Цена на землю в Украине: мифы и реальность

02.06.2004, 12:41 — Аграрный рынок

22555

1-го января будущего года заканчивается действие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. И сегодня многих очень интересует: какова же будет цена на землю? Сколько было сказано слов за годы независимости о бесценности «самых лучших в мире украинских черноземов». И вот за полгода до старта свободной купли-продажи земли украинские черноземы остались так и не оцененными по их реальной стоимости. Да и в Аргентине черноземы лучше, потому что ухоженные, и глубина их залегания больше, до 17 метров (а не до 3 метров как в Черкасской области). К тому же чернозем – далеко не самая плодородная почва и уступает красноземам Австралии и Аргентины.

Ситуация с продажей земли в чем-то напоминает большую приватизацию, когда парламентарии громко кричали о заоблачной стоимости украинских предприятий, но инвесторы проявили интерес к очень небольшому их количеству. Основная же масса устаревших заводов сейчас или банкроты, или существуют за счет сдачи в аренду своих площадей.

И вот спустя почти 10 лет история повторяется. Государственные органы по очень запутанной методике (Постановление КМ Украины от 11.10.2002 № 1531) рассчитали якобы реальную стоимость украинской земли, которая может привести в смущение любого крупного инвестора (см. Денежная оценка земельных паев и размер арендной платы). Но кто-нибудь из госчиновников пробовал рассчитать рентабельность сельхозбизнеса при такой стоимости земельных угодий? В итоге на рынке земли сложилась крайне неопределенная ценовая ситуация. Если не брать во внимание популистские заявления ряда депутатов из Верховной Рады, которые заявляют о необходимости продажи земли по минимальной цене в 1000 долларов США, то фактически только Госкомземом были разработаны базовые цены на землю в регионах (вплоть до районов в областях). Но после ознакомления с официальными данными становится понятно, что разработанные в 2002 году цены на землю, конечно же, завышены и предназначены в основном для расчетов налога на землю и базовых арендных платежей. Согласно этим расчетам средняя стоимость гектара сельхозугодий в Украине составляет 8573,8 гривен или 1600 долларов США за гектар. Базовый налог на землю (пашню) - 0,1 % от оценочной стоимости в год, но в регионах применяется дифференцированный подход к определению ставки налога. Так, в Киевской области (Кагарлыкский р-н) ставка налога на пашню составляет 0,5 % от оценочной стоимости в год.

Для примера, по Харьковской области официальные расчеты стоимости земли, пая, и аренды таковы:
• Стоимость земли – 8400,4 грн/га (при этом цена довольно сильно отличается в зависимости от районов. Так, в Купянском районе стоимость земли составляет 7309 грн/га, что является наименее низкой официальной стоимостью).
• Средний размер пая - 7 га.
• Стоимость пая - 58,8 тыс. грн.
• Стоимость аренды гектара:
– При ставке 1,5 % - 126 грн/га.
– При ставке 2 % - 168 грн/га.
• Стоимость аренды всего пая:
– При ставке 1,5 % - 882 грн.
– При ставке 2 % - 1176 грн.
• Базовая ставка налога (0,1 %) - 8,4 грн/га в год.

Как видно из приведенного выше списка, только аренда частично совпадает с реалиями сегодняшнего дня.

Относительно официальной оценочной стоимости необходимо добавить следующее. Несмотря на наличие оценочной стоимости по областям и районам, каждое отдельно взятое поле оценивается отдельно местными землеустроителями. И как показала практика, реальная оценочная стоимость многих сельхозугодий примерно в два раза ниже средней оценочной стоимости гектара по Украине.

Расчет рыночной стоимости земли пока что никто не производил и самой большой проблемой является то, что бизнес-среда пока не знает, от чего отталкиваться при расчете реальной стоимости земли. Другими словами, бизнесмены и инвесторы пока не знают, сколько им стоит платить за землю. Та же проблема стоит и перед украинскими банками, которые готовы вводить сельскохозяйственную ипотеку в перечень своих услуг, но не знают реальной стоимости земли и соответственно не могут рассчитать ставки кредита и коэффициент покрытия залога.

