2133
Земля - стабільна інвестиція
— Аграрний ринок
Золото, депозити, співробітництво з інвестиційними фондами - у минулому надійні, сьогодні - ризикові способи збільшення капіталу. На зміну їм прийшла більше стабільна інвестиція - земля. Активніше за всіх "закопують" мільйони вітчизняні фінансово-промислові групи. Хто з них одержить титул найбільшого лендлорда?
На околицях міста Бровари, поруч з Києвом, розкинулися земельні простори, що поростили травою. На відстані один від одного самотньо стоять нові логістичні центри - єдині будівлі в цьому районі. Все інше - незатребувані ділянки й нечисленні бігборди, що повідомляють про бажання власників їх продати. Мова йде не про шість "радянських" соток, а як мінімум, про 25-30 гектари.
Поки що це "добро" попитом не користується. Інвестори не поспішають закопувати мільйони в приміські простори, адже перед тим як зайнятися будівництвом, у більшості випадків необхідно витратитися на зміну цільового призначення землі. Вигоди від такого проекту суперечливі, оскільки місце розташування побудованого об'єкта не буде сприяти швидкій окупності, а під вирощування сільськогосподарських культур пропоновані лоти не годяться апріорі. В іншому випадку продавці самі пішли б в агробізнес.
Поки що великі інвестори зайняті іншим - концентрацією земельних активів у найбільш вигідних регіонах країни, які дозволяють отримувати максимальний прибуток від ведення сільськогосподарської діяльності та реалізації проектів нерухомості.
Аграрний інтерес
Землі сільськогосподарського призначення - один з найбільш значимих стратегічних ресурсів України, повторюють фахівці ринку. Факторів привабливості в цього активу декілька. В умовах світової продовольчої кризи українська земля стає золотим дном для компаній, що працюють в агропромисловому секторі. Величезний потенціал вітчизняного продовольства і його затребуваність на зовнішніх ринках виправдовують великі капіталовкладення в землю й забезпечують інвесторові довгостроковий доход, можливо, навіть більше стабільний, ніж банківський депозит або золото.
За даними експертів, всього в нашій країні зосереджено близько 60 млн. га землі, з яких 41,8 млн. га становлять сільгоспугіддя. 18,2 млн. га, які залишилися - землі загального призначення, які можна використовувати як у виробничих цілях, так і під забудову. Орні землі, яких в Україні 33 млн. га, оцінюються фахівцями в 300 млрд. грн. І в майбутньому цей показник буде стрімко рости.
За даними інвесткомпаній, на сьогоднішній день сільськогосподарські земельні багатства поділені між 25 млн. власників та орендарів. Тим часом "феодалів" в Україні в багато разів менше, і приналежні їм ділянки досить великі. Це великі вітчизняні агрохолдинги, дочірні підприємства іноземних сільськогосподарських компаній, а також підприємства, які входять до українських фінансово-промислових груп.
Практично всі великі структури, що працюють у нашій країні, вже встигли оцінити переваги землеволодіння й сьогодні виділяють аграрний напрямок в окремий повноцінний бізнес. Для них інвестиції в цей сектор - це не тільки диверсифікованість ризиків, але й розвиток бізнес-напрямку, рентабельність якого буде зростати рік у рік. У консалтинговій компанії First Capital відзначають, що перерозподіл сільськогосподарських угідь між великими вітчизняними фінансово-промисловими групами, а також деякими іноземними інвесторами, де-факто практично завершено.
Лендлорди нашого часу
Оскільки в Україні діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, сконцентрувати цей ресурс у своїй власності ФПГ не можуть. В їхніх силах - тільки орендувати ділянки в сільського населення. І обходиться їм це відносно недорого - приблизно в $30 за гектар у рік. Проблема полягає в іншому - у розрізненості земельних ділянок та обмеженій кількості таких у найбільш привабливих регіонах країни.
До речі, на цьому ґрунті недавно розгорівся конфлікт між компанією "Інсеко", що займається вирощуванням цукрового буряка, і корпорацією "Зоря", що входить до групи "Індустріальний союз Донбасу" Віталія Гайдука та Сергія Тарути. Обидві компанії орендують земельні паї в Рівненській області й на даному етапі активно борються за селян-орендодавців, переманюють їх один в одного, обіцяючи більше вигідні умови співробітництва. Зважаючи на все, компанія "Інсеко" у цій боротьбі явно досягла успіхів - на сьогоднішній день вона контролює близько 50 тис. га землі й у найближчому майбутньому має намір збільшити цей показник до 80 тис. га. Активи "Зорі", за словами аналітиків, у Рівненській області набагато скромніше. Більш-менш великий наділ - 1,1 тис. га - компанія має на Волині. Але те, що не вдалося зробити на заході України, "ІСД" відшкодовує за рахунок східних областей: друге велике сільськогосподарське підприємство, що входить у цю ФПГ, - ЗАТ "Горлівський м'ясокомбінат" - сконцентрувало близько 13 тис. га землі в Донецькій області.
