263
Земля як застава: у чому проблема — думки експертів
— Казна та Політика
З 1 липня 2021 року, коли відкрився ринок сільськогосподарської землі в Україні для фізичних осіб, і до сьогодні, відповідно до даних Держгеокадастру, було укладено понад 253 тис. угод відчуження земельних ділянок.
І ось нарешті ринок запрацював для юридичних осіб. Що відбувається на ринку сільськогосподарської землі сьогодні, та чи досі земля залишається бажаним активом у портфелі вітчизняного інвестора? На ці питання Finance.ua шукав відповідь разом з експертами.
Так, за словами комерційного директора компанії Твоє Коло Єгора Лісничого, це дуже перспективний напрямок, на який є хороший попит, проте в Україні він перебуває ледь не в зародковому стані:
«За даними KSE, серед нових кредитів, виданих протягом березня 2022 — грудня 2023 років, тільки 10,3% були забезпечені землею.
Чому так відбувається? Тут є декілька стримувальних факторів.
- Передусім — це обмежений формат запуску ринку землі: на першому етапі землю можна було набувати тільки фізичним особам і в обсягах не більше 100 га в одні руки. На додачу маємо воєнний фактор, який взагалі зупинив ринок на кілька місяців. Як наслідок, на старті ринку землі укладається відносно невелика кількість угод, ліквідність ринку є занизькою, принаймні поки що.
Не додає прискорення й низька пропускна здатність системи оформлення угод з агроземлею. Нотаріуси мають додатково контролювати встановлені щодо володіння землею обмеження, дотримуватись процедури переважного права при реалізації предмета застави. Це досить витратний і фінансово, і за часом процес.
- По-друге, заниження ціни на землю при проведенні угод купівлі-продажу. За даними аналітиків KSE, у 60% випадків ціни ділянок реєструються на мінімально можливому рівні - тобто на рівні нормативної грошової оцінки (НГО), тоді як реальну вартість покупець сплачує «неофіційно». А це своєю чергою гальмує зростання коефіцієнта ліквідності сільгоспземлі як застави, який сьогодні перебуває на рівні 0,35. Це в чотири рази нижче ніж, скажімо, в США.
Простими словами: для банку такий коефіцієнт означає, що, наприклад, за умови вартості ділянки у 100 тис. грн продати він її зможе лише за 35 тис. грн. Відповідно і на 100 тис. грн застави банк може надати не більше 35 тис. грн кредиту", — пояснив експерт.
Генеральний директор компанії Доброзем Роман Барало каже, що земля в заставу — це крайній варіант, на який піде фермер, адже земля для нього — основний актив.
«Єдиний варіант, коли фермер вирішить ризикнути — це чітке розуміння, куди та як будуть реінвестовані кошти отримані від фінансової установи.
У 2021 році був ухвалений Закон «Про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві», в межах якого фермер із земельним банком не більше 500 га, може взяти кредит у фінансовій установі, яка уклала договір співпраці з фондом гарантування, та отримати кошти на термін до 10 років з гарантією від держави. Але цей механізм не широко застосовується сьогодні.
У перспективі - це розвиток співпраці фонду з державними банками та фермерами, які передаватимуть у заставу земельні ділянки приватної власності, з подальшим отриманням кредиту для своєї господарської діяльності з чіткими умовами та гарантіями. На жаль, станом на сьогодні у банків немає чіткого механізму оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, часом нормативно грошова оцінка перевищує ринкову вартість земельної ділянки.
Ситуація, яка стосується безпосередньо пайовиків, аналогічна. Наприклад, якщо людині потрібні кошти, вона не може взяти кредит під заставу своєї власної земельної ділянки, а вимушена її продавати", — коментує Роман Барало.
Проте, за словами Єгора Лісничого, другий етап ринку землі та поява додаткових покупців має пожвавити продажі, що забезпечить необхідну ліквідність.
«Прозоре ринкове ціноутворення дозволить НБУ підвищити коефіцієнт ліквідності та спонукатиме банки видавати більше кредитів під заставу такої землі», — наголошує він.
Читайте більше думок в статті:
Зміни на ринку землі: чому це важливо🌱
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
