів для їх добудовування. Але обіцяні урядом 3 млрд грн. на "недобудову" ще не виділені.

"Я думаю, цих грошей у бюджеті немає, та й механізм їхнього розподілу не прописаний, - говорить гендиректор девелоперської компанії "ТММ" Микола Толмачов. - Будівельникам треба розраховувати на себе. Наскільки я знаю, ніхто нові об'єкти не починає, але будинки, близькі до завершення, великі компанії доводять до розуму. Після того як забудовники знизили ціни на 25-50% за рахунок здешевлення цементу, металу і урізування зарплат робітникам, люди знову почали купувати квартири в готових будинках. А от незавершені квартири майже не беруть, вважаючи це занадто ризикованим вкладенням грошей. Думаю, на подальше зниження цін реалізації підуть тільки одиничні забудовники, що зазнають труднощів із погашенням кредитів".

"Немає причин для цінового демпінгу в тих, хто добудовує об'єкти за свої кошти або за банківські кредити, - вторить начальник управління інвестицій тресту "Київміськбуд-1" Тарас Зябкін. - Порівняно з минулим роком, народ купує у 4 рази менше житла, і тільки у готових або близьких до завершення будинках, але й об'єктів таких небагато. А що ж до урядових 3 млрд. на підтримку галузі - їх ніхто не бачив і я не впевнений, що побачить".

Але, вибачте, середні ціни на "метри" у новобудовах продовжують падати - за рахунок чого? "Не за рахунок готових і зданих в експлуатацію будинків - тут будівельники вже не уступають ні копійки, а за рахунок 20-30%-их знижок на житло у ще не завершених об'єктах, - вважає директор консалтингової компанії Building&Live Development Віктор Распутний. - Такі преференції багато забудовників дають клієнтам, готовим внести 30-50% авансу за майбутню квартиру. Є й компанії, які одразу надають 50-60% знижки, але це дуже схоже на відбір грошей під повітряний замок. Навряд чи продовжиться масове здешевлення готової "первинки", як було на початку кризи: у будівельників відновляються продажі (поки - одиничні), а якщо попит пішов, то й ціни знижувати ні до чого".

"Того попиту - кіт наплакав, і будівельники повинні опускати ціни квартир але... не можуть, оскільки зараз завершують будинки, у яких собівартість - у середньому $1000/кв. м, тому й продавати нижче ніж за $1200 невигідно, - стверджує незалежний аналітик Ярослав Цуканов. - Але вже через півроку будуть готові будинки із собівартістю у $600 (у них використовувалися будматеріали, що подешевшали, їх зводили "напівбезкоштовні" робітники) - і от там напевно будуть квартири по $800-900 за "квадрат".

Але навіщо чекати і ризикувати, вкладаючи в недобудови? Навіть дешевше, ніж у будівельників, можна купувати квартири у спекулянтів у вже зданих у експлуатацію і частково заселених будинках, таких пропозицій - величезна кількість. Це придбання абсолютно безпечне".

Земля: Удвічі уступають, але майже не купують

Ще стрімкіше, ніж квартири, покотилася під ухил вартість ділянок під індивідуальне житлове будівництво. За березень у різних районах Київщини зафіксований "мінус" у 5,5-8%. І, помітимо, ці "прайси" відображають апетити продавців, а реальні угоди відбуваються набагато дешевше, нерідко - у 2-3 рази.

Однак незважаючи на гарячий сезон - саме навесні минулих років відбувалася левова частка покупок - нині інтерес до "вічної цінності" наближається до нуля.

Купувати? Краще - чекати!

"Падіння цін на ділянки не зупиниться, а прискориться: у квітні, за нашими прогнозами - до 15-20%, - вважає віце-президент Земельного союзу України Руслан Вдовенко. - Цей товар став майже незатребуваним. Не до того зараз людям, щоб купувати землю, їм би вижити. Багато хто цікавляться, консультуються і дивляться ділянки, але до купівлі-продажу справа рідко доходить. Тим паче, що потім треба будувати будинок, а це колосальні витрати. Придбати землю і будуватися за особисті кошти можуть одиниці. Раніше основна маса робила це за банківські кредити, але їх зараз не видають і, напевно, на рік про них треба забути.

