4121
Доступне житло - недоступно
— Нерухомість
Зіткнувшись з надзвичайно повільною реалізацією держпрограми здешевлення іпотечного кредитування, в Мінрегіонбуді підготували зміни до відповідного урядового Порядку. Доступ населення до дешевих кредитів на житло вирішили простимулювати, знизивши розмір початкового внеску і пом'якшивши низку нормативних вимог до позичальників. За допомогою цього влада сподівається помітно актуалізувати одну зі своїх головних соціальних ініціатив. Адже поки "доступне житло" від Кабміну все більше нагадує одне з передвиборних гасел, а не реальне вирішення квартирного питання українців і нинішніх проблем будіндустрії країни.
Програма "Доступне житло", заявлена в березні серед інших соцініціатив голови держави, у своїй декларативній частині передбачала можливість отримання дешевих іпотечних кредитів терміном на 10-15 років. Потенційним позичальникам-учасникам програми було обіцяно, що реальна вартість таких грошей для них не перевищить 3% річних від суми кредиту.
Уже в момент оголошення цих цифр багато експертів висловлювали сумнів у реальному, а не популістському характері програми. Недовіру викликала готовність виділяти бюджетні гроші на кредитування. За деякими оцінками, щорічні прямі витрати держави в даному випадку могли б скласти близько 20-25 млрд грн. "Такі кошти в держбюджеті знайти можна, але тоді доведеться скоротити всі інші держпрограми", - зазначав тоді один з аналітиків.
Уряд, втім, тут же змалював своє бачення механізмів здешевлення іпотечного кредитування в країні. Незабаром після соціальних заяв Президента в Кабміні конкретизували, що з бюджетних грошей такі кредити видавати і не планується. Держкошти повинні піти на компенсацію різниці між проанонсованою величиною соціальної ставки і реальним її рівнем в комерційних банках. Але і цей підхід був сприйнятий аналітиками зі скепсисом. Враховуючи, що в тому ж березні середня ефективна ставка за іпотечними кредитами в Україні досягла 24,35% річних, у банківському середовищі зовсім не були впевнені в тому, що в уряді визнають можливим оплачувати ці понад 20% кредитної ставки іпотеки.
І скептики частково мали рацію. Після квітневих коригувань держбюджету-2012 і схвалення постанови Кабміну № 343, що легалізувала "Порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів...", остаточно прояснилися як умови доступу потенційних позичальників до дешевої іпотеки, так і грошовий ресурс держави на реалізацію програми в поточному році. Претендуючи спочатку на 2 млрд грн. цільового фінансування, Кабмін отримав у держбюджеті на "Доступне житло"-2012 вдвічі менше. А затверджений в уряді Порядок встановив стельовий розмір іпотечних кредитів, що компенсуються державою, 16% і протягом тільки 10 років з 15-річного терміну.
Як видно, на ділі держава взялася компенсувати не більше 13% за одержуваним в банку кредитом на придбання житла. Причому позичальник повинен був відповідати певним критеріям щодо доходу - не менше 55 тис грн. на рік на сім'ю з трьох осіб (середній по країні максимум: 400 тис. грн.). А до учасників програми на той момент були віднесені лише ті, хто реально "потребував поліпшення житлових умов".
Як житло, що кредитується за держпрограмою, в Кабміні і Мінрегіонбуді (це міністерство бере ключову участь з боку держави в реалізації постанови № 343) запропонували будинки, недобудовані в кризу 2008-2009 років. "Впровадження дешевої іпотеки та залучення її коштів для завершення таких об'єктів вирішить житлову проблему не тільки учасників нової іпотечної програми, а й сотень інвесторів власного житла", - заявляв на початку травня голова Мінрегіонбуду Анатолій Близнюк. Серед програмних кредиторів він називав тоді українські банки I і II групи за критеріями НБУ, всього таких у відповідному класифікаторі - 36.
"Доступне житло" з такими ось параметрами почали впроваджувати в середині травня, менш ніж через два тижні після публікації постанови КМУ № 343. Перший "дешевий кредит", виданий жителю міста Суми, тоді був широко висвітлений у ЗМІ. Здавалося б, настільки оперативний старт починання робить цілком можливим виконання поставленого в Кабміні завдання: забезпечити житлом до кінця 2012 понад 30-35 тис. сімей. Але вже до 23 травня ініціатива почала буксувати; виникла необхідність в "удосконаленні" механізму здешевлення вартості іпотечних кредитів.
