3145
Надприбутки в нерухомості скоро закінчаться
— Нерухомість
Інвестиції у світову нерухомість в 2008 р. знизяться на 30%, у минулому році вони досягли рекордного рівня - $759 млрд.
Такі результати дослідження, проведеного компанією Jones Lang LaSalle. На їхню думку, за підсумками року американський і європейський інвестиційні ринки, безсумнівно, зазнають значного спаду, і незважаючи на те, що Азія може виявитися більш стійкою до нього, обсяги на цьому ринку не досягнуть показників 2007 р.
Про вплив світової кризи на вітчизняний ринок нерухомості самі девелопери і забудовники говорять дуже обережно. Мало хто хоче прогнозувати, що будівництва можуть зупинитися, а вже готові проекти почнуть продавати, щоб знайти фінансування на недобудовані.
Однак фінансисти в оцінках більш категоричні - залучати гроші у світових банків цього року стане ще складніше, а вітчизняні фінустанови будуть усе більше і більше посилювати умови кредитування. При цьому, на думку експертів, така ситуація на ринку може привести не тільки до заморожування будівництва об'єктів, але й до корекції цін на нерухомість убік зниження.
Як відомо, інвестиції в нерухомість можуть залучатися декількома шляхами. По-перше, гроші акціонерів. Однак якщо проект прогорить, то для останніх це занадто великі ризики. По-друге, можна взяти кредит у наших банках. Але девелопери і забудовники постійно скаржаться на високі ставки українських фінустанов. Тому більшість із них позичають гроші в банках міжнародних, це по-третє. "Там гроші дешевші", - люблять вони говорити. Ну, а якщо компанія велика та успішна, то їй може бути цікавий четвертий варіант - залучити гроші за допомогою IPO. Хоча цього року багато компаній у сфері нерухомості скасували виходи на іноземні біржі через невизначену ситуацію на світових ринках. Та й термін виходу займає, як правило, не один рік.
Зовнішніх грошей багато не буде
Деякі експерти прогнозують, що після кризи ліквідності на міжнародних фінансових ринках може трапитися перерозподіл інвестиційних потоків. І не на користь ринку нерухомості, особливо комерційної. Деякі проекти, на думку фінансистів, прийдеться заморозити через нестачу оборотних коштів.
"У Східній Європі сформувався кластер країн, які фінансують дефіцит поточного платіжного балансу за рахунок банківських зовнішніх позик і портфельних інвестицій, що стимулює стрімке зростання кредитування. Глобальне уповільнення економіки або різке скорочення припливу капіталу на ринки, що розвиваються, може викликати болючу посадку економік цих країн", - сказано в доповіді Global Financial Stability Report, опублікованій МВФ.
"Девелопери не підуть корів для молока вирощувати. У них буде кілька варіантів: або заморозити проекти, або піти на поводу в банків. Або співробітничати з іноземними девелоперами - цей варіант вони на сьогодні поки відмітають. Можливо, ми побачимо такі угоди в цьому секторі", - розповів начальник управління інвестиційно-банківських послуг Укрсоцбанку Ерік Найман. На його думку, на ринку нерухомості через якийсь час зменшиться обсяг пропозицій, а забудовникам прийдеться зменшити свої прибутки.
"Зовнішнє кредитування зменшиться істотно, і при цьому покупка в кредит нового житла буде проблематична. Не виключено, що деякі будівництва будуть змушені зупинитися, - прогнозує Олександр Охрименко, радник голови правління Укргазбанку. - Це зачепить будівельні компанії, але найбільший вплив зробить на суміжні. Адже в нас багато компаній біля будівництва. "Девелоперам потрібно бути готовими, що грошей буде менше, тому потрібно більш відповідально і якісно будувати. І не затягувати зі строками здачі, набираючи багато проектів, які вони просто фізично не зможуть закінчити", - додає Найман.
Вплив світової кризи на вітчизняний ринок нерухомості відіб'ється, на думку експертів, на тих девелоперах, які заявили багато проектів, а всі залучені гроші вклали в земельні ділянки, при цьому відклавши будівництво в надії покрити витрати в майбутньому.
Ерік Найман прогнозує, що під впливом світових тенденцій може початися падіння попиту на комерційну нерухомість: "Якщо в країні почнеться економічний спад, то будуть знижуватися ставки оренди. Тому криза не обійде стороною і людей, які займаються комерційною нерухомістю".
