«Золота» цегла: у Києві стрімко дорожчають новобудови


«Золота» цегла: у Києві стрімко дорожчають новобудови

Всупереч прогнозам про обвал цін і крах ринку, столична нерухомість знову почала дорожчати. Ціни не може зупинити навіть істотний перекіс між попитом і пропозицією – кількість ЖК, що зводяться в столиці, з кожним роком зростає, а купівельна спроможність українців не встигає за темпами будівництва. Виною тому – будматеріали, що різко підскочили в ціні.

Обігнали інфляцію

Загальний рівень інфляції в Україні в 2016-2017 році становив 12-13% щорічно. Але ціни на основні будівельні матеріали, такі як бетон, арматура, цегла, тільки за минулий рік зросли на 30-45%.

Будівельники пояснюють цей феномен тим, що в 2014-2015 роках при різкому знеціненні національної валюти переважна більшість виробників намагались стримати об’єктивно обґрунтоване зростання цін на свою продукцію.

«Робили це для того, щоб зберегти темпи споживання, хоч і з втратою прибутку. Але це сформувало відкладене подорожчання, яке відбулося в останні два роки на тлі ринку житлового будівництва, що ожив після кризи», — розповів UBR.ua директор з розвитку компанії NOVBUD В’ячеслав Павлов.

Незважаючи на те, що в нинішньому році будматеріали вже серйозно додали в ціні, виробники і постачальники готуються незабаром знову переписати цінники.

«Вартість будівельних матеріалів в цьому році зросла на 15%. І це ще не межа, до кінця року їх ціна може ще зрости. Подорожчали практично всі види будівельних матеріалів, оскільки в країні дорожчає бензин, комунальні платежі і т. д. Це впливає на ціну будь-якого виробника матеріалів», — зауважила у розмові з UBR.ua менеджер зі зв’язків з громадськістю девелоперської компанії City One Development Галина Мартиненко.

Виною всьому як об’єктивні чинники, так і сезонність будівельних робіт, кажуть експерти. Зазвичай різке зростання вартості будматеріалів спостерігається щороку у квітні і вересні. Тобто черговий етап подорожчання намічений на початок осені. Втім, будівельники заспокоюють – за умови, що попит буде зростати, а економічна ситуація буде залишатися стабільною, він не перевищить 20%.

Долар – вниз, квартири – вгору

Витрати на будівельні матеріали безпосередньо впливають на вартість квартир. Але рівень цін також залежить і від готовності об’єкта, тобто є плановим показником, а його підвищення прогнозоване. Сезонне подорожчання будматеріалів будівельники теж намагаються закласти у прайси заздалегідь.

Середня ціна за кв. м. первинної житлової нерухомості за минулий квартал:

у перерахунку на долари – підвищилася на 9,3%, до $1 185/кв. м;
у перерахунку на гривні – підвищилася на 2,8%, до 31 110 грн./кв. м.

«За весь цикл будівництва ціна на нове житло збільшується в середньому на 25-30%, і така кон’юнктура зберігається вже не один десяток років. У найближчі 3-4 місяці цінова ситуація на ринку буде залишатися стабільною. До кінця року ми не передбачаємо жодних цінових стрибків. Можливо, незначні цінові коливання в межах 1-1,5%», — зауважив у розмові з UBR.ua начальник відділу продажів міні-міста SVITLO PARK Олександр Панфілов.

Не секрет, що на вартість житла також впливає і курс валют. І хоча будівельники за останні роки намагаються не зловживати імпортними матеріалами при зведенні будинків, їх частка може досягати 25%.

На початку 2018 р. долар подорожчав до 28,87 грн./$. Слідом почала дорожчати і нерухомість. А до кінця 1-го кварталу долар подешевшав до 26,26 грн./$. Але це не врятувало ринок від подальшого суттєвого зростання цін.

«Реакцією ринку на зниження курсу будуть, швидше за все, знижки та акції. Оскільки зниження базової ціни є негативом в іміджевому плані. Для збереження інвестиційної привабливості об’єкт нерухомості повинен зростати в ціні у міру будівництва, і ніяк не знижуватися», — сказала нам Галина Мартиненко.

Продавати стає складніше

Через зростання вартості будівельних матеріалів собівартість будівництва вже зросла в середньому на 15-20%, кажуть будівельники. Що безпосередньо позначилося на прибутковості проектів. На даний момент у більшості забудовників рівень рентабельності не перевищує 20-25%. Такі показники сформувалися в минулому році.

«Деякі компанії переглянули свою цінову політику там, де були невиправдано завищені ціни (в основному, це будинки бізнес-класу). Також в 2017 році зростання вартості будматеріалів становило 40-45% – це багато для будівництва житла. Мала свій вплив на прибутковість і конкуренція між забудовниками, що зросла. Будь-яке подальше подорожчання будівництва, безсумнівно, ускладнить реалізацію проектів», – резюмує Панфілов.

До того ж, з 1 вересня запрацюють нові держнорми з будівництва (ДБН). І деякі київські компанії вже шукають можливості переорієнтуватися на передмістя Києва. Адже за новим порядкам у Києві стане значно складніше будувати: наприклад, точкова забудова стане практично неможливою.

А для реалізації масштабних проектів за принципом «місто в місті» знадобляться серйозні інвестиції, бо покупця зараз цікавлять не стільки квадратні метри, скільки супутня інфраструктура і рекреація, впевнені забудовники.

Для успішного проекту в цьому форматі компанія може відвести під забудову не більше ныж 45% площі ділянки. А за дорожнечі землі в межах міста такі проекти як для забудовника, так і для інвестора стають «золотими».

«Причиною «спрямованих поглядів» київських компаній у бік передмістя можна назвати бажання запропонувати покупцеві щось унікальне в архітектурі, зонах відпочинку і рекреації, створити багатофункціональний інфраструктурний комплекс. Хочу зауважити, що територія в 5-10 км від столиці вже щільно забудована. Тому почнуть освоювати те, що знаходиться за нею», — зазначив В’ячеслав Павлов.

Денис Вергун

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
В Контексті Finance.ua