3211
Спекулянти пішли на ринок оренди
— Нерухомість
Кількість квартир, які здаються в оренду в Києві, виросла з початку нинішнього року більш ніж у два рази. Причому значна частина нових об'єктів пропонується в середньому і високому цінових сегментах, завдяки чому їхні клієнти одержали можливість вибору та торгу.
У той же час в економ-класі, на який традиційно орієнтуються студенти і молоді сім’ї, як і раніше спостерігається дефіцит пропозиції, внаслідок чого багато орендарів змушені шукати житло в передмісті столиці.
Дорога пропозиція виросла
За даними консалтингової компанії SV Development, у нинішньому році основною тенденцією столичного ринку оренди, що найбільш яскраво проявилася до середини літа, стало загострення конкуренції серед орендодавців. Якщо в січні в місті здавалося в довгострокову оренду 6,280 тис. квартир, то на початок серпня - вже близько 14 тис.
"На ринок вийшли спекулянти, які через кризу в галузі не можуть продати житло, придбане для цих цілей. Тому вони починають здавати його в оренду", - відзначає провідний спеціаліст департаменту маркетингу SV Development Сергій Костецький.
Підтверджує цю тенденцію і заступник директора АН "Самсон" Олена Непомняща, яка додала, що основна маса новачків вийшла в середній або дорогий цінові сегменти, де й спостерігається значне збільшення пропозиції. За її словами, це пояснюється тим, що більша частина нових пропозицій сформована за рахунок об'єктів, розташованих у новобудовах. Їхні площі в порівнянні з квартирами у звичайних "панельках" або хрущовках більші. До того ж, щоб здати таке житло, хазяям доводиться робити ремонт, тому що левова частка новобудов здається без внутрішньої обробки, а також закупити нехай і недорогі, але нові меблі та побутову техніку.
"Вартість ремонтних робіт і меблів останнім часом істотно виросла. Тому цілком природно, що така квартира буде дорожчою, ніж аналогічна за кількістю кімнат, але в старому будинку", - пояснила пані Непомняща.
За оцінкою фахівців АН "Гармонія", сьогодні в Києві близько 20% виставлених в оренду об'єктів є елітними (понад $1500), більше 60% можна віднести до середнього цінового сегменту або класу "стандарт" (від $700 до $1500), а от ніша економ-житла становить менше 20% ринку.
Збільшення пропозиції в середньому та високому цінових сегментах призвело до його перенасичення. Правда, ріелтори стверджують, що значного зниження цін тут однаково не спостерігається. Скоріше, можна вести мову про те, що в клієнтів з'явилася можливість вибору і торгу. Не бентежить потенційних орендарів і той факт, що багато дорогих апартаментів, вартість яких становить від $1 тис. на місяць і вище, зараз пропонуються в спальних районах столиці - на Позняках, Харківському масиві, у Дарниці, Біличах та інших місцях, де ведеться активне будівництво.
За словами фахівців компанії "Планета Оболонь", якщо раніше потенційні орендарі дорогої нерухомості бажали, щоб вона була розташована в центральному або наближених до нього районах, то зараз більше звертають увагу на такі характеристики, як наявність зручної транспортної розв'язки, зеленої зони та паркування.
"Буває, що квартира в спальному районі, але з якісним ремонтом, новими меблями та обладнанням здається дорожче, ніж аналогічна за класом, але з трохи застарілим ремонтом і меблями в центрі", - говорить фахівець відділу оренди АН "Планета Оболонь" Олександр Лапчик.
Більше того, деякі орендарі вимагають від власників дорогих апартаментів надавати місце на стоянці або в паркінгу в комплекті з квартирою, а також забезпечувати додатковий сервіс, наприклад прибирання.
"У нас є клієнти, готові платити за оренду до $3 тис. Але довгий час не можуть знайти підходящий варіант, тому що пропозиція не відповідає їхнім запитам", - розповідає провідний спеціаліст з оренди АН "Тетяна" Світлана Кунченко. А якщо житло знімає для фахівця компанія, то, за словами директора агентства нерухомості "Оптимум Плюс" Юрія Базелинського, найчастіше вона просить власника надати папери, що підтверджують одержання оплати за проживання.