Наші банки підвищать ставки
За прогнозами фінансових експертів, рости буде і вартість вітчизняних кредитних грошей, тому що українські банки теж використовують зовнішні позики. Середня ставка може вирости на 1-2%, а для кінцевого споживача - і на 3-4%. При цьому через інфляцію продовжить падати купівельна спроможність населення.
"У багатьох українських банків виникли складності з ресурсом. Багато з них на даний момент мають навіть труднощі з поточними платежами своїх клієнтів, не кажучи вже про кредитування, - пояснює Сергій Кленін, віце-президент інвестиційної групи "Альтера Фінанс". - Бувають пікові моменти, коли вартість ресурсу на міжбанку виростає понад 20%, навіть на нічні гроші".
"Постраждають ті, хто занадто захопився одержанням кредитів і при цьому не дуже раціонально будує, маючи надмірно великі витрати. Якщо подивитися на сьогоднішній темп зростання будівництва, то він невисокий", - додає Охрименко. А пан Найман вважає, що світова криза в Україну вже прийшла: "Банки посилили умови кредитування. Інфляція і методи, якими уряд з нею бореться, привели до зниження курсу долара на внутрішньому ринку. І відповідно до зниження купівельної спроможності".
У той же час фінансисти не прогнозують будівельним компаніям надзбитки. "Тим, кому коштів вистачає, - ті будують у надії, що ринок буде стабільним. І закладають норму прибутку досить високу. На зростаючому ринку вони раніше одержували надприбуток, а зараз на ринку, що стоїть, вони теж дістануть прибуток - достатній", - вважає пан Кленін. А на думку Олександра Охрименка, на сьогоднішній день це не найкритичніша ситуація: "У нас ще дуже поки висока рентабельність будівництва - більше 100%. У результаті світових проблем вона знизиться до середньогалузевої - до 20-30%".
IPO - не панацея
Ті девелопери і забудовники, які в 2007 р. вийшли зі своїми акціями на світові біржі, теж не можуть бути застраховані від кризи. Ерік Найман прогнозує, що такі компанії зіткнуться з тими ж проблемами, що й інші учасники ринку нерухомості. "На безліч проектів компаній, які вийшли на IPO, теж потрібно позичати гроші. Тому їм також прийдеться заморожувати якісь проекти. Або випускати ще акції і залучати власний капітал. Але тут прийдеться показати зовнішнім інвесторам, що в них все добре. Щоб кредитори їм повірили, що можна ще позичити", - додає Найман.
"Ті, хто вийшли на IPO, у тій чи іншій мірі постраждали. Оскільки зобов'язання низкою цих компаній не виконані. І їм доводиться брати кредити на зовнішньому ринку, щоб закрити кредит, що був узятий раніше", - пояснює Дмитро Кравченко, директор фінансового департаменту Асоціації фінансових компаній-управителів ФФБ. Але з ним не згодний Сергій Кленін. На його думку, компанії, акції яких котируються на світових біржах, тільки виграли. "Вони вже залучили капітал. Для них тепер, за великим рахунком, не має значення, за якою ціною там обертаються папери. Це вже страждають інвестори, а не ті компанії, які вийшли на IPO", - стверджує Кленін.
Ціни на нерухомість знизяться
Крім зниження орендних ставок у комерційній нерухомості, на думку деяких експертів, ціни на житлову нерухомість також прийдеться знизити. Особливо на первинному ринку. "В 2007 р. більша частина будівництва житла здійснювалася за рахунок кредитних грошей. Частка первинних покупок становила приблизно 30%. І якщо зараз ситуація почнеться погіршуватися з погляду кредитування, багато забудовників, які орієнтувалися на кредити, змушені будуть знизити ціни", - вважає Олександр Охрименко. Хоча, на його думку, це торкнеться більш дрібних і середніх компаній, яким прийдеться піти на певні поступки, щоб залучити покупців на первинному ринку: "Великі компанії будуть стояти на своєму", - додає пан Охрименко. "У нас падіння цін на нерухомість якщо і може бути, то максимум на 10%, але не більше. Так, як це було в США, - падіння цін на 30%, 40%, 50% - у нас просто неможливо", - прогнозує Дмитро Кравченко. На його думку, більше на ринок нерухомості вплинуть не зовнішні фактори, а внутрішні - інфляція та методи боротьби уряду з підвищенням цін.
За матеріалами: Экономические Известия
Поділитися новиною