Виявилося, що виконати держпрограму за рахунок участі в ній самих квартирних черговиків малореально, а недобуди як єдині предмети дешевої іпотеки - не настільки привабливі для позичальників. Тому в кінці травня вказаний Порядок підкоригували, розширивши в ньому коло потенційних учасників програми. А крім недобудованого житла дозволили кредитувати під нерозпродані квартири в побудованих кілька років тому будинках.
Але цих правок виявилося недостатньо. В середині червня договорів на отримання іпотечних кредитів з держздешевленням в країні було укладено всього 40, до завершення місяця - 72. З 1 млрд грн., передбачених у держбюджеті-2012, минулого місяця на ці цілі було спрямовано лише 30 млн грн. При цьому на кінець червня охочих долучитися до "доступного житла" налічувалося 7,5 тис., квартир за цією програмою забудовники готові були виділити 4,7 тис.
В Мінрегіонбуді причини такої ситуації з реалізацією програми здешевлення іпотеки вбачають, насамперед, у недоліках нормативного механізму. Серед них: високий розмір початкового внеску, занадто жорсткі вимоги до частки платежу за кредитом в загальному доході сім'ї, занижені розрахункові коефіцієнти до вартості житла, що фігурує в програмі тощо.
Тоді в міністерстві розробили третій за два місяці варіант редакції постанови № 343. Проект документа передбачає зменшення початкового внеску на придбання житла - з 25 до 10% від його вартості, і збільшення дозволеної частини кредитних платежів в доході сім'ї позичальника - з 40 до 55%. Нарешті, ідеологи програми дійшли до висновку, що за певних умов позичальники цілком можуть платити не 3%, а 6% соціальної ставки за дешевою іпотекою. Також планується підвищити верхню межу річного доходу для сім'ї, яка претендує на участь у "Доступному житлі". А суму урядової компенсації передбачається перераховувати безпосередньо банкам-учасникам програми, а не на рахунки фізосіб-позичальників.
Хоча в міністерстві і не акцентують на цьому увагу, але занадто жорсткі цензи до позичальників в колишніх редакціях документа чимало знижували затребуваність держпрограми серед ключових її учасників - банків. З усіх великих банківських установ країни на системній основі, в масштабах всієї України, здешевленням іпотечних кредитів за урядовою постановою займається, мабуть, тільки державний Ощадбанк. Та й той багато в чому на добровільно-примусовій основі. А сім комерційних банків, які також оголосили про свою причетність до "доступного житла", сприяють програмі сегментарно - в межах лічених видач таких кредитів і в рамках однієї-двох областей країни.
Останні зміни в "Порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів...", здається, якраз і покликані простимулювати комерційні банки до більш активного залучення в це урядове починання. (Гроші у банківській системі України на це є. За оцінками представників НБУ, іпотечний портфель українських банків в червні досягав майже 51 млрд грн., тоді як для освоєння "компенсаційного мільярда" необхідно видати кредитів на в два рази меншу суму). Який буде відгук з боку комбанків - поки що судити складно. Адже розмір середньої ефективної ставки за іпотечними кредитами в Україні цього літа лише трохи менший від весняного показника - 24%. Розрив між соціальним іпотечним відсотком укупі з урядовою компенсацією і реальною вартістю кредитів на житло в Україні все ще залишається істотним...
Ясно одне: заявивши дешеву іпотеку як соцініціативу для небагатих українців, влада поступово приходить до того, що дієвою ця програма стане тільки при входженні в неї помітної кількості позичальників з твердого середнього класу. Це значно менш ризикова категорія клієнтів для комбанків, ніж квартирні черговики в класичному їх розумінні. Включивши перших в коло одержувачів пільгової іпотеки, у Кабміну, може, і вийде забезпечити понад 30 тис. сімей доступним житлом (якщо не цього, то наступного року) і залучити в стагнуючий, по суті, сектор житлової забудови і нерухомості 10 млрд грн., як про те кажуть в Мінрегіонбуді. В іншому випадку "Доступне житло" ризикує остаточно перетворитися на ще одну передвиборчу декларацію влади.
Євген Ковальчук
За матеріалами: МінПром
Поділитися новиною
