1546
Купуємо землю: як це зробити правильно
— Нерухомість
Ще кілька років тому у прагненні врятувати від інфляції свої заощадження, багато хто прагнув купувати рукотворні об'єкти нерухомість, Тепер же більш надійним вважається інвестувати в земельну ділянку. Наші співгромадяни раптом усвідомили, що цей товар не виробляється, а тому ціни на нього будуть тільки рости.
Різні тлумачення
Відомо, що найласіші земельні наділи вже розкуплені - у межах столиці та у найближчому передмісті гарну ділянку під будівництво будинку за нормальну ціну знайти дуже важко. Тому багато хто, незважаючи на існуючий мораторій, націлені на придбання землі колишніх колгоспних угідь.
На сьогоднішній день товарна земля сільгосппризначення (розпайовані колгоспні землі) може лише передаватися за заповітом, але не відчужується і не продається. Тим часом на практиці існує маса способів обійти закон. На думку юристів, на цей рахунок у законодавстві є певна неясність. До категорії «земля сільгосппризначення» формально відноситься як товарна, так і призначена для ведення власного господарства. Саме ця обставина дає можливість для маневру, що й успішно застосовується.
Як роз'ясняє Валентин Литвин, юрисконсульт Головного науково-дослідного і проектного інституту землевпорядження, на підставі відповідного Указу Президента та Земельного кодексу, кожен сільський житель може звернутися в місцеві органи влади із проханням приєднати свій пай до землі, що вже перебуває в приватній власності і призначена для ведення своєї господарської діяльності.
Земельна комісія, як правило, не знаходить приводу не задовольнити це прохання і видає відповідний дозвіл. У деяких випадках проводиться експертиза землі на предмет того, що вона, мовляв, втратила родючість та аграрну цінність. Але це вже формальності. Таким чином, якщо не можна, але дуже хочеться, є практично легальна можливість приєднати пай до іншої ділянки для ведення приватного сільського господарства, які є в багатьох селян, та й деяких городян. Після цього вся ділянка стає приватною власністю, якою можна розпоряджатися на свій розсуд.
Нагадаємо, що купуючи земельну ділянку через договір купівлі-продажу, повне право розпоряджатися своїм майном (право приватної власності) людина одержує не з моменту нотаріального оформлення покупки, а з моменту одержання державного акту на землю.
Не поспішайте будуватися
Втім, на подібні ігри із законом наважуються далеко не всі, і більша частина громадян прагне придбати юридично чистий об'єкт. Щоб не мати головного болю надалі, краще відразу купувати ділянку, призначену під будівництво, що повинно бути зазначено в державному акті на землю при оформленні права власності. Тим часом при її освоєнні також можуть виникнути нюанси.
Валентин Литвин розповів, що на практиці досить часто виникає наступна ситуація: інвестор купує земельну ділянку і з чистою совістю починає будівництво житлового будинку цілком певний, що має на це повне право, оскільки колишній хазяїн мав дозвіл на будівництво. Тим часом при продажі землі цей документ не переходить автоматично до нового хазяїна у власність разом з ділянкою - його потрібно переоформити. Інакше об'єкт буде розцінений як самовільне будівництво, і, за законом, підлягає знесенню за рахунок його ж творця.
Оформити своє право власності можна на куплений «недобуд». Однак при цьому є дуже істотна умова - право власності на будинок можливо визнати тільки в тому випадку, якщо об'єкт зведений не менше, ніж на 80%. Інакше право власності буде визнано тільки на використані будматеріали. При цьому, якщо продовжити будівництво і закінчити зведення будинку, є небезпека, що з подальшою його реєстрацією також виникнуть великі проблеми. Є ймовірність вирішити цю ситуацію через суд. Швидше за все, нового хазяїна ділянки зобов'яжуть заплатити штраф, а потім виготовити проект побудованого будинку і пройти весь шлях його узгодження.
Купуємо ділянку з будинком
Донедавна було чимало випадків, коли покупцем у власність купувався, приміром, тільки будинок, а ділянка під ним залишалася за колишнім хазяїном або третьою особою. Або ж навпаки. Сьогодні нотаріуси усе рідше йдуть на такий варіант, тому що він спричиняє можливі конфлікти і судові розгляди.
Як стверджує Ігор Однопозов, перший віце-президент Союзу фахівців з нерухомості Києва, при продажі земельної ділянки з будинком, необхідно укласти два окремі нотаріально засвідчені договори купівлі-продажу - на будинок і на землю. Продавець при цьому двічі платить держмито (1%), виходячи з вартості кожного об'єкта, а покупець - збір на обов'язкове пенсійне страхування (1%) лише від вартості будинку, тому що при покупці землі ці відрахування відсутні.
Договір купівлі-продажу на будинок покупцеві потрібно зареєструвати в БТІ, що підтвердить його право власності. Аналогічно потрібно оформити у власність всі розташовані на ньому будівлі.
Що стосується ділянки, то новому власникові прийдеться одержувати новий Державний акт на право приватної власності на землю. Таким чином, укладається дві угоди, які повинні мати повноцінний відповідний юридичний супровід.
До речі сказати, на відміну від квартир, які при укладанні угоди можуть оцінити в кілька сотень гривень - по балансовій вартості, що набагато нижче реальної ціни, то земля завжди оцінювалася дорого. Іноді навіть вище тієї суми, за яку вона реально продається. Тому для деяких покупців земельних наділів стає неприємною несподіванкою досить великі нотаріальні витрати.
Не кидайтеся на дешевизну
Зрозуміло, будь-який покупець землі воліє купити її подешевше. Але значна різниця в ціні може бути обумовлена проблемністю ділянки. Потрібно звернути увагу на можливі обтяження - сервітути. Можлива, приміром, домовленість із сусідами, що саме по вашій території буде проходити дорога, що веде до їхнього будинку.
Формально все це входить в обов'язки нотаріуса, що займається перевіркою документів при оформленні угоди. Але не буде зайвим мати повну впевненість у тому, що земельна ділянка вільна від оренди, не закладена або щось на кшталт цього. Варто також уточнити, чи не перебуває земля в зоні відчуження. Наприклад, на відстані 350 м від газового колектора високого тиску, зрозуміло, розташованого під землею і невидимого при огляді території, будувати нічого не можна.
Не виключені й випадки шахрайства. При продажі земельної ділянки зловмисник може скористатися підробленим актом на землю. Тим більше що існує кілька видів бланків, що мають однаково законну силу і, використовуючи той факт, що не багато хто точно знає, як вони виглядають, ловкачам вдається ввести покупця в оману.
Крім того, продавець землі може мати лише право користування землею, але не бути власником наділу. У цьому випадку він може продати тільки це право, але не право власності на земельну ділянку. Досить ризиковано укладання угоди по дублікату. Неприємною несподіванкою може стати, приміром, не виявлене вчасно право третьої особи на придбану вами ділянку. Якщо в оформлених документах виявилися помилки, юристи радять звертатися в суд.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