По-видимому, для определения разумной и экономически целесообразной стоимости земли в первую очередь необходимо отталкиваться от расчета ведения реального сельскохозяйственного производства на купленной земле. Так, специалистами нашего Агентства был произведен расчет рентабельности сельхозпроизводства на основе реального бизнес-плана с учетом покупки земли.

При базовых условиях (пшеница озимая, урожайность 3,5 т/га, все затраты по выращиванию - на основе технологической карты) покупка земли окупится:
• При стоимости земли USD 200/га - за 2,44 года (или за 2,69 года при дисконтировании капитала).
• При стоимости земли USD250/га - за 2,74 года (или за 3,2 года при дисконтировании капитала).
• При стоимости земли USD300/га - за 3,05 года (или за 3,72 года при дисконтировании капитала).
• При стоимости земли USD500/га - за 4,38 года (или за 7,35 года при дисконтировании капитала).
• При официальной оценке земли в 8573,8 грн/га (или 02,5/га) инвестиция окупится за 14,7 лет.

Но вкладывать на срок даже более 3 лет смогут далеко не все украинские сельхозпроизводители, чего не скажешь о зарубежных инвесторах. Но вот будут ли такими уж объемными инвестиции в украинскую истощенную и запущенную землю? Во всяком случае, покупка земли по официальной стоимости выглядит абсурдом.

В частности, один из крупнейших зерновых трейдеров с иностранным капиталом в настоящий момент пытается составить реестр посевных площадей по Украине в районом разрезе для определения целесообразности покупки земель под сельхозкультуры, на которых эта структура специализируется. После этого, по-видимому, будет составлен бизнес-план для определения рентабельности покупки земель в регионах. На сегодня этот зернотрейдер еще не определился ни с ценой, ни с регионом приобретения сельхозугодий.

Некоторые правительственные эксперты утверждают, что на самом деле украинские пашни нужно продавать не менее, чем по 4000 долларов США за гектар и как пример приводят высочайшую стоимость земли в Центральной и Западной Европе.

В чем-то это так, но необходимо учитывать плотность населения в этих странах и ограниченную площадь сельхозугодий. Скорее Украине подходит опыт стран с большими посевными площадями, таких как США и Канады. Так, в США цена 1 гектара земли колеблется от 305 до 13 302 долларов (средняя стоимость 3,2 тыс. долларов /га), а в Канаде - от 75 до 300 долларов США за гектар (средняя - 260 долларов США/га).

В законодательной сфере особых изменений не предвидится. На основании закона о земле мораторий на продажу сельхозугодий автоматически отменяется 1 января 2005 года. Для того, чтобы продлить действие моратория необходимо внести в парламент новый законопроект и собрать не менее 226 голосов в его поддержку, что практически нереально в силу отсутствия единого мозгового центра среди депутатов-оппозиционеров и «большевиков». Скорее всего, 01.01.2005 мораторий автоматически прекратит свое существование. Помешать этому могут новые расклады в парламенте, в частности, если по вопросу земли определится «группа 19» и решит продлить действие моратория. Но перед президентскими выборами депутатам есть о чем договариваться и помимо «земельного» моратория.

Таким образом, реальная стоимость земли для ведения реального бизнеса и при условии возделывания на основе интенсивных технологий находится в ценовом коридоре 150 - 200 долларов за гектар. Но при отсутствии многочисленных инвестиций в украинскую землю, превышение предложения над спросом может понизить прогнозируемый ценовой рубеж до 100 - 150 долларов за гектар, что представляется вполне реальным в силу того, что по состоянию на 2003 год в Украине было 32 млн. га пахотных земель, из которых 5 млн. га находились или под паром, или были заброшены.

По материалам:

Место для вашей рекламы

Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.

Поделиться новостью

Также по теме

Разминирование: в июле аграриям вернули 330 га разминированных земель

12.08 21:33

Цены на землю в Украине стремительно растут: сколько сейчас стоит гектар

12.08 21:02

444

Логистические компании в Польше страдают от дефицита украинского зерна

12.08 19:12