2061
Пікнік на узбіччі
— Нерухомість
В Україні ніхто не застрахований від експропріації землі, навіть сумлінні покупці ділянок під забудову - єдиних торгованих цілком легально. Правда, ситуації, коли на ту саму землю видають декілька держактів права власності або ж акти видають на неіснуючі ділянки, - це правова екзотика, винятки в рамках правила. Практика жорсткіша і тривіальніша. З останнього - губернатор Київської області Віра Ульянченко повідомила райадміністрації "про небажаність операцій купівлі-продажу землі в районах передбачуваного будівництва окружної (плюс-мінус 250 м від траси)".
"Так не так вже і багато ділянок дороги, для будівництва яких буде потрібно вилучити землю в приватників, видавши їм відповідні компенсації землею або грішми, - прокоментувала Контрактам мотиви такого рішення сама Віра Іванівна і поспішила заспокоїти землевласників: - І ніхто не має намір відчужувати ділянки, на яких уже побудовані будинки...".
Моєму колезі - власникові "голих" 12 соток, що не встиг побудувати будинок, - спокійніше стало після того, як він переконався, що нова окружна пройде повз його ділянку (докладніше про плани Київської облдержадміністрації - Контракти, № 3 від 21.01.2008 р.). Заодно вдалося з'ясувати, що вказівки області в райадміністраціях сприйняли буквально, переставши видавати довідки про відсутність заборон на відчуження проблемних ділянок і інші правовстановлюючі документи, без яких нотаріуси не реєструють договори купівлі-продажу землі. Більше того, районні відділи архітектурно-будівельного контролю затягують видачу дозволів на початок проведення будівельних робіт. По суті, власників проблемних ділянок ставлять перед вибором: судитися із владою, що перешкоджає реалізації права власності вже зараз, чи почекати компенсацій, обіцяних губернатором.
Механізм видачі компенсацій, як і процедура відчуження землі, що перебуває в приватній власності, законодавством чітко не врегульовані. Точніше, у Земельному кодексі (далі - ЗК) є дві фундаментальних підстави примусового припинення права власності на ділянки:
1) для громадських потреб;
2) через нецільове використання землі.
Причому, відповідно до статті 143 ЗК, відчуження землі в приватника можливе винятково на підставі рішення суду, і - що вкрай важливо - новий Кодекс, на відміну від старого (від 18 грудня 1990 року), не наділяє органи місцевої влади повноваженнями звертатися в суд у даному питанні. (Не прописані відповідні повноваження та у законах "Про місцеве самоврядування" і "Про місцеві адміністрації".) Також у законодавстві немає чіткого визначення терміна "громадські потреби", так само як і критеріїв, за якими потреби можна кваліфікувати як "громадські". Губернатор Ульянченко наполягає на прийнятті спеціального закону з метою усунення прогалин законодавства.
Тим часом превентивні заходи райадміністрацій підводять власників ділянок під другу статтю відчуження - "нецільове використання". Ця категорія також ніде не визначена, однак в українській судовій практиці є приклади, коли фізичні і юридичні особи втрачали ділянки під забудову в основному через те, що затягували з початком будівництва. Якщо бути гранично точним, то терміни початку освоєння ділянок не конкретизовані (іноді місцеві ради уточнюють терміни, відводячи великі наділи під промислове будівництво), однак Закон "Про держконтроль над використанням і охороною земель" прирівнює простій наділу до його нецільового використання. А Закон "Про планування та забудову територій" пропонує власникам землі протягом двох років після одержання дозволу на будівництво (за устояною судовою практикою, таким є акт права власності на землю) обзавестися ще одним дозволом - на початок проведення будівельних робіт. Власне, їх-то видачу, як уже було сказано, і призупинили відділи архітектурно-будівельного контролю районних адміністрацій.
