1199
Нічия земля
— Аграрний ринок
За даними Земельного союзу України, близько 48% вітчизняних земель перебуває в держвласності, рештою 52% володіють приватні особи.
Хто власник
Загальна площа України - понад 60 млн гектарів. Тобто держава дозволила приватним суб'єктам приватизувати трохи більше половини з них, а 29 млн га залишилися в її власності.
В Україні загальна кількість приватизованих ділянок складає близько 25 млн одиниць. З них 6,9 млн - пайові землі для ведення товарного сільгоспвиробництва, що потрапляють під дію мораторію. Решта (землі для будівництва та обслуговування житлових будинків і господарських будівель) - близько 10 млн одиниць, під гаражне будівництво - приблизно 1 млн, для ведення садівництва - 770 тис., під дачне будівництво - 25 тис. Загальна кількість ділянок, які можуть перебувати під вторинному обороті, - приблизно 17 млн. "Землі поблизу великих міст практично всі викуплені, а у віддалених районах вільні ділянки залишилися", - говорить Сергій Костецький, аналітик компанії SV Development.
За оцінкою Андрія Кошиля, президента асоціації "Земельний союз України", за час дії мораторію кількість транзакцій зі зміни власників пайових земель склала всього 88 тис. з 6,9 млн (виключаючи спадкування і легальні операції в той період, коли мораторій переривався ). Схеми відчуження сільгоспземель застосовувалися різні, наприклад, ділянка передавалася за борги чи змінювалося цільове призначення з подальшим відчуженням землі. Причому попитом користувалися ділянки, розташовані поблизу великих міст і придатні для будівництва різних об'єктів. В цілому земель, що потрапляють під дію мораторію, у спекулянтів небагато. Ці ділянки в основному у громадян, які отримали їх в процесі паювання.
Через законодавчу заборону легальний ринок сільгоспземель досі не функціонує, тому ринкової ціни на ці землі немає. "Я не думаю, що є люди або організації, які захочуть купувати ділянки за будь-яку запропоновану їм ціну. Аграрії кажуть про цінову планку в $600-900 за гектар, хоча це дуже усереднений показник. Ділянка на болоті, на якому сіяти нічого не можна, коштує дуже дешево. А першокласний чорнозем зі зручним під'їздом та іригацією буде, звичайно, коштувати зовсім інших грошей", - розповідає Андрій Кошиль. "Агробізнес рентабельний, коли сотка землі коштує не більше $50", - додає Ярослав Цуканов, незалежний експерт з нерухомості. Він прогнозує, що зі скасуванням мораторію вартість землі знизиться через велику кількість легальних ділянок.
Проте зняття заборони на продаж сільгоспземель не вплине на ринок земель. "В Україні землі під забудову активно скуповувалися біля великих міст. При цьому загальна площа забудови становить усього лише 4,2% від усієї території. Крім того, всі цікаві ділянки сільгосппризначення були викуплені під час докризового ажіотажу і вже змінили цільове призначення. Зараз земель під сільгоспвиробництво поруч з великими містами практично немає", - констатує Андрій Кошиль. "Основна маса проектів вже побудована на землях особистого сільського господарювання зі зміною цільового призначення, тому з відміною мораторію буму будівництва не буде. Процедура продажу сільгоспземель не тільки не спроститься, але може ускладнитися", - прогнозує Сергій Костецький.
Кадастрофа
На початку серпня президент України Віктор Янукович підписав схвалений 7 липня 2011 року Верховна Радою закон про земельний кадастр. Документ наведе порядок на ринку земель, оскільки передбачає створення єдиної інформаційної бази про ділянки, визначення їх меж, цільового призначення, оцінку землі, облік власників. "Сьогодні облік ділянок ведеться хаотично. Навіть начальники управління земельних ресурсів районів не можуть розповісти про те, що коїться в підконтрольних їм земельних відомствах, провести оцінку стану української землі", - говорить Ярослав Цуканов. Він згадує, що на початку процесу приватизації земельним ділянкам не надавалися кадастрові номери, а запис про власників вівся в спеціальних облікових книгах, до яких вносилися дані в міру надходження держактів на землю, причому жодної впорядкованості не було.
У 2003 році Всесвітній банк виділив Україні кредит у $195 млн на створення земельного кадастру. Проте наявність грошей не вирішила проблем, що накопичилися. "Відсутність нормального кадастру була вигідна в першу чергу тим, хто займався тіньовими операціями із землею. Крім того, довгі роки велася боротьба за сам реєстр - органи місцевого самоврядування, Мінюст і Держкомзем конкурували за право вести його", - говорить Андрій Кошиль.
Точкою кипіння стала скандальна сесія Київради 1 жовтня 2007 року, коли столичні депутати від Блоку Леоніда Черновецького і "Нашої України" таємно роздали 300 ділянок загальною площею близько 2 тис. га, або 3% площі столиці.
Створення єдиного реєстру впорядкує ринок, але проблем не уникнути. "Для проведення інвентаризації приватизованої землі необхідно, щоб всі власники ділянок отримали кадастрові номери. Але той, хто в цьому не зацікавлений, не буде йти на контакт із земельним агентством. Тому на створення системи кадастру може піти чимало років", - підсумовує Ярослав Цуканов.
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
