1840
І знову здрастуйте. Чи відновиться в Україні іпотечне кредитування?
— Особисті фінанси
Навесні цього року забудовники і банки запустили спільні програми іпотечного кредитування. Понад десяток будівельних компаній підписали з ними угоди про партнерство, згідно з якими їхні клієнти зможуть оформити іпотеку за кредитною ставкою в 5-7% річних.
А в червні про намір розвивати в Україні іпотечне кредитування спільно з Державною іпотечною установою заявив і державний ПриватБанк.
Подібні дії фінустанов спровокували на ринку хвилю чуток. Українці стали говорити, що ціни на нерухомість дуже скоро поповзуть вгору. Ми вирішили з’ясувати, чи є привід для таких побоювань.
Грошей дасте?
Складності з видачею іпотечних кредитів в Україні почалися після 2008 року, коли на світовому ринку нерухомості лопнув “міхур”, який формувався кілька років. Потім “олії у вогонь” підлила ситуація на валютному ринку. До 2013 року банки встигли оговтатися від потрясінь 2009-го. Однак після Революції гідності курс долара почав стрімко зростати, а ставки за кредитами піднялися до захмарних висот.
Банки зіткнулися з масовими неплатежами за кредитами і змушені були посилити вимоги до нових позичальників: розмір мінімального внеску при іпотечному кредитуванні зріс з 10% до 30-50% від вартості житла, а вимоги до підтвердження доходів стали набагато серйознішими. Як результат, в 2016 році, якщо вірити даним НБУ, на іпотеку припало всього 5% від загальної кількості угод з нерухомістю, а забудовники віддали перевагу іншим маркетинговим інструментам — розстроченням, знижкам, акціям і т. д.
Але з початку 2017 року іпотечне кредитування знову активізувалося. За даними НБУ, в I кварталі цього року комерційні банки видали іпотечних кредитів на суму 178 млн грн, що на 80% більше, ніж за аналогічний період минулого року.
Причиною пожвавлення, швидше за все, стало зниження середніх процентних ставок за кредитами. Для пересічних громадян вони знизилися з 34% річних у 2016 році до 22% у 2017-му. Втім, навіть при таких ставках придбання квартири в кредит не маэ сенсу. В разі типового іпотечного кредиту терміном до 20 років відсотки за кредитом будуть набагато перевищувати тіло позики. “Не можу уявити людину, яка віддасть банку три вартості квартири”, — говорить генеральний директор девелоперської компанії Greenol Олег Приходько.
Однак забудовники вихід з ситуації знайшли. Відразу кілька будівельних компаній запропонували банкам компенсувати частину процентних ставок.
Завдяки цьому покупці їхных квартир можуть придбати житло в іпотеку за пільговою ставкою. Наприклад, весь Київ завішаний білбордами про пропозиції Укрбуду купити житло у кредит за ставкою від 5,9% річних у банку “Глобус”.
Кристалбанк і Укргазбанк видають кредити покупцям житла в об’єктах Київміськбуду на перший рік у гривні під 5% і 7,5% річних відповідно. Як у першій, так і в другій компанії ставка за позиками зростає разом з терміном кредитування.
За 5% річних Укргазбанк кредитує купівлю житла в “Інтергал-Буді”. Початковий внесок, як і у випадку з Київміськбудом, становить 30% від вартості квартири. При цьому покупцям доведеться додатково заплатити ще й комісію від 1,5 до 3,5% від суми боргу, але це все одно вигідніше за традиційні банківські пропозиції.
За словами представника компанії “Інтергал-Буд” Володимира Германова, угоди забудовників з банками — взаємовигідний крок. Перші отримують нових клієнтів і додаткову гарантію надійності, що їх об’єкт буде добудований, другі — можливість наростити іпотечний портфель.
А голова наглядової ради MA Group Ярослава Чапко зазначає, що активність забудовників — це не більше ніж вимушена міра. Адже пропозиція житла сьогодні в десятки разів перевищує попит як на первинному, так і на вторинному ринку нерухомості. “При річному обсязі угод у Києві близько 5-6 тис. квартир як на первинному, так і на вторинному ринку нова пропозиція первинного ринку в 2016 році перевищила 53 тис. квартир, а середньомісячний обсяг пропозиції на вторинному ринку коливався від 23 до 30 тис. квартир. Для багатьох покупців ціни непідйомні”, — говорить експерт.
За її словами, навіть готовність забудовників надавати розстрочення до введення будинку в експлуатацію і зниження першого внеску до 10-30% не рятує ситуацію. Адже в найбільш запитуваному бюджеті близько 800 тис. грн за квартиру при першому внеску близько 30% щомісячний платіж все одно буде складати понад 20 тис. грн, що для середньостатистичної сім’ї забагато.
Що буде з цінами
У такій ситуації іпотека дійсно могла б стимулювати попит. Вона дозволила б подовжити період кредитування хоча б до 5-10 років і знизити щомісячні внески. Більше того, саме іпотека, як того і бояться українці, могла б спричинити зростання цін на ринку. Але щоб це сталося, кількість купівлі житла із залученням іпотечного кредитування має досягти 20-30% від усіх угод. Водночас до кінця цього року, за прогнозами Володимира Германова, частка такої купівлі може складати всього від 10% до 15%, і це при найкращому варіанті.
Залишається відкритим і питання щодо процентних ставок. “Щоб іпотека стала масовим явищем, ставки в гривні повинні бути не вищими ніж 15%, навіть на довгий термін, що поки що малоймовірно”, — вважає Ярослава Чапко.
Що ж стосується спільних програм забудовників і банків, то час може показати, що будівельним компаніям це невигідно. Адже пільгові ставки для своїх клієнтів вони змушені самі забезпечувати, доплативши різницю з прибутку.
“Пожвавлення іпотечного кредитування має номінальний характер. Зараз низка банків заявили про старт програм, але реально працюють одиниці. У більшості з них ризик-менеджмент “не пропускає” клієнтів. Тому не всі девелопери готові на такий крок”, — підкреслила комерційний директор РК RiverStone Ангеліна Деревльова. Крім того, за її словами, покупців житла бентежить плаваюча ставка за кредитами — вона повинна бути фіксована хоча б на перші три роки.
Враховуючи вищезазначене, учасники ринку переконані, що підвищення цін на житло найближчим часом не відбудеться. “Істотної зміни цін в цілому по ринку не буде. Якщо хтось з майбутніх власників житлових комплексів і підніме ціни, то не більше ніж на 5-10%. Інші ж просто будуть раді, що обсяг продажів на їхніх об’єктах зросте”, — прокоментував вплив іпотечних програм на ринок Олег Приходько.
Олена Романюк
За матеріалами: Інтерфакс-Україна
Поділитися новиною