Прямий наслідок неотримання цього документа - втрата дозволу на забудову в принципі (при збереженні права власності на ділянку), його відновлення, нагадаю, вимагає окремих рішень органів місцевої влади (детально див. Контракти, № 3-4 від 22.01.2007 р.). При цьому ризик примусового відчуження землі зростає, оскільки, по-перше, чиновники одержують документальне підтвердження того, що земля не освоюється. А по-друге - порядок надання додаткових дозволів не регламентований.
З огляду на динаміку цін на ділянки в Київській області і те, що приводом виникнення претензій щодо нецільового використання землі зазвичай є ініціатива третьої сторони (комерційної структури або фізособи), є всі підстави вважати, що обмеження прав власників ділянок у районі будівництва нової окружної - це симптом. Діагноз буде поставлений, якщо почнеться перерозподіл власності.
План захоплення (і захисту) територій
1. Аргументована скарга (звернення) третьої сторони в сільраду, райуправління земельних ресурсів або в Держземінспекцію із приводу нецільового використання землі.
Контрзаходи: створити видимість освоєння ділянки: не допускати заростання та забруднення землі, почати попередні будівельні роботи (зберігши всі квитанції). В ідеалі - одержати документальне підтвердження того, що підготовка проекту об'єктивно утруднена (приміром, особливостями ґрунту) або видача дозволу на будівництво затягується з вини держорганів.
2. Держземінспекція приймає постанову про перевірку дотримання вимог земельного законодавства, у поле виходить інспектор, на підставі його висновку складають протокол про нецільове використання землі і поштою висилають власникові з вимогою усунути порушення в певний термін (не перевищуючих 30 днів).
Контрзаходи: Копію постанови Держземінспекція зобов'язана вислати власникові ділянки, у будь-якому разі ухвалення відповідного рішення доцільно оскаржити в суді. Для довідки: протокол про нецільове використання землі повинні підписати двоє незалежних свідків.
3. Після закінчення терміну Держземінспекція перевіряє виконання розпоряджень. Якщо нема - ініціює адміністративне стягнення, видає повторне розпорядження, невиконання якого є підставою для звернення до суду (при цьому матеріали перевірок можуть бути використані як доказова база).
Контрзаходи: доцільно заздалегідь установити факт використання землі за цільовим призначенням в судовому порядку.
*За матеріалами юридичної компанії "Магістр і Партнери"
Топ-5 ризиків при покупці та використанні землі
Ризики
Захоплення землі сусідами. У результаті помилок геодезистів або землевпорядників при визначенні меж сусідніх ділянок будівництво здійснюється фактично на чужій землі.
Способи усунення
З ліцензованим землевпорядником треба укласти договір і одержати технічну документацію, у тому числі акт визначення та узгодження із суміжними землекористувачами зовнішніх меж ділянки (містить дані про межі земельної ділянки в натурі, номери кутів повороту межі та відсутність у суміжних землекористувачів претензій відносно встановлених меж).
Із цим документом власник наділу, чиї межі порушив сусід, може звертатися в суд з вимогою усунення перешкод при користуванні ділянкою та припинення будівельних робіт на його землі. Однак нерідкісні випадки, коли обидві сторони надавали суду технічну документацію, що суперечить одна одній. У цьому випадку використовуються висновки судової будівельно-технічної експертизи.
Ризики
У результаті скасування рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки об'єкти визнаються незаконно побудованими та підлягають знесенню за рахунок власників. Порушення карається штрафом у розмірі 50% від кошторисної вартості будівництва. За поданням органів Держземінспекції або прокуратури власник ділянки може втратити право власності на землю.
Способи усунення
Варіант 1. Згідно ч. 3 ст. 376 Цивільного кодексу, після завершення самовільного будівництва зацікавленим особам необхідно здійснити процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки, а надалі в судовому порядку визнати за собою право власності на дане майно.