"Сьогодні такі документи можуть надати далеко не всі орендодавці, а тільки ті, які якимсь чином юридично оформили свій бізнес. Але таких не дуже багато, тому що подібне оформлення вимагає сплати податків", - відзначив він.
Студенти їдуть до передмістя
Протилежна ситуація спостерігається в сегменті квартир економ-класу. Учасники ринку стверджують, що пропозиція в ньому не виросла, тоді як попит збільшується з року в рік. Почасти це пов'язано з тим, що орендарі, які раніше знімали більш дорогу нерухомість, вже не в змозі платити за неї нинішні ставки і шукають пропозиції подешевше. Юрій Базелинський відзначає, що максимальне підвищення орендних ставок на ці квартири спостерігалося взимку. До середини року, після від'їзду на канікули студентів, темпи зростання знизилися, а по деяких об'єктах навіть призупинилися.
"Якщо в січні-лютому знайти нормальну "одиничку" за $500 було складно, то до літа це стало можливим. Правда, з початком навчального року вони знову потрапили в розряд дефіцитних", - говорить він.
За даними АН "Гармонія", сьогодні мінімальна орендна ставка в Києві становить $600. "Дешевше можна знайти, але такі пропозиції зустрічаються вкрай рідко", - відзначають представники агентства. Начальник відділу квартир компанії "Траекторія" Наталя Чоботарьова пояснює, що червень і липень - традиційно мертвий для ріелторів сезон, коли ціни на оренду залишаються практично незмінними, але вже з початку серпня спостерігалося підвищення попиту, що призвело до незначного подорожчання. За даними SV Development, з 1 по 20 серпня вартість однокімнатних квартир збільшилася в середньому на 0,8-1,5% залежно від району столиці.
"Це зростання пов'язане з початком навчального року і, можливо, буде тривати всю осінь, але не стане значним", - відзначають у компанії.
Експерти вважають, що передумовою для подальшого підвищення орендних ставок на таке житло може стати плановане збільшення комунальних тарифів, а також посилення діяльності податкової інспекції, що активізувалася на ниві виявлення подібних об'єктів, щоб стягувати з їхніх власників 15%-ий податок.
"У принципі, це торкнеться всіх сегментів ринку. Але хазяї дорогих апартаментів в умовах найжорстокішої конкуренції навряд чи ризикнуть перекласти додаткові витрати на плечі орендарів. До того ж багато хто з них є приватними підприємцями і платять у скарбницю всього 200 грн. на квартал", - говорить представник одного зі столичних агентств. Подорожчання в економ-сегменті, на думку фахівців, буде незначним, тому що потенційні клієнти не в змозі викладати за квартири навіть нинішню вартість і шукають інші варіанти. Приміром, багато орендарів почали знімати житло в складчину.
"Колективна форма оренди недорогих апартаментів економ-класу стає все більш популярною, особливо серед молоді", - заявляє пані Чоботарьова. Це підтверджує і пан Костецький, який додав, що рідше декільком орендарям, як правило родинам, здають і приватні будинки.
"В них обладнують окремі входи. Але це далеко не котеджі, часто - зі зручностями на вулиці", - пояснив він.
Правда, Світлана Кунченко констатує, що багато хазяїв просто не хочуть здавати своє житло великій кількості наймачів. "Деякі виставляють умову, щоб в їх "одиничці" проживала тільки одна людина, а не сім'я, тим більше з дитиною", - говорить вона. Але навіть якщо власники квартири згодні влаштувати в ній гуртожиток, то вимагають за це додаткової оплати.
Нестачу пропозиції дешевого житла в столиці компенсує його збільшення в передмістях - Броварах, Борисполі, Вишневому, Вишгороді, Бучі та інших населених пунктах, в яких протягом останніх років також спостерігався будівельний бум. "Там студенти і молоді сім’ї знімають двокімнатні квартири за $350-400. У Києві таких варіантів немає", - резюмував пан Костецький.
Максим Арбузов
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
