Банкіри новоселам не помічники


Банкіри новоселам не помічники

Новоселам цього року прийдеться змиритися з подорожчанням іпотечних позик і зменшенням термінів кредитування. Одночасно фінансисти подумують над збільшенням мінімального початкового внеску і розмірів штрафів, які будуть стягуватися з позичальників за найменшу провину. Погіршення кредитних умов і стабілізація цін на квадратні метри, на думку експертів, спричинять зниження темпів приросту іпотечного портфеля банківської системи майже у два рази.

Швейцарська пастка

В 2007 р., незважаючи на затишшя на ринку нерухомості в середині року, фінансисти все-таки змогли показати гідні результати. За даними Української національної іпотечної асоціації (УНІА), обсяг іпотечних позик збільшився на 110% (з 27,3 до 57,2 млрд грн.). На початку поточного року цей сегмент розвивався більш скромними темпами. "За січень-лютий, за моєю оцінкою, ринок виріс приблизно на 2,3-3,1 млрд грн. у порівнянні з кінцем минулого року", - розповів Діловій столиці начальник департаменту іпотечного кредитування Універсал Банку Віталій Шастун.

У міру падіння попиту на квартири фінансисти розвертали альтернативні програми. За оцінками банкірів, порядку 46% іпотечних кредитів в 2007 р. було видано фінустановами на споживчі цілі - квартири закладали для того, щоб робити ремонти, купувати заміські будинки, які банки відмовлялися брати в заставу, здійснювати інші дорогі покупки. Лише 48% позик було надано безпосередньо на придбання житла і ще 6% - на покупку земельних ділянок під будівництво будинків у передмісті.

Обсяги гривневого кредитування за 2007 р. в іпотечному сегменті виросли лише на 0,9%, домінували, як і колись, позики у ВКВ, частка яких на 1 січня 2008 р. досягла 83,6%. "У структурі кредитів, наданих в інвалюті, пріоритетом залишається долар - 94,4% всіх виданих іпотечних позик, частка євро склала лише 2,6%. Активно завойовує місце на нашому ринку швейцарський франк. Якщо на початок минулого року частка кредитів, оформлених у ньому, становила 2%, то вже до початку 2008 р. досягла 3%", - повідомили в УНІА. Секрет успіху швейцарської валюти полягає в активній рекламі банками низьких ставок по такого роду позиках: вони трималися на рівні 8,5-9,5% річних проти 12,7-13,5% - в американській валюті.

"Збільшення кредитування у швейцарських франках - одна з основних тенденцій минулого року. Скажімо, у нашому банку такі кредити сьогодні займають 20% усього обсягу іпотечного портфеля", - відзначив Віталій Шастун. Правда, пропагуючи псевдодешеві позики, фінансисти замовчували про досить привабливу валютну статистику: нацбанківський курс франка за 2007 р. збільшився на 33 коп., або на 8%, а з початку цього року - відразу на 40 коп. (9%). Куди більш реальною могла б бути економія українців на кредитах у нацвалюті, які у вересні-листопаді впали в ціні відразу на 2-3% річних і середня ставка по ринку становила порядку 14-15,5% річних.

Жорсткіше і дорожче

Втім, лояльність фінансистів виявилася недовговічною - уже в грудні минулого року вони знову стали переглядати свої іпотечні програми. Перший удар був завданий по вартості позик.

"По гривневих кредитах ставки збільшилися в середньому по ринку на 1-2% річних, доларових - 0,75-1,25% річних", - розповів директор іпотечного супермаркету Т.О.Ч.К.А. Валерій Іваненко. Головна причина подорожчання кредитів в американській валюті - криза, що не припиняється, на світових фінансових ринках і як наслідок - висока вартість ресурсів в іноземних банків. Активне збільшення вартості позик у нацвалюті сьогодні пояснюють стрімким зменшенням гривневої маси в країні, що у рамках боротьби з інфляцією активно зв'язує НБУ. Особливо гостро її нестача стала відчуватися після введення регулятором нової резервної вимоги для фінустанов, що залучають кредити з-за кордону, - 4% суми, що там позичається.

Дефіцит нацвалюти, що виник ще торік, давав про себе знати й у січні-лютому 2008 р. - наприкінці минулого місяця вартість ресурсів на міжбанку досягала 25%. Поступове подорожчання гривні почало позначатися і на кінцевому споживачі. У середньому по ринку ціни на гривневі позики підскочили на 0,5-0,8% річних.

Одночасно фінансисти йшли на погіршення інших базових умов іпотечного кредитування. "Наприкінці минулого року багато банків посилили вимоги до позик, особливо в частині співвідношення їхньої суми до вартості застави (з 0-15% до 15-20% у середньому по ринку. - ред.). Сьогодні практично немає фінустанов, які пропонують кредити без першого внеску, це можливо тільки відносно перевірених VIP-клієнтів. Світова криза привела до збільшення вартості ресурсів, тому банки прагнуть до зниження ризиків за рахунок підвищення розміру першого внеску", - відзначив Віталій Шастун.

