2471
Попит на вторинну нерухомість прагне до нуля
— Нерухомість
Столичні ріелтори констатують практично повну відсутність попиту на вторинне житло. У той же час пропозиція в базах даних агентств нерухомості почала стрімко рости, що вже привело до зниження вартості квартир як мінімум на 10%. Втім, потенційні покупці однаково не поспішають укладати угоди, очікуючи подальшого обвалу ринку.
Попит впав
За даними київського агентства "Планета Оболонь", у липні попит на вторинне житло впав у порівнянні із зимовими місяцями на 40%. Пропорційно зменшилася й кількість реальних угод. Ще більше зниження попиту фіксують в АН "C.I.T.". За словами генерального директора компанії Едуарда Бразаса, він зараз впав у кілька разів і наближається до нуля.
Столичні ріелтори стверджують, що більшість з виставлених сьогодні на продаж квартир буде нереально продати за заявленими цінами. Головними причинами кризи на вторинному ринку нерухомості, на їхню думку, стали жорсткість умов іпотечного кредитування, відмова деяких банків видавати кредити в національній валюті, інфляція та очікування обвалу цін, які все більше відбивають в українців бажання купувати зараз житло.
За словами президента Української ріелторської групи Сергія Клименка, найбільш сильно вдарила по ринку криза в банківських структурах. Спочатку покупці зіткнулися з тим, що через складності з резервуванням фінустанови стали відмовляти клієнтам в одержанні іпотечних кредитів, а потім через дефіцит коштів підняли процентні ставки. "За останні чотири місяці ставки виросли зі звичних 10-11% до 16-18% річних у валюті. А відсотки по гривні взагалі досягають космічних висот - 3-5% на місяць. Якщо врахувати, що більше 65% угод проходили із залученням кредитних коштів, відбувся серйозний відтік покупців", - говорить Клименко.
Одночасно із прагненням купівельного попиту до нуля ріелтори констатують і збільшення кількості пропозицій. Аналітик "Планети Оболонь" Володимир Коломейко, повідомляє, що в порівнянні зі звичайним рівнем сьогодні пропозицій квартир у базах столичних АН на 15-20% більше. Правда, основна їхня частина, за його словами, надходить за зданими в експлуатацію новобудовам як від інвесторів цього житла, так і від самих забудовників.
"По-перше, складності з реалізацією квартир силами забудовників змусили останніх звернути увагу на такий канал продажів, як ріелтори. По-друге, через зростання процентних ставок по кредитах деякі інвестори просто не в змозі їх обслуговувати й намагаються в такий спосіб повернути хоча б ті гроші, які вони вже вклали в об'єкт. Крім того, в останні роки чималі кошти у фінансування будівництва вкладали девелопери та фінансові фонди. От за допомогою ріелторів вони й намагаються продати частину приналежних їм квартир", - розповідає експерт.
Ціни вже впали
Реакція ринку виявилася цілком прогнозованою - ціни поповзли вниз. Правда, значний мінус у вартості квадратного метра житлових фондів у гривневому еквіваленті дало падіння курсу долара. За словами директора АН "Золотий ключ" Сергія Степанюка, спочатку продавці намагалися перерахувати вартість свого майна за курсом 5,05, однак, відчувши повне ігнорування з боку покупців, повернулися до вихідних цифр. Втім, і в доларовому еквіваленті ціни на вторинку почали стрімко знижуватися. "Якщо за січень-квітень цього року вторинка подорожчала на 4-6%, то в травні-липні подешевшала на 7-10%", - констатують в АН "Траєкторія". Солідарні з цим і представники "Планети Оболонь", за оцінками яких протягом останнього місяця угоди по квартирах були майже на 14% менше їхньої початкової вартості.
Генеральний директор компанії "Линк-Девелопмент" Ярослав Цуканов також підтверджує подібну статистику й приводить більш вражаючі цифри. "Із січня нинішнього року в більшості сегментів столичного ринку вторинного житла, насамперед найбільш неякісного, ціни знизилися в середньому на 10%. Однак реально квартиру сьогодні можна купити ще дешевше - при торзі власники можуть поступитися 10-20%. Тобто за півроку вартість зменшилася на 20-30%", - констатує він.