Варіант 2. Пункт 5 ст. 376 ГК вказує, що на вимогу власника або орендаря ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, побудоване на його земельній ділянці, якщо це не порушує прав інших осіб. Ключова умова реалізації цієї схеми - надати дані про те, що самовільне будівництво здійснювалося не землевласником (землекористувачем), а іншою, ніяк не пов'язаною з ним особою.
Відповідно до Доповнення 1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно рішення суду про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна віднесено до правовстановлюючих документів, на підставі яких БТІ реєструють права власності на нерухоме майно. Після одержання судового рішення та реєстрації права власності на самовільне будівництво землевласник (землекористувач) може приступити до зміни цільового призначення ділянки.
Ризики
Неможливість вести будівництво на придбаній земельній ділянці через сервітут (наявність або заплановане будівництво на купленій землі газопроводів, ліній електропередач і т.п.).
Способи усунення
Зробивши запит в орган державної реєстрації прав (за місцем реєстрації права власності на земельну ділянку), можна довідатися, чи встановлені відносно земельної ділянки, що цікавить, сервітути.
У випадку відсутності встановлених земельних сервітутів відносно даної земельної ділянки прокладання ліній електропередач, будівництво по сусідству доріг і т.п. будуть незаконними - землевласник може в судовому порядку зобов'язати припинити незаконне використання його земельної ділянки і зажадати матеріальну компенсацію за завдану йому шкоду.
Стаття 102 Земельного кодексу України встановлює, що дія земельного сервітуту підлягає припиненню (у судовому порядку) у випадку:
- поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту та власника земельної ділянки;
- відмови особи, в інтересах якої встановлений земельний сервітут;
- рішення суду про скасування земельного сервітуту;
- закінчення терміну, на який був установлений земельний сервітут;
- невикористання земельного сервітуту протягом 3 років;
- порушення власником сервітуту умов його використання.
Ризики
Сусідство ділянки з охоронними зонами (об'єктами транспорту, зв'язку, енергетики, оборони, пам'ятниками культури, заповідниками, заказниками, водоймами, лісами).
Способи усунення
Земельні ділянки, розміщені в межах охоронних зон, не вилучаються в їхніх власників або користувачів. Однак законодавством можуть бути передбачені обмеження їхнього використання. Для певних категорій охоронних зон може встановлюватися повна заборона на проведення будівельних робіт або здійснення господарської діяльності; для проведення низки робіт на території охоронних зон необхідно одержати попередній дозвіл (наприклад, підприємства, що обслуговує лінії електропередачі або газопровід).
Таким чином, наявність у межах земельної ділянки охоронної зони може значно ускладнити власникові її використання. Фактично, площа ділянки, що власник зможе використати для забудови або ведення господарської діяльності, буде значно меншою від передбачуваної. Тому перед придбанням землі необхідно перевіряти наявність установлених на ній охоронних зон.
Ризики
Неправильне оформлення правовстановлюючих документів - існування двох держактів на одну землю, оформлення документів із грубими порушеннями, підписання документів особами, що не мають повноважень.
Способи усунення
Звернення до суду і визнання другого держакта недійсним. У цьому випадку необхідно довести, що право власності на дану ділянку виникло раніше, ніж у власника за другим актом.
Бували випадки, коли земельна ділянка, у якої є свій законний власник, була передана місцевим органом самоврядування в складі більшої ділянки в оренду іншій особі. Законному власникові в даній ситуації необхідно в порядку адміністративного судочинства оскаржити рішення даного органа в частині передачі його земельної ділянки. Надалі на підставі рішення адміністративного суду про визнання недійсним рішення місцевої ради необхідно визнати договір оренди земельної ділянки недійсним у частині передачі його ділянки і зобов'язати сторони договору оренди внести в нього відповідні зміни.
Коментарі Станіслава Скрипника, партнера ЮФ "Лавринович і Партнери", і Андрія Мороза, юриста ЮФ "Лавринович і Партнери"
В'ячеслав Дарпинянц
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