Незважаючи на появу цілої низки програм кредитування покупок земельних ділянок і заміського житла, фінустанови зберегли досить жорсткі умови по таких позиках. Їх усе ще непросто оформити пересічному позичальникові. "В основному кредитують об'єкти, розташовані в сорокакілометровій зоні великих міст, вимагаючи наявності повного пакета документів на землю. Ризик неповернень по цьому виду позик значно вищий, ніж при класичному іпотечному кредитуванні, а тому ставки по ньому нерідко на 1-3% більші від базових", - розповів начальник відділу аналізу та моніторингу продуктів роздрібного бізнесу VAB Bank Олег Балан.

Новоселів відсіють

Найближчим часом позичальникам не варто розраховувати на лояльність фінансистів. Останні продовжать збільшувати вимоги до мінімального початкового внеску (орієнтовно він виросте ще на 5%), а також стануть переглядати ціни на кредити. За прогнозами, вони можуть подорожчати на 1-3% річних. Одночасно банкіри обіцяють ще прискіпливіше вдивлятися у своїх клієнтів. "Будуть підвищуватися вимоги до фінансового стану позичальників. Адже фінустанови сьогодні будують великі плани з сек’юритизації своїх активів за кордоном, а там пред'являють дуже високі вимоги до якості пулів іпотечних кредитів", - уточнила заступник директора департаменту роздрібного бізнесу банку "Хрещатик" Наталя Стручок.

Щоб наростити свої заробітки в іпотечному сегменті, фінансисти продовжать стягувати з позичальників додаткові комісії, які можуть вирости з 1-2 до 2-3% суми кредиту. Також вони продовжать штрафувати клієнтів за кожну провину (за незначне прострочення по погашенню позики доводиться платити неустойку, що часом досягає 5% його суми, а за нецільове використання кредиту - 1-2%). "До початку 2008 року три вітчизняні банки стягували зі своїх позичальників комісію за погашення житлового кредиту раніше строку: Укрсоцбанк бере за це 1% суми, внесеної достроково, ПриватБанк - 2%, Райффайзен Банк Аваль - 2,5-7,5%", - повідомили в УНІА.

Головним ударом для іпотечного ринку стане плавне зменшення строків кредитування. Його спровокувало недавнє ускладнення вимог НБУ до капіталізації банків, що видають довгострокові позики без наявності відповідної ресурсної бази (нові правила регулятора набули чинності в середині лютого). Хоча сьогодні мало великих банків привселюдно говорить про скорочення термінів кредитування нерухомості, неофіційно вони визнають, що вже через пару-трійку місяців одержати позику на 25-30 років стане вкрай складно. Ці строки як і раніше будуть красуватися в рекламних буклетах фінустанов, однак насправді гроші під покупку будинку чи квартири можна буде одержати не більше ніж на 10-15 років. Щоб відмовити в наданні більш довгих кредитів, фінансисти вдадуться до різного роду відмовок, що звужують коло потенційних позичальників. Якщо ж деякі банки і стануть здійснювати тридцятирічне кредитування, то напевно набавлять до базової ставки ще 1-2% річних.

Кредитів стане менше

Погіршення умов видачі кредитів на покупку нерухомості позначиться на загальній динаміці приросту іпотечних позик. "Думаю, банківська система зможе збільшити обсяги іпотечного кредитування за 2008 рік на 60%", - спрогнозував заступник директора департаменту приватного банкінгу Райффайзен Банку Аваль Євген Дем’янов. Передбачається, що домінувати в цьому сегменті, як і колись, буде валютне кредитування, хоча його обсяги впадуть, за різними підрахунками, на 5-10%. Експерти запевняють, що в рамках іпотечних програм зможуть розкрутити в великих містах і гривневе кредитування. Ставка буде зроблена на введення нових продуктів і додаткових бонусів для позичальників. Одночасно фінансисти розраховують на збільшення середнього розміру кредиту. "В 2007 році він склав 400 тис. грн., а в цьому, думаю, виросте до 500-700 тис. грн.", - повідала Наталя Стручок.

Експерти гарантують активне кредитування в сегменті квартир і планують в 2,5-3 рази наростити фінансування покупок земельних ділянок і заміських будинків. Передбачається, що найбільше в цьому відзначиться столичний регіон, у якому на 1 січня 2008 р. було оформлено 27,4% всієї української іпотеки, а також такі міста, як Одеса (14,7%), Дніпропетровськ (8,8%) і Донецьк (5,8%).

Олена Лисенко

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

В Контексті Finance.ua