945
Київ забудовують для багатих
— Нерухомість
На сьогодні в структурі пропозиції первинного ринку житлової нерухомості Києва частка економ-класу становить усього трохи більше 40% об'єктів.
Такі пропорції виглядали б досить незвичайно навіть для набагато більш багатої країни, ніж Україна. Для наших же реалій обсяг пропозицій економ-класу виглядає катастрофічно заниженим, а більш дорогих класів, відповідно, - небезпечно завищеним.
Очевидний дисбаланс
Відповідно до результатів дослідження ринку, проведеного аналітичним відділом будівельно-інвестиційної компанії "Київ Житло-Інвест", на первинному ринку столиці з 134 об'єктів-новобудов, що продавались у березні, 58 належать до економ-класу, 55 - до бізнес-класу, 20 - до класу преміум, 1 об'єкт - до "де-люкс".
За словами керівника відділу маркетингу і РR компанії "Київ Житло-Інвест" Володимира Германова, "Київ стає містом для багатих. Будують саме для них".
Навіть якщо не вдаватися в подробиці класифікації житла, неозброєним оком помітна нестача найбільш затребуваних відносно недорогих квартир. Як відзначається в огляді ринку житлової нерухомості Києва, опублікованому аналітичним відділом групи компаній «Планета Оболонь», найбільш ходові малогабаритні квартири як і раніше в дефіциті.
Захоплення будівельників об'єктами більш дорогих класів і великих площ, що обіцяють завищені прибутки, цілком зрозуміле. Але воно не тільки серйозно ускладнює вирішення житлової проблеми для багатьох тисяч киян, воно також таїть у собі певні ризики і для самих будівельних компаній.
"При активному розвитку та будівництві котеджів на околицях Києва, а також розвитку кредитування покупки заміського будинку, сегмент житла бізнес-класу може очікувати складний період, пов'язаний із проблемами при продажі", - вважає Володимир Германов.
За його словами, середня вартість котеджу "під ключ" площею 200 кв. м на сьогоднішній день в 1,5 рази нижча, ніж вартість 2-х кімнатної квартири бізнес-класу (площею близько 100 кв.м.), розташованого в 3-й зоні, і 2-2,5 рази, ніж вартість аналогічної квартири в 2-й зоні.
До значно більш низької вартості котеджів варто додати ще й традиційні переваги життя за містом, як то - свіже повітря, своя земля, більше простору і відчуття свободи. Так що незабаром будівельникам, що пропонують квартири в міських вуликах бізнес-класу, дійсно буде значно складніше пояснювати покупцям, за які такі блага вони просять такі гроші.
Завтра буде краще, ніж учора
Втім, справедливості заради, варто відзначити, що ситуація сьогодні все-таки відносно краща від тієї, що була ще приблизно рік тому. За словами виконавчого директора групи компаній "Планета Оболонь" голови комітету з аналізу ринку Асоціації фахівців з нерухомості (ріелтерів) України Олексія Котенка, будівельники все частіше починають будувати відносно малогабаритні квартири.
Відповідно до досліджень компанії "Київ Житло-Інвест", у травні 2007 року продажі велися в 123 об'єктах: 45 - економ-класу, 56 - бізнес-класу, 10- класу "бізнес+", 12 - преміум-класу.
Таким чином, на економ-клас навесні минулого року припадало близько 37% об'єктів.
З іншого боку, у жовтні 2006 р. продажі велися в 60 об'єктах економ-класу. Наслідком зниження числа об'єктів економ-класу і ще більшого перекручування ринкових пропорцій стали помітні відмінності в ціновій динаміці нерухомості різних класів.
Так, за даними аналітиків компанії "Київ Житло-Інвест", із квітня 2006 року по квітень 2007 року середня вартість 1 кв. м в економ- і бізнес-класі підвищилася відповідно на 47,3% і 33,3%.
У травні 2007 року в порівнянні із квітнем середня вартість 1 кв. м житла економ-класу на первинному ринку збільшилася на 2,7%, а середня вартість 1 кв. м житла бізнес-класу знизилася в середньому на 0,8%.
Більше того, минулої весни в бізнес-класі та економ-класі склалися прямо протилежні ситуації. Компанії, які в травні почали продаж об'єктів економ-класу, установили стартові ціни на однокімнатні квартири на 16-22% вище від квітневої середньої ціни по аналогічному типу житла. А компанії, які починали реалізовувати однокімнатні квартири бізнес-класу, установлювали на них ціни на 15-30% нижчі від середньоринкових.
На думку Володимира Германова, подібна ситуація стала ознакою жорсткості конкуренції між будівельними компаніями, що пропонують житло бізнес-класу. Крім того, вона ілюструвала відчутну нестачу пропозиції житла економ-класу.
Цією весною, щоправда, більш різку цінову динаміку демонструють об'єкти бізнес-класу.
Так, за даними компанії "Київ Житло-Інвест", вартість 1 кв. м житла бізнес-класу за останній місяць збільшилася в середньому на 10%. У той же час у березні подорожчання 1 кв. м житла економ-класу склало в середньому 0,9%.
Правда, фахівці вважають, що березнева зміна ціни, особливо на житло бізнес-класу, не є реакцією ринку на існуючий попит: у цьому випадку компанії-забудовники здійснюють спробу збереження обсягу очікуваного прибутку за рахунок зміни кінцевої ціни для покупця.
Аналітики вважають, що причиною збільшення цін на первинному ринку житла, крім зниження курсу долара відносно євро, також є те, що в 74-х з 134-х об'єктів ведеться, так звана, «третя стадія» будівництва. А різниця в ціні на різних стадіях будівництва житла часто становить до 25%: квартири в побудованих будинках практично на третину дорожчі, ніж у будинках на стадії котловану.
Не все то золото…
Втім, природа дисбалансу в структурі пропозиції може бути в реальності трохи іншою. Просто не все те, що оголошується об'єктом "бізнес-класу" або класу "преміум", таким і є.
Як говорить директор АН "Український Дім" Руслан Безуглий, дуже багато об'єктів, які позиціюються як «бізнес-клас», і за своєю якістю, і за місцем розташування відповідають саме економ-класу.
Як випливає з дослідження компанії "Київ Житло-Інвест", значна частина об'єктів так званого бізнес-класу розташована в 4-й зоні, тобто там, де об'єкти бізнес-класу розташовуватися не повинні. Те ж саме стосується об'єктів класу "преміум", розташованих в 3-й зоні.
За словами Руслана Безуглого, об'єкти, які заявляються як «елітні комплекси», але квартири в яких здаються без обробки, або самі вони розташовані на околиці міста, найчастіше, строго кажучи, не відповідають навіть вимогам, пропонованим до житла бізнес-класу.
Так що, цілком можливо, що основна частина житла, що будується забудовниками в Києві, як і потрібно, являє собою звичайне житло економ-класу, штучно позиціоноване в більш високих класах винятково заради обґрунтування високих цін.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
