3057
Михайло Артюхов: Податок на метри. Справедливості заради...
— Нерухомість
Згідно з аналізом ARPA Real Estate критеріями покупки нерухомості є місце розташування, ціна і якість продукту. При цьому для покупців економ-сегменту і соціального житла «ціна» і «місце розташування» перебувають у постійній боротьбі між собою за перше місце. Тому найпопулярнішими на ринку нерухомості вже третій рік поспіль залишаються квартири невеликих площ. «Нехай менше, але біля хорошої транспортної розв’язки», «Нехай невелика, але біля метро, зручніше до роботи добиратися», – все частіше ми чуємо від наших покупців. І якщо ще минулого року ми отримували запити на 2-х-кімн. квартири не більше 55 кв. метрів і 1-кімн. квартири до 40 метрів, то сьогодні з’явився попит на житло, площею до 20 кв. метрів.
За даними аналітичної служби ARPA Real Estate основний попит, а це близько 80%, зосереджений в проектах економ- класу і соціального житла невеликих площ
У прагненні отримати при цьому якісний продукт покупці більш активно стали цікавитися передмістям столиці, де конкуренція між забудовниками більш жорстка і отримати кращу якість за менший бюджет – набагато реальніше, ніж у столиці.
Тепер про податок. Згідно з нашою статистикою:
- Питання про розмір майбутнього податку на нерухомість, що купується, піднімається покупцями тільки в 5% випадків.
- При покупці житла не більше 20% беруть до уваги майбутні законодавчі обмеження. З них: 10% – це інвестори-рантьє. Вони є, хоча на сьогоднішній день і не дуже активні. 10% – це люди, які з певними зусиллями «йдуть на угоду». Як правило, у такої категорії покупців часто немає коштів на ремонт, або вони хотіли б придбати нерухомість в кредит, для них досить чутливими є будь-які додаткові платежі, і вони будуть прагнути їх оптимізувати.
Здавалося б, питання, яке у всьому світі хвилює покупців, поки що залишається «за бортом» уваги українських споживачів. Високі податки на житло, які в багатьох цивілізованих країнах є причиною не купувати, а орендувати, не лякають наших громадян.
Причин тут декілька:
1. Ми не звикли прораховувати вартість володіння в довгостроковій перспективі. Мені не відомі випадки, коли при купівлі нерухомості люди детально прораховували майбутні можливі податкові нарахування.
2. Ми не віримо нашому законодавцю. Податок на нерухомість в нашій історії зафіксовано невдалою спробою законодавця привести нас до спільного європейського знаменника. Його вводили і скасовували, а методологія його нарахування досі мало кому зрозуміла. Не зрозумілий до кінця і механізм стягнення боргу.
3. Податок для більшості власників невеликих площ при будь-яких методологіях підрахунку не ляже серйозним фінансовим тягарем на тлі комунальних платежів, що збільшилися в рази. При прийнятті рішення про покупку будинку/або просторої квартири покупці швидше будуть задавати питання: «А скільки ж грошей піде на його опалення?» І відповідь на нього може стати ключовим аргументом для оптимізації своїх житлових апетитів.
4. Кого ж найбільше може хвилювати питання податку на житло?
2. Ми не віримо нашому законодавцю. Податок на нерухомість в нашій історії зафіксовано невдалою спробою законодавця привести нас до спільного європейського знаменника. Його вводили і скасовували, а методологія його нарахування досі мало кому зрозуміла. Не зрозумілий до кінця і механізм стягнення боргу.
3. Податок для більшості власників невеликих площ при будь-яких методологіях підрахунку не ляже серйозним фінансовим тягарем на тлі комунальних платежів, що збільшилися в рази. При прийнятті рішення про покупку будинку/або просторої квартири покупці швидше будуть задавати питання: «А скільки ж грошей піде на його опалення?» І відповідь на нього може стати ключовим аргументом для оптимізації своїх житлових апетитів.
4. Кого ж найбільше може хвилювати питання податку на житло?
Безумовно, питання майбутнього оподаткування більше в зоні уваги великих власників нерухомості і девелоперів. Я б сказав, що саме девелоперів в першу чергу. Адже їхні проекти у своїй більшості – довгострокові, а грамотне податкове планування важлива складова фінансового успіху проекту. В аутсорсингу продажів нерухомості ми пропонуємо аудит портфеля великого власника нерухомості або девелопера з погляду його найкращого використання, з урахуванням прогнозованого податкового навантаження.
David Myers: Equity: “A condition in which the outcomes people receive from a relationship are proportional to what they contribute to it”
Але є, на мій погляд, ще один цікавий аспект податку на нерухомість – це соціальна справедливість. Д. Майерс, який займався соціальною психологією, дуже просто і влучно, на мій погляд, дав визначення справедливості: «Умови, при яких те, що дві людини отримують від своїх відносин, пропорційно їхньому внеску в ці відносини».
В основі нашого майбутнього податку на нерухомість лежать квадратні метри, в той час, як у більшості країн базою є оціночна вартість житла.
Квадратні метри в 70-х роках минулого століття і 2009 року – непорівнянні. Я б сказав, що їх і порівнювати якось не коректно. Коректним (або справедливим для оцінки) є не метри, а внесок у ці метри. Тобто їх вартість. Її можна розрахувати, індексувати і т.і. Податок на нерухомість в Берліні і Дюссельдорфі відрізняється майже в 2 рази, а ставки податку в різних містах і штатах США можуть різнитися в цілих десять разів. У цих містах різна вартість життя і житла, в них – різні фінансові можливості і багато чого ще різного, що потрібно приводити до спільного знаменника. Ми не в Нью-Йорку і не Берліні. Однак, погодьтеся, що і у нас будинок на Печерську у столиці і будинок в селі Велика Круча Полтавської області – це абсолютно дві різні історії. І не квадратними метрами ця історія вимірюється, справедливості заради.
Михайло Артюхов, керуючий директор компанії ARPA Real Estate
За матеріалами: Файненс.ЮА
Поділитися новиною