Якщо ж у вас є "живі" гроші, раджу не поспішати з покупкою - до середини літа ціни знизяться ще у 1,5 рази. Або, якщо квапитеся, шукайте продавця, що зазнав фінансових труднощів (взяв кредит і не може повернути; виникла термінова потреба у готівці для підтримки свого бізнесу): у нього можна сторгувати ділянку в 2-3 рази дешевше від заявленої вартості".

"Ті, хто хоче швидко продати, часто скидають ціну вдвічі, - підтверджує провідний спеціаліст консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. - Якщо ще є час, вичікуйте: падіння цін прискорюється. А якщо поспішаєте, то й зараз зможете задешево знайти ексклюзивні ділянки - поруч із автотрасою, газопроводом, з проведеною електрикою і поблизу лісу, річки або озера. Вибір величезний, за деякими районами пропозиція перевищує попит у 50 разів. Однак і найпривабливіші наділи "висять", оскільки особистих коштів у людей мало, а банки не кредитують. Тільки якщо МВФ виділить черговий транш і ці гроші пустять на рефінансування банків, вони відновлять видачу іпотечних кредитів і земельний ринок може оживитися".

Здається, ця надія ілюзорна. Кредит МВФ напевно піде на підтримку гривні. Якщо ж банкам щось і перепаде, вони затурбуються не видачею нових позик (тим більше - на покупку землі, що стала практично неліквідом), а погашенням своїх боргів.

Отже, час працює проти продавців, їм доведеться усе швидше скидати ціни. А покупцям залишається лише чекати, поки наявна заначка дозволить їм стати "поміщиками".

Інвестиція невигідна

"Не раджу в найближчі півроку вкладати гроші в ділянки з метою збереження накопичень і подальшого спекулятивного перепродажу, - говорить незалежний експерт Руслан Кізлайтіс. - Звичайно, земля - не банківський депозит, а реальна цінність, що нікуди не дінеться. Але, по-перше, ціни продовжать падати, і чим пізніше ви її купите, тим більше заощадите. По-друге, з вигодою перетворити ділянки в гроші в найближчі 2-3 роки буде складно. Навіть якщо їхнє подорожчання відновиться, з урахуванням інфляції ваш дохід виявиться мізерним".

"Як об'єкт інвестування для одержання доходу земля "вмерла" на кілька років наперед, - вважає Вдовенко. - Спекулянти, що купили землю до кризи, сьогодні нечасто можуть її продати без збитку. Можливо, вам й удасться заробити, якщо візьмете привабливу ділянку на "дні" ціни і продасте на піку. Але це вже питання везіння".

Приватні будинки "обвалюються"

В очах рябить від пропозицій особняків на околицях столиці, виставлених на продаж. Їхні власники, як правило, - підприємці-невдахи, для яких криза виявилася фатальною. Вони терміново позбуваються від будинків, щоб розплатитися за іпотечними кредитами або позиками, узятими під бізнес, що загальмувався нині.

Із іншими будинками ми вже другий місяць "вітаємося": не продається за $160 тис. котедж у Новопетрівцях (250 кв. м), хоча це вдвічі нижче від докризової ціни. Привіт, особнячок у Гореничах, твої 220 кв. м усього за $140 тис. поки нікого не спокусили, незважаючи на 3-кратний демпінг порівняно із благополучними часами. Ну а новачкам, наприклад, будинку в Новобогданівці за $100 тис., за квадратури всього лише 140 метрів, напевно, довго доведеться чекати нових хазяїв.

"Котеджі на вторинному ринку чинять жорстку конкуренцію "первинці", - стверджує незалежний аналітик Ярослав Цуканов. - Забудовникам котеджних селищ доведеться скинути ціни з теперішніх $1200-1300 до $700-800 за "квадрат", інакше клієнтів вони не дочекаються і після закінчення кризи. Майбутнє за тими, хто запропонує будинки площею до 150 кв. м, розраховані на небагатих покупців, тому що заможна клієнтура вже "упакувалася" великими особняками".

