Кредит під заставу квартири: можливі ризики


Кредит під заставу квартири: можливі ризики

Наскільки вигідно брати кредит під заставу своєї квартири для покупки автомобіля, дачі або для відкриття власного бізнесу? Ризики такого кредитування величезні - на випадок чого можна запросто позбутися житла. Зате, якщо угода вигорить, можна змусити "мертву" нерухомість приносити "живі" гроші.

Пам'ятається, у своїх книгах Роберт Кійосакі радить вишукувати такі способи покупки активів, які б самі окупали себе. Наприклад, купувати нерухомість у кредит, відразу здавати в оренду і погашати позику за рахунок орендних платежів. Або ще краще: купити житло дешево (і в кредит!), а через рік-два продати з великим "наваром". Так і кредит закривається без зайвих переплат, і на покупку нового об'єкта для інвестицій грошей вистачає.

Для таких угод у мільйонера Кійосакі вже досить коштів - він купує нерухомість по усім світі. А як бути тим, хто вільних грошей не має, але хоче заробити на зростанні цін на нерухомість або землю, відкрити свій бізнес або просто одержати кредитну лінію на велику суму?

Відповідь банкірів одна: взяти кредит під заставу вже наявного житла. У Європі такі позики звуться "На вивільнення капіталу" і користуються великою популярністю.

Бери, на що хочеш

"Я працюю в агентстві нерухомості і щодня відслідковую ситуацію на ринку. Чотири роки тому я зважився закласти житло своїх батьків і купити на ці гроші квартиру в будинку, що споруджується. Абсолютно не шкодую про цей учинок, хоча зі "старими" насварився тоді конкретно. За роки будівництва ціни на нерухомість виросли багаторазово. Відразу після здачі будинку я продав нову квартиру, закрив кредит та одержав на руки досить круглу суму. Зараз відкрив свій бізнес і почуваю себе досить комфортно", - розповідає ріелтор Сергій Шевченко.

Принадність кредитів під заставу нерухомості в тому, що банки взагалі не контролюють те, як саме позичальник буде використовувати отримані кредитні кошти. Хоч дім будуй за містом, хоч квартиру купуй, хоч відкривай ПП з торгівлі насінням.

"Отримані гроші клієнт може використати на будь-які особисті потреби, такі як оплата великих покупок, ремонт, навчання, весілля, подорож і так далі. Ми не забороняємо витрачати гроші на бізнес, реалізовуючи завдання його розвитку: покупку обладнання, поповнення оборотних коштів", - пояснює начальник управління роздрібного бізнесу банку "ПУМБ" Валерій Пацуй.

Правда, ставки по позиках під заставу житла іноді трохи вищі (у середньому на 0,5-1,5%), ніж по класичних іпотечних кредитах. Але так далеко не у всіх банків. У середньому за таку позику потрібно буде платити 13,5-14,5% на рік у доларах і 15-18% у гривнях.

Строки "нерухомих" позик досить пристойні - до 10-20 років. Для порівняння - беззаставний кредит готівкою видається зараз максимум на 1-6 років, тільки в гривнях і під номінальні ставки 29-36% річних.

Звичайно фінансисти готові видати в кредит під заставу житла до 70-80% його оцінної вартості. Іншими словами, маючи в активі житло, вартістю хоча б $150 тис., можна розраховувати на позику $105-120 тис., яку можна використати на свій розсуд. Деякі банки, щоправда, обмежують максимальні суми кредитування - $200-300 тис., але можна знайти банк, що і не пред'являє таких вимог.

Платити за кредит, приміром, $100 тис., прийдеться чимало. При ставці 14% на термін 20 років платіж складе більше $1200 на місяць (за аннуїтетною схемою). І якщо під заставу наявного житла купувати нове, то ніяких початкових внесків не буде потрібно! Як уже не раз писали "Деньги", зараз знайти кредит з нульовим внеском на покупку житла або земельної ділянки - практично нереально.

"В умовах нестачі фінансових ресурсів і високої інфляції банки змушені посилювати вимоги до іпотечних позичальників - збільшується розмір початкового внеску клієнта, що найближчим часом у більшості банків складе в середньому 20-25%. А це означає, що з підвищенням ставок кредитування одержати позику на покупку нерухомості зможуть тільки платоспроможні клієнти", - пояснює ситуацію голова правління "ОТП Банк" Дмитро Зінков.

З подібними проблемами стикаються і ті, хто хоче почати свій бізнес "з нуля". Цільові кредити для підприємців видаються тільки за умови, що вони працюють на ринку не менше 3-6 місяців, і лише під заставу майна (квартири, машини, обладнання і так далі). Беззаставні експрес-кредити для малого бізнесу видаються на дуже скромні суми і тільки після ретельного вивчення ділової репутації позичальника.

На що брати?

Оформити кредит під заставу навіть із урахуванням нинішньої ситуації на фінансовому ринку - не так вже й важко. Набагато важче правильно вибрати об'єкт для вкладення отриманих позикових коштів. Тобто вибрати спосіб, яким можна "пожвавити" гроші, "що заснули" у нерухомості, - непросто.

Ситуація на ринку первинного житла і землі після пари років цінового галопу досить смутна. Ризики інвестора (а тим більше в статусі позичальника!) невиправдано високі.