За свідченням ріелторів, кожна десята квартира спочатку надходить на продаж за ціною на 5-20% дешевше середньоринкової. За словами начальника відділу продажів компанії "Траєкторія" Наталі Чеботарьової, це пов'язано з тим, що на ринку нерухомості виставлене небувале число закладених квартир: їхня кількість за останні три місяці збільшилася на 15%. Саме на таке майно власники найчастіше знижують ціни.
Оскільки розмір щомісячної плати по кредитах, включаючи штрафні санкції, становить близько 2-3% від вартості житла, власникові простіше й дешевше відразу знизити вартість об'єкта на 5-10%, щоб швидше його реалізувати. "Приміром, по нашому агентству зараз виставлена на продаж закладена двокімнатна квартира серії КТ на вулиці Семашко (Академмістечко) за $160 тис., тоді як подібні апартаменти в цьому ж районі пропонуються за $180-185 тис.", - підкреслила Чеботарьова.
Також, за її словами, деякі продавці знижують ціни, якщо в них іде наступна покупка, де при недотриманні термінів угоди можна втратити більше, ніж поступитися якийсь відсоток на продажі своєї квартири. Охоче уступають у ціні й спекулянти, які купили раніше об'єкти в новобудовах для наступного перепродажу: цих квартир у базах даних столичних АН сьогодні найбільше.
У підсумку, як стверджують ріелтори, знайти однокімнатну квартиру дешевше $100 тис., а гостинку - $70 тис. вже цілком реально. Приміром, у Святошинському районі є пропозиції з продажу "одиничок" за $80-95 тис., а на Троєщині та Лісовому масиві нескладно відшукати житло за $90-98 тис.
Однокімнатні квартири площею 18-20 кв. м у переробленому гуртожитку в Київ-Волинському пропонуються за $65 тис., а гостинки на Борщагівці, Воскресенці та Отрадному (площею 20 кв. м) - по $75 тис. Двокімнатну в Дарниці, Березняках, Борщагівці або Отрадному можна купити за $115 тис., а "трьошку" у тих же районах (а також на Лісовому й Виноградарі) - за $145 тис. Причому, за словами Ярослава Цуканова, виставлені по $115-120 тис. квартири цілком реально купити за $100 тис. Однак навіть це не стимулює активізацію на ринку, тому що більшість потенційних покупців чекають подальшого зниження вартості на нерухомість.
Що буде далі
Говорячи про найближче майбутнє столичного ринку вторинного житла, ріелтори розходяться в думках. За оцінками представників однієї з найстарших британських ріелторских компаній Hamptons Inter-national, що працює в декількох країнах Східної Європи, у тому числі й в Україні, у Києві буде обвал цін, а пік кризи прийдеться на жовтень цього року, коли житло стане дешевше на 25-30%. З ними солідарний і Цуканов, який впевнений, що до кінця року нерухомість подешевшає ще на 10-20%, а разом із сьогоднішнім зниженням під кінець року вона зменшиться приблизно на 40%. "Подібний розвиток подій можна було спостерігати в Казахстані, Латвії, Литві, де за такий же період житло подешевшало на 40%. Так що в подібних прогнозах немає нічого екстраординарного", - говорить він. Наталя Чеботарьова вважає, що до листопада ринок нерухомості просяде приблизно на 30%. "Застій на ринку первинки прямо торкнеться й вторинки. Ціни на неї будуть зменшуватися до кінця 2008 р.", - стверджує вона.
Втім, провідний спеціаліст консалтингової компанії RED Руслан Кизлайтис думає, що б/у житло повинне подешевшати в середньому всього на 1,5-2%. Згодний з такою думкою й Едуард Бразас з АН "C.I.T.", який вважає, що продавці не підуть на подальше значне зниження його вартості.
А Володимир Коломейко з "Планети Оболонь" думає, що столичний ринок вторинної нерухомості може з однаковою ймовірністю розвиватися за трьома сценаріями: плавне зростання у межах інфляції, стабільність зі зниженням реальної вартості в результаті інфляції й корекції в окремих сегментах ринку або, як це пророкують англійці, тотальний обвал цін.
Настасія Павлиш
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