"Для успішного продажу котеджу оптимальна площа - 100-120 кв. м, а самої ділянки - до 10 соток, - вважає Руслан Кізлайтіс. - У сумі покупець повинен викласти не більше $100 тисяч. Зараз на ринку є пропозиції за $1000 за квадрат", це вже готові будинки в котеджних селищах, а попиту на них практично немає. Чому? Їхня площа, як правило, близько 300 кв. м, а це занадто багато і дорого для потенційних покупців".

Оренда: Сьогодні за $200 безліч, на черзі - за $150 Вибір житла, здаваного в оренду, зростає не щодня, а щогодини. І не дивно: тисячі власників квартир, що не зуміли їх продати, в очікуванні кращих часів переключилися на здачу в оренду. Продзвонивши найдешевші варіанти ($170-180), ми вже не виявили виставлених квартир. "Ідуть за 1-2 дні", - типова відповідь як хазяїв житла, так і ріелторів-посередників. Зате "хатинки" за $200 - в асортименті, а ще місяць тому вони зустрічалися дуже рідко. Ми провели "допит" тих, хто представив такі квартири, щоб одержати ціновий прогноз на найближчий місяць-два.

2200 чи 1700 грн.? Ріелтор АН "Альянс-брок" Віталій Шинкарук сказав: "Єдина перевага 1-кімн. квартири, з приводу якої ви дзвоните - велика площа, близько 50 кв. м. Інше - недоліки: стан поганий, житло не обладнане. Хазяїн хоче одержувати 2200 грн. на місяць, а я йому втовкмачую, що дай Боже здати її за 1700 грн. За всіма ознаками, я вважаю, у найближчі 2 місяці буде величезне зростання пропозиції та різке зниження попиту. Багато фірм скорочують співробітників, зарплати знижують - це призведе до падіння платоспроможності наймачів, і орендарям доведеться уступати. Процес здешевлення буде плавним, але до літа, думаю, з'явиться достатньо кімнат готельного типу і навіть повноцінних "одиничок" на околицях за $150-170".

$150 - реально. Приватний брокер Олександр Сергієнко відмітив: "Кімната готельного типу, що вас зацікавила, за $180 пішла одразу.

Швидко здаються і за $200, якщо вони - у гарному стані, мебльовані, "упаковані" побутовою технікою. Але якщо в країні не відбудеться позитивних змін у політиці та економіці, ситуація з роботою і зарплатами буде і далі погіршуватися, то відтік з Києва іногородніх зросте і за наймачами хазяї стоятимуть у черзі. Уже зараз пропозиція перевищує попит у 3-4 рази. Власникам житла треба перебороти психологічний бар'єр і здавати за стільки, скільки будуть готові платити клієнти. Думаю, за 2 місяці 1-кімн. квартири за $150 стануть реальністю. Це буде житло задовільне, не поруч із метро, але для небагатих і неперебірливих – те що треба".

Поступок мало, "фарш" давай!

Брокер АН "Вогні Оболоні" Людмила Коршенко вважає: "Обов'язково ціни будуть падати - людям зарплати затримують, надбавки-премії зрізали, тому квартиронаймачів буде ще менше, а орендодавців - ще більше. До літа навіть "одинички", у яких зроблений гарний ремонт, є необхідна техніка і меблі, почнуть здавати на 10% дешевше, а не відремонтовані - на 20%. Вважайте, квартири підуть від $160-180".

"Упевнений, що ціни впадуть уже у квітні, і тільки дешевиною постояльців уже не залучиш, - говорить ріелтор АН "Аліс-груп" Дмитро Коваленко. - Красна ціна кімнати готельного типу буде $180, притому вже "нафаршированої" меблями, побутовою технікою і пристойним ремонтом. А в зовсім "нікудишнє" житло, думаю, клієнти взагалі не підуть: різниця ціни $20-30 незручності не компенсує".

За матеріалами:

Сьогодні

Місце для вашої реклами

Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас