20
Абдурахман Шайхалов: Чек-лист инвестора в зарубежную недвижимость: что нужно проверить до подписания соглашения
— Недвижимость
Даже если вы уже покупали недвижимость в Украине, для инвестиции за границей придется изучить отдельно местный рынок. Нужно разобраться, как оформляют сделку, какие расходы будет нести владелец и кому впоследствии можно будет продать квартиру.
Мой совет — не торопитесь вкладывать деньги, пока не проанализируете все, что может повлиять на результат. Локация и приветливый продавец еще не делают инвестицию удачной. Далее я разберу, что обязательно нужно сделать перед заключением сделки.
Проверить юридический статус объекта и репутацию застройщика
Узнайте, кто владеет земельным участком и объектом сейчас и нет ли вокруг них судебных споров, ипотечных, налоговых и других обязательств.
Сверьте, соответствует ли реальный объект документам. Терраса, которой нет в плане, возведенный без разрешений дополнительный этаж — это не бонусы, а потенциальный источник проблем в будущем. Расхождения в площади, границах участка или планировке могут помешать как приобрести жилье сейчас, так и продать его позже.
Поинтересуйтесь репутацией застройщика — насколько прозрачно он работал, завершил ли предыдущие проекты. Рендеры могут многое обещать, но введенные в эксплуатацию комплексы — более убедительное свидетельство надежности девелопера.
Список документов и порядок проверки зависят от страны и конкретного соглашения. Если вы приобретаете недвижимость за границей и не разбираетесь в местном законодательстве, к проверке лучше привлечь местного юриста. Но документами проверка не исчерпывается: стоит работать со специалистом, которому вы доверяете и знаете этот рынок. Это трудоемкий этап и требует тщательности, но проблемы, которые не заметит поверхностная проверка в будущем, могут обойтись значительно дороже.
Выяснить, обоснована ли цена квартиры
«Средняя цена по городу» — слишком общий показатель, чтобы оценить стоимость конкретной квартиры и рассчитать потенциальную доходность. Я советую сравнивать цену с ценами подобных объектов в том же районе и сегменте жилья, учитывая стадию строительства, площадь и другие характеристики.
Цена заметно ниже рыночной? Выясните, в чем причина. Это логично, например, на ранних стадиях строительства. Застройщики могут предлагать дополнительный дисконт для привлечения капитала, но это не универсальный сценарий, и слишком низкая цена может свидетельствовать, например, о проблемах с качеством самой квартиры. Также не ориентируйтесь на рекламные стартовые цены «от» — подчас самая дешевая квартира в комплексе оказывается и менее привлекательной или удобной.
Разобраться, как рассчитана ожидаемая доходность
Когда агент или инвестиционная компания называет ожидаемую доходность квартиры, попросите прогнозную модель доходности — таблицу, объясняющую, как получили этот показатель. В ней должны быть указаны цена приобретения квартиры, ожидаемая цена и срок продаж, сопутствующие расходы, налоги и прогнозируемая чистая прибыль.
Чтобы получить прогнозируемую чистую прибыль от перепродажи, от ожидаемой цены продажи нужно вычесть полную цену приобретения квартиры и все сопутствующие расходы и налоги за период инвестиции.
Далее — проверьте, за какой срок рассчитывают получить этот результат: доходность за весь проект и доходность в пересчете на год — разные показатели. Уточняйте также, от какой суммы посчитана доходность: полной стоимости квартиры или фактически внесенных средств. В некоторых случаях, например, если инвестор продает объект до окончания рассрочки, он может оплатить лишь часть его стоимости. Тогда та же прибыль составит больший процент от внесенной суммы, чем от полной цены квартиры.
Обязательно выясните, на чем основывается прогнозируемая цена продажи конкретной квартиры. Ожидаемый рост стоимости может быть связан как с продвижением строительства, так и с динамикой цен в локации. Предложите объяснить, как эти факторы учли в прогнозе. К примеру, в наших расчетах одним из ориентиров являются цены схожих готовых комплексов рядом. В то же время, ситуация на рынке может измениться, поэтому отдельно уточните, будет ли пересматриваться прогноз после входа в проект и кто это будет делать.
Отдельно пройдитесь по расходам: комиссиям агентов, оформлению и переоформлению сделки, платежам при владении квартирой, налогам при покупке и продаже. Налоги следует держать в поле зрения на протяжении всего цикла инвестиции. Они оплачиваются на разных этапах и каждый влияет на итоговую доходность. Для заграничного объекта уточняйте, какие именно налоги и обязательные платежи применяются к вашему соглашению. Их список и размер зависят от страны, метода дизайна и вашего налогового статуса.
Если продавец готов обосновать любую цифру, это хороший знак. Когда четкого ответа нет — стоит остановиться и разобраться, в чем причины.
Оценить риски и их влияние на результат
Если вы инвестируете в недвижимость, до подписания соглашения выясните, какие риски учли в прогнозной модели и как они могут повлиять на результат. В первую очередь стоит обсудить задержку строительства, более длинный поиск покупателя, более низкую цену продаж и возможное увеличение расходов или налогов. Попросите объяснить, что произойдет с ожидаемым доходом в каждом из этих случаев.
Часть рисков можно обнаружить и уменьшить еще до сделки: проверить документы, опыт застройщика, отказаться от объекта с сомнительной юридической историей. В то же время, будущую ситуацию на рынке инвестор не контролирует. В наших расчетах мы ориентируемся на пессимистический или реалистичный прогноз роста рынка. Но даже сдержанный прогноз не исключает понижения цен.
Все эти пункты сводятся к одному — инвестировать следует в цифры и факты, а не в обещания. Даже самый привлекательный объект не стоит того, чтобы рисковать деньгами из-за нерешенных вопросов документов, условий соглашения или расчета доходности.
При этом следует помнить, что не бывает инвестиций без рисков, и сфера недвижимости — не исключение. Ваша задача — не искать наиболее «безопасный» объект, а продумать, как действовать, если что-то пойдет не по сценарию. Риски бывают разными — одни из них можно заранее выявить и снизить, другие — сгладить, а некоторые — только принять.
Абдурахман Шайхалов — основатель и владелец группы компаний Step by Step, соучредитель и CEO stepINVEST — инвестиционной компании, которая работает с проектами в сфере недвижимости в Черногории, Болгарии и Украине. Совладелец Evolution Business Park — первого бизнес-парка в Харькове. Ментор сообщества Board, соучредитель КОХА (Коалиции отраслевых и бизнес-сообществ Харькова), участник и организатор конференций в сфере недвижимости, соучредитель социальной платформы «Мой город» (Харьков).
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
