844
Продаємо квартиру: як правильно призначити ціну
— Нерухомість
Мало що може так ускладнити процес продажу або позбавити нас частини нашого доходу, як неправильно виставлена ціна.
Знання - сила
Відразу скажемо: у продажі нерухомості, як і в будь-якій іншій дійсно складній і важливій справі, "самолікування" - шлях далеко не найбезпечніший. Надійніше, все-таки, віддати себе або свою проблему в руки висококваліфікованого і добре мотивованого фахівця. І один з найважливіших елементів успішного продажу квартири - установлення ціни - вимагає певних знань і практичного досвіду, які можуть бути тільки в професіонала. У такому випадку, навіщо нам самим учитися встановлювати ціну на житло? Для цього є, як мінімум, дві підстави.
Перша полягає в тому, що під назвою "ріелтор" або "брокер" можуть ховатися люди різних рівнів кваліфікації. Щоб хоча б приблизно оцінити цей рівень і те, наскільки можна довіряти судженням даного фахівця, треба б і самому мати певний мінімальний набір знань. Більше того, як стверджує генеральний директор АН "Український Дім" Руслан Безуглий: "Далеко не кожний брокер здатний адекватно оцінити квартиру. Оскільки нерухомість це один із найскладніших товарів, які можуть пропонуватися до продажу, то ймовірність помилки досить велика".
Другою причиною для того, щоб розібратися в проблематиці оцінки житла, є можлива розбіжність мотивів продавця та ріелтора. Для продавця цілком природно прагнути одержати за свою квартиру максимально можливу ціну в терміни, що його влаштовують. Для ріелтора ж найчастіше важливіше просто швидше здійснити угоду - нехай і за рахунок деякого заниження її вартості.
Все вищесказане аж ніяк не означає, що продавець квартири повинен установлювати ціну, незважаючи на думку брокера та відмітаючи його аргументи. Навпаки, однією з ознак дійсно професійного ріелтора є його готовність у питаннях визначення ціни не йти сліпо на поводу в клієнта, а обґрунтовано та кваліфіковано допомагати тому в оптимізації ціни пропозиції. Як і скрізь у житті, тут важливий баланс, і чим повніше знання власника житла, тим краще.
Усе пізнається в порівнянні
"Сертифіковані експерти, оцінювачі нерухомості у своїй роботі, як правило, використовують кілька методичних підходів, затверджених національними стандартами оцінки - витратний, дохідний і порівняльний, - розповідає віце-президент всеукраїнського Холдингу нерухомості "Атланта" Олена Вагнер. - Останній з них заснований на методі аналогії, у зв'язку із чим є найбільш доступним у застосуванні, а тому часто стає інструментом у руках як ріелторів, так і власників нерухомості, які самостійно проводять первинну оцінку для формування ціни".
На перший погляд, у методі аналогії немає нічого складного. Щоб його використати, за словами Руслана Безуглого, потрібно:
1) Правильно вибрати аналоги серед запропонованих на ринку квартир;
2) Виявити відмінності в параметрах квартир-аналогів і виразити ці відмінності у вартісному еквіваленті.
1) Правильно вибрати аналоги серед запропонованих на ринку квартир;
2) Виявити відмінності в параметрах квартир-аналогів і виразити ці відмінності у вартісному еквіваленті.
За аналоги вибираємо квартири, за своїми характеристиками максимально близькі до нашої. "Треба врахувати, що відбір аналогів - досить складний процес, що вимагає певної кваліфікації виконавця, - говорить Руслан Безуглий. - Тому зваблюватися не треба, і якщо не займаєтеся цим постійно, то все буде дуже непросто".
Аналогів повинно бути не менше 10-15, але чим більше їх і чим більш схожі вони на оцінювану квартиру - тим краще.
Визначаємо базову ціну
"Коли виписали відповідні варіанти з газети або сайту агентства, - говорить Руслан Безуглий, - треба розуміти, що серед них можуть бути й ті квартири, які до цього часу вже продані, і ті, що безуспішно пропонуються вже багато місяців. Тобто - і із трохи заниженою, і із завищеною ціною". Строго кажучи, ціна пропозиції часто відображає не стільки ринкову вартість квартири, скільки мрії та бажання її власника.
"Часто інформація про те, за скільки квартира виставлена на продаж, - демонстраційна ціна об'єкта - не є повною і достовірною, - стверджує Олена Вагнер. - Тому за рекомендацією щодо формування ціни на нерухомість варто звернутися до ріелтора - саме фахівець має інформацію про те, яка ціна для об'єкта була кінцевою, за яку ціну цей об'єкт був реалізований".
Якщо ж діяти в режимі "зроби сам", то варто обдзвонити господарів (або їхніх агентів) всіх обраних квартир-аналогів і спробувати з'ясувати, як довго кожна квартира перебуває в експозиції. Якщо вона вже продана - то, скільки часу і якої знижки зажадав її продаж.
Якщо говорити про київські квартири вартістю до 200 тис. у.о., то при ціні близькій до ринкової, вважає Руслан Безуглий, квартира повинна продаватися за 2-3 місяці. Чим дорожча квартира, тим цей термін може бути більшим. Втім, в інших містах строки "нормального" продажу можуть відрізнятися. Наприклад, за словами деяких одеських ріелторів, якщо ціна виставлена правильно, то квартира продається за місяць.
Ціни аналогів, які продаються занадто довго або взагалі не продаються, будемо вважати явно завищеними. Відповідно, ті квартири, які продалися занадто швидко (у порівнянні з терміном, що влаштовує нас,) за явно нижчою, ніж в інших, ціною, вважаємо недооціненими. Відкинувши ті й інші, одержуємо масив цін, середнє з якого можна вважати базовою ціною.
Можна піти і трохи більш складним шляхом, визначивши базову вартість квадратного метра квартир-аналогів (що, до речі, дозволить залучити як аналоги більше варіантів пропозицій). І вже, виходячи з базової вартості квадратного метра, одержати базову вартість своєї квартири.
Арифметика цінових поправок
Однак, квартири із цінами, найбільш близькими до знайденої нами базової, можуть все-таки за якимись істотними параметрами відрізнятися від нашої.
Зрозуміло, що наявність або відсутність тих чи інших характеристик квартири може знижувати або збільшувати її вартість. Серед таких факторів: місце розташування, транспортна доступність, екологія, тип будинку, поверх, стан під'їзду, вид з вікон, ремонт або потреба в ньому, стан сантехніки і т.д., і т.п. Строго кажучи, чим краще ви вибирали аналоги, тим менше подібних факторів прийдеться брати до уваги. Проте, кожному з них можна призначити ціну, що буде використовуватися як цінові поправки до нашої базової ціни.
Як правило, досвідчений ріелтор добре орієнтується в тому, скільки коштує той чи інший фактор. Можна скласти і свою таблицю цінових поправок - наприклад, у процесі опитування власників квартир аналогів.
Вартості факторів можна і розрахувати, використовуючи наявний масив аналогів, якщо він досить представницький. При цьому для кожного фактору групуємо близькі аналоги в групи, де він є, і де його немає. Ідеально, щоб квартири в групах відрізнялися тільки наявністю цього фактору. Визначивши середню ціну квадратного метра в кожній із груп і віднявши різницю, одержуємо оцінну вартість цього фактору в перерахуванні на квадратний метр.
Проробивши цю операцію для всіх параметрів, одержуємо таблицю цінових поправок. Яку можна використати для остаточного формування ціни квартири.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