Найбільш реальним об'єктом для інвестування залишається вторинне житло. Особливо якщо взяти іпотечний кредит з нульовим внеском не вдається або якщо банк висуває по ньому нереальні вимоги (високі ставки, купа поручителів і так далі). Кредити "під нерухомість" дозволяють також купити те житло, на яке банк не хоче видавати традиційну іпотечну позику (наприклад, квартиру в старому або заміському будинку). Ринок нерухомості зараз у стагнації - з початку року обсяг угод на ринку нерухомості скоротився на 20%, але шанси на його подальший підйом усе ще зберігаються.

"Я роблю висновок, що зараз ринок нерухомості перебуває в стані якоїсь рівноваги. Очікувати різкого зниження цін не варто через те, що при такому ризику продавці просто знімуть свої квартири з торгів і здадуть їх в оренду. Квартира їсти не просить, та й попит на житло залишається незадоволеним. При цьому не буде і зростання цін, тому що вільних фінансових ресурсів в економіці стає менше і вони не розігрівають ринок житлової нерухомості. Спекулятивні капітали на хвилі повідомлень про прийдешню світову продовольчу кризу йдуть у сільгоспземлю", - резюмує радник міністра економіки Сергій Яременко.

Ще одним способом використання "живих" грошей може стати покупка під заставу квартири, автомобіля (без початкового внеску та обов'язкової страховки) або відкриття кредитної лінії в розмірі 70-80% вартості житла. У будь-якому разі, зважуючись на кредит під заставу квартири, варто прорахувати всі витрати, можливі доходи і, головне, ризики!

Нерухомість потрібно щорічно страхувати (0,3-0,4% вартості житла), а за кредит потрібно буде платити відсотки. Середня переплата по таких кредитах за 20 років становить ні багато ні мало 140-150%. Чи принесуть істотний прибуток квартира, куплена на отримані гроші, чи початий бізнес?

У випадку ж проблем з оплатою кредиту банк цілком може поставити питання руба і змусити продати квартиру для погашення позики. Репутація позичальника в цьому випадку буде зіпсована, і взяти новий кредит для покупки житла буде вже непросто.

Що легше?

Яка схема кредитування дає найменшу величину щомісячного внеску по кредиту.

Кредит під заставу квартири*

Під заставу квартири ціною $100 тис. отриманий кредит у розмірі $20 тис. на термін 10 років*** по ставці 14% у доларах. Тоді середньомісячний повний платіж по кредиту - $170. Страховка житла - $300 на рік. Страховка життя позичальника: $60-70 на рік(не у всіх банках вимагають).

Разом: близько $200 на місяць

Класичний автокредит

Оформлений класичний автокредит на $20 тис під 13,5% у доларах і на максимальний для автокредитів термін 7 років. Середньомісячний повний платіж: $351.**

Разом: $351 на місяць

Кредит готівкою*

Кредит готівкою на ту ж суму без застави неможливий: банки видають максимум 25-50 тис. гривень. Але можна взяти в п'ятьох різних банках у середньому під 17% річних у доларах - на термін до 3 років. Середньомісячний платіж всім кредиторам - $700.

Разом: $700 на місяць

* - можна витратити на покупку машини

** - як і у всіх інших способах одержання позики прийдеться додатково платити за поліси автоКАСКО та «автоцивілку» - з розрахунку до $90 на місяць при вартості авто близько $20 тис.

*** - великий термін кредитування дозволяє на початковому етапі платити небагато, але в міру зростання доходів можна перейти до прискореного погашення кредиту

А якщо не подорожчає?

Чи вигідно купувати нову квартиру під заставу старої для здачі в оренду?

Допустимо, у кредит купується квартира за $200 тис. зі ставкою 14% річних на 20 років.
- Щомісячний платіж по кредиту складе $2487 (аннуїтет).
- Таку квартиру можна здати за $800 на місяць.
- За 20 років дохід від оренди складе $192 тис.
- Сумарні ж витрати на погашення кредиту складуть $596,9 тис.
- Чистий збиток від операції становить $404,9 тис.
Таким чином, щоб куплена в кредит квартира принесла дохід за умови її постійної оренди, її подорожчання від моменту покупки повинно скласти як мінімум 100% за 20 років, тобто від 5% на рік, що, начебто б, реально.

Беруть, але не всі

Відправляючись у банк за кредитом, варто заздалегідь довідатися, яку саме нерухомість він згодний взяти в заставу. Банки зараз стали досить перебірливими. Щоб полегшити своє завдання із продажу заставної квартири, деякі фінансисти навіть уводять спеціальні умови щодо її розташування. Наприклад, у банку "ПУМБ" готові видати гроші під заставу тільки тієї нерухомості, що розташована не далі 30 км від межі міста - для обласних центрів (50 км - для Києва) і не далі 10 км від берегової зони - для Криму.

Не люблять вони хрущовки і квартири в старих будинках. Від того, у скільки банк або його оцінювач оцінять житло, залежить сума кредиту, так що вибирати кредитора варто досить ретельно.

ОТЖЕ: Кредити під заставу нерухомості недорогі, дають доступ до більших сум, але досить ризиковані. Однак при стабільно високих доходах позичальника вони дозволяють серйозно збільшити його інвестиційні можливості

Олександр Дубінський

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
Сервіс підбору кредитів
  • Надішліть заявку
  • Дізнайтесь про рішення банку
  • Підтвердіть заявку та отримайте гроші
грн
Замовити кредит онлайн
В Контексті Finance.ua