У свій час для забезпечення фабрики Roshen сировиною активно "збирав" землі Петро Порошенко, який контролює групу "Укрпромінвест". Сьогодні сільськогосподарський напрямок структури виділений в окремий бізнес, що одержав назву за аналогією з назвою ФПГ - "Агропродінвест". Компанія сконцентрувала більше 100 тис. га сільгоспугідь у Волинській області та продовжує розширювати свої володіння. Трохи скромніше в аграрному питанні "Смарт-холдинг" Вадима Новинського. Близько 5 тис. га землі підконтрольна бізнесменові група має в Черкаській і Закарпатській областях.
Проблему розрізненості земельних ділянок і складності зібрати орендовані наділи в одному місці потенційні латифундисти вирішують досить просто - купують сільськогосподарські підприємства, що мають наділи в різних областях країни. За підрахунками фахівців, це їм обходиться в $200 за гектар. Приміром, фінансово-промислова група "Приват", підконтрольна Ігорю Коломойському та Геннадію Боголюбову, скупила десять таких заводів і ферм у Дніпропетровській, Львівській та Хмельницькій областях. Гра коштувала свіч - "Привату" у такий спосіб вдалося зібрати близько 120 тис. га земельних володінь.
Найбільший інтерес у фахівців ринку землі викликають структури, що контролюють великі наділи й при цьому не мають окремих сільськогосподарських активів. До таких належить група "ТАС" Сергія Тігіпка, яка на сьогоднішній день контролює 30 тис. га земель сільськогосподарського призначення. В інвестиційній компанії Concord Capital розповіли, що група створила спільне підприємство з іноземними партнерами та в майбутньому розраховує сконцентрувати 200 тис. га землі.
Тим часом одним із найбільших та, що цікаво, непрофільних, орендарів, є компанія "Ілліч-Сталь" Володимира Бойка. Під її управлінням сконцентровано близько 238 тис. га землі. Ці вгіддя перебувають у Донецькій області. Там розташовані підприємства "Хліб Приазов'я", "Маріупольський міський молочний завод" і ще кілька птахівницьких і комбікормових заводів, які прив'язують до структури Володимира Бойка.
Чекаючи на помилку
Великі бізнесмени дуже добре відчувають різницю між поняттями "орендувати" та "володіти", тому на скасування мораторію на продаж сільгоспземлі вони чекають, як спортсмени стартового свистка.
"Сьогодні є ціла низка компаній як вітчизняних, так і закордонних, які цілеспрямовано тримають напоготові гроші, щоб скупити українські землі, як тільки з'явиться ринок землі", - попереджає Микола Присяжнюк, глава Комітету Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин. Нічого гарного депутат у такій перспективі не бачить. Більше того, він говорить, що, випустивши землю у вільне ринкове плавання, Україна ризикує повторити ті помилки, які були допущені в 90-і роки з ваучерною приватизацією. А щоб таких помилок не припустити, перед прийняттям закону про ринок землі варто потрудитися ще над цілою низкою документів.
Наприклад, над проектом закону "Про земельний кадастр", що дозволив би провести інвентаризацію сільськогосподарських угідь. От саме це бізнесменам потрібно найменше, точно так само, як і Державному комітету земельних ресурсів. Останній, як розповів Присяжнюк, запекло виступає проти прийняття даного закону. Можливо, це пов'язане з тим, що документ зробить частково неможливим проведення махінацій, пов'язаних зі зміною цільового призначення сільськогосподарської землі для її подальшого продажу.
Сьогодні для проведення юристами подібних заходів існує ціла низка лазівок у чинному законодавстві. Це й включення земельної ділянки в межі населених пунктів, і визнання їх малоцінними й непридатними для ведення сільського господарства - перераховують фахівці. Так що купити ділянку - не проблема, проблема - купити багато ділянок.
"Ми очікуємо на скасування мораторію до 2010 року й думаємо, що вартість земель, які оброблялися, буде вище в порівнянні з вартістю необроблюваних земель за рахунок більше високої продуктивності", - говорить Ганна Дудченко, аналітик інвесткомпанії Concord Capital. За підрахунками експертів, вартість землі, як товару, буде становити $300 за один гектар та майбутньому виросте до $800.
Нерухоме питання
Щоб розважити себе чекаючи скасування мораторію заповзятливі бізнесмени не зневажають і землями під забудову. Криза на ринку нерухомості їх мало лякає - це проблема дрібних будівельних компаній, які не ризикують займати ділянки під нові проекти й мріють про те, щоб якось закінчити розпочате.
У цей час на ринку господарюють ФПГ. Деякі з них купують землі для реалізації власних проектів, деякі купують частки в проектах, які вже перебувають у стадії реалізації. За словами Брайана Малхолланда, керівника групи з питань нерухомості в Україні, Грузії та Бєларусі компанії "Делойт", інвестування в українську нерухомість виглядає привабливим у середньостроковій перспективі. У Києві та регіонах відчувається значний дефіцит якісних офісних і торговельних приміщень. Вигідно будувати торговельні мережі та логістичну нерухомість, що забезпечує їхню роботу.
Олексій Анісімов, директор департаменту нерухомості компанії "ВС Енерджи Інтернейшнл Україна", яка володіє 88 гектарами землі в Бучі під Києвом, вважає покупку землі з метою нагромадження невигідною інвестицією. "Наш земельний банк можна умовно розділити на дві категорії: "ще земля" - щодо тих проектів, які перебувають у стадії узгодження, і "земля на продаж", - розповідає Анісімов. За його словами, ціна землі, яка належить до першої категорії, росте з одержанням кожного нового дозвільного документа, а ціна землі другої категорії повністю залежить від стану ринку. Специфічний погляд на це питання в групи СКМ. "Нам цікавий розвиток власних проектів, тому більшість земельних ділянок закріплені за конкретними проектами", - розповіла Олена Архипова, інвестиційний менеджер компанії "Еста Холдинг", що входить у групу Рината Ахметова. За її словами, земельний банк у компанії невеликий - 100 га. Складається він з ділянок, концепція розвитку яких ще не розроблена або не затверджена.
250 гектарів столичної землі планує забудувати Дмитро Фірташ. Підконтрольна йому корпорація Group DF зараз планує звести розважальний центр, офіси та житло на Жуковому острові. Розмір ділянки під цей проект - 132 га. Ще 113,5 га землі під забудову підприємство контролює на київській Оболоні.
80 га столичної землі виграв Вадим Новинський від покупки будівельної компанії "Юджин", що займалася скандально відомим проектом ТРЦ "Троїцький" поруч з НСК "Олімпійський". Такий завидний куш "Смарт-холдинг" одержав замість семи гектарів, на яких велося будівництво торгового центра.
Приміські землі та ділянки в регіонах уподобали DCH Олександра Ярославського та Віталія Антонова. Останньому підприємству належать проекти торговельної, офісної, складської й готельної нерухомості в Києві й Львові, площа під будівництво кожного з яких не перевищує трьох гектарів. Найбільша ділянка землі, підконтрольна , займає 14 га львівської землі. Тут компанія планує побудувати житловий район.
Тим часом бізнесменам, які бажають сформувати солідний земельний банк, варто поквапитися. З кожним роком кількість "вільних" ділянок у привабливих районах скорочується. Більше того, українська земля вабить іноземних інвесторів, які хоч повільно, але наполегливо зондують ґрунт і вивчають можливості покупки цього активу в Україні. У таких умовах привабливими і дорогими стають навіть ті райони, яким раніше затребуваність і не снилася. Дивишся, за рік-півтора й броварські околиці, що поростили травою, підуть з молотка.
Володимир Степенко, директор з маркетингу консалтингової компанії SV Development
У нашій країні земля здобувається за двома схемами: для себе або для продажу. Земля для реалізації власних проектів здобувається за правилами, з усіма необхідними документами, структуровано. Земля з метою подальшого продажу здобувається "просто так", без попереднього аналізу її інвестиційної привабливості. Це пов'язане з тим, що в ній немає ринкової складової, цільового споживача, фінансово-економічні показники незадовільні.
Як правило, гравці ринку спочатку хочуть придбати землю сільськогосподарського призначення. Її без зусиль можна перевести під необхідну цільову забудову. Ці питання легко вирішуються в рамках існуючого законодавства. Схем для цього існує досить багато: земля або передається в оренду, або в довгострокове користування, або здобуваються паї, які фактично продаються.
Великі вітчизняні компанії, які мають гроші й шукають, куди їх можна вкласти, вибирають землю. Інвестиції в житло невигідні, у логістичні, офісні або торгові центри - вимагають досвіду, а він є не завжди. Щоб мінімізувати ризики, інвестори вкладають у великі земельні ділянки (сьогодні це 200, 300, 400 га) і планують перепродаж протягом декількох наступних років.
В Україні якщо правильно вибрати ділянку, капіталізація його буде зростати дуже швидкими темпами. Сьогодні в нашій країні дуже мало проектів, які приносять власникові земельних ділянок менше 100-200% рентабельності на вкладені інвестиції. Якщо раніше, років п'ять тому, найбільше інвестиційно привабливими і перспективними були райони, що прилягають до Києва, такі, як Обухівський, Києво-Святошинський, то сьогодні привабливі й Фастівський, і Кагарлицький - практично через один. Там сьогодні земля недооцінена. Людина, яка вкладе гроші зараз, буде мати гарний прибуток у майбутньому. У середньому, тільки до кінця року вартість земельних ділянок під Києвом виросте на 6%.
Дарія Ісакова
За матеріалами: Інвестгазета
Поділитися новиною
