2103
Денис Седаков: прогнозы цен на недвижимость - кому верить и как правильно считать?
— Недвижимость
Те, кто интересуется темой недвижимости, наверняка часто задаются вопросом: почему одни участники рынка упорно прогнозируют падение цен, а другие – наоборот – рост? Вроде бы мнения компетентных специалистов не должны сильно разниться между собой, ведь и те, и другие живут в одном мире и наблюдают одинаковую картину. Возможно, одни умнее других? Или, быть может, дело совсем в другом?
Давайте попробуем для начала разобраться, что движет теми или иными специалистами. Дело в том, что все игроки на рынке недвижимости преследуют одну цель – заработать денег. Это понятно. Теперь надо понять, каким способом они это делают.
Как и на бирже, есть те, кто зарабатывает на повышении цены квартиры (“Быки”) и на понижении (“Медведи”). Например, агенту, который продает квартиру частного клиента, выгодно внушить ему, что скоро недвижимость в цене еще больше обвалится. Соответственно избавляться от актива надо сейчас, а не откладывать продажу и ждать подорожания. Хозяин квартиры пугается, соглашается продавать по той цене, которая актуальна сейчас, а агент получает свой процент.
Другая сторона – застройщики, а также перекупщики, которые сначала скупают квартиры подешевле, а потом продают их дороже. И те, и другие продают квартиры перманентно и для них важно заставить потенциального клиента купить прямо сейчас, “ведь потом будет дороже”!
И “Быки”, и “Медведи” используют СМИ в своих целях. А цель эта – повлиять на рынок.
С мотивацией разобрались. Теперь главный вопрос как вычленить истину из слов специалистов? Тут важно смотреть на аргументацию и руководствоваться здравым смыслом. Психология человека такова, что он с большей охотой верит тем словам, которые подтверждают его субъективное мнение. Если вы хотите, чтобы квартиры стоили меньше, то и доверие к специалисту, который пророчит обвал, будет большим. Если ждете, когда рынок вернется к ценам 2007 года и свою хрущевку на Борщаговке вы сможете продать за 100 тыс. у.е., то и уровень доверия к “Быкам” у вас будет выше. Абстрагируйтесь, анализируйте аргументы, сопоставляйте факты, делайте выводы.
Как считаем мы?
Для начала выделяем факторы, которые влияют на стоимость недвижимости. В этом нам поможет небольшая таблица, которую составили специалисты нашей компании, опираясь на исследования ведущих экономистов.
Давайте разберем эту схему с проекцией на будущее.
1. Мотивации покупателей и продавцов.
Ушедший 2016 год стал для банковской системы Украины серьезным испытанием. Перечень действующих банков сократился еще на пару десятков, и “здоровых” финучреждений в стране теперь меньше сотни. Пошатнулся, хоть и не упал, даже такой колосс, как “Приватбанк”. Член правления “Креди Агриколь Банк” Вадим Ганах говорит, что в 2017 году еще 20 банков покинут рынок. Люди боятся доверять финучреждениям большие суммы денег.
Остается либо недвижимость, либо нал в иностранной валюте. При этом недвижимость более надежна в том плане, что наличные надо где-то хранить.
Продавцы заинтересованы продавать максимально дорого, но по итогу цену регулируют согласно спросу. При этом ниже себестоимости отдавать квадратные метры никто не будет – проще заморозить стройку.
2. Текущее состояние рынка.
За последний год количество новостроек в Киеве увеличилось.
А вот цены остаются стабильными. Колебания в пределах 2-3% за год серьезными не назовешь.
Конкуренция растет, растут и расходы на маркетинг и рекламу. Многие считают, что рынок перенасыщен. Это правда лишь отчасти, потому как это утверждение касается в основном домов в пригороде и городах-спутниках. В самом Киеве наблюдается дефицит земли под застройку большими жилыми комплексами.
Оживают недострои, которые годами стояли покинутыми. Квартиры в недорогих жилых комплексах возле метро или хорошей транспортной развязкой пользуются стабильным спросом. Рынок живой. На него пришло много новичков. Они не могут конкурировать ценой с такими системными компаниями, как «Укрбуд» или «Киевгорстрой», но зато способны показывать лучшее качество.
3. Социологические условия.
Население Киева стабильно растет. По большей части это происходит за счет миграции. По состоянию на 1 января 2017 года в столице официально проживало 3 012 127 человек, в то время, как 1 января 2016 – 2 964 550. За год имеем прирост почти 50 тыс. населения. По неофициальным же данным, в Киеве живет более 4 млн. Какой вывод можно из этого сделать? С ростом населения растет спрос на недвижимость. А сбалансировать спрос можно либо ростом цены, либо увеличением предложения.
Как видим – это вполне соотносится с ростом количества новостроек, про которое я писал в прошлом пункте. Цена не растет, но растет предложение. Если такая ситуация сохранится, то резкого падения цен ждать не стоит.
4. Состояние экономики.
В 2016 году экономика Украины прекратила свое падение и показала рост валового внутреннего продукта на уровне 1,5%. Это не много, но уже что-то. И, как утверждают аналитики, в 2017 рост ВВП может ускориться до 2,1%, промышленное производство вырастет на 2,5%, а инфляция замедлится до 10% с 12-13% в 2016 году. Неизвестно, как оно повернется далее, но тенденция внушает оптимизм.
О доступной ипотеке говорить смысла нет, но стоит отметить, что в прошлом году некоторые банки стали выдавать кредиты на жилье под 15-16% годовых. Это все еще высокая ставка, но уже не 24-25% как было ранее.
Как показывает практика, кредиты люди берут, только если у них уже есть достаточно большая сумма на квартиру, но чуть-чуть не хватает. Если банки будут идти навстречу клиентам, то рынок жилищного кредитования будет понемногу расти. При этом вряд ли это будет заметно влиять на темпы продажи недвижимости и цены.
В этот же пункт стоит отнести рост цен на строительные материалы и строительную технику.
5. Политико-правовая ситуация и Состояние законодательства.
Здесь все, как всегда, весело. Но из тех законодательных инициатив, которые могут напрямую повлиять на цены, стоит, например, выделить законопроект об урегулировании присоединения электроустановок к электросетям. Ранее подведение и подключение электросетей составляло от 10% до 20% стоимости проекта. Сейчас эта доля может вырасти до 20-30%. На чьи плечи ляжет погашение этой разницы, уточнять не стоит.
6. Инфраструктура.
Инфраструктура подразумевает под собой наличие школ, детских садов, транспорта, магазинов, возможностей для отдыха и развлечений. Для всех ведь очевидно, что квартира возле метро стоит дороже аналогичной, расположенной вдали от подземного транспорта. Это же касается доступности и других благ цивилизации.
Возьмем, например, Ирпень. Сейчас там бурными темпами идет строительство жилых комплексов. Сейчас там 83 активно продающихся новостройки в общей сложности на 12 000 квартир. И это в городе, где по переписи 2013 года проживало 42 924 человека. Строятся ли там такими же ударными темпами новые школы? Достаточно ли там мест в детских садах? Сможет ли всех желающих увезти общественный транспорт?
Вопросы риторические, а ответы многим могут не понравиться.
Развитие инфраструктуры будет точечно влиять на цены по районам. Строительство новых станций метро и супермаркетов, школ и спортивных площадок, дорог и мостов (даже если это просто декларация намерений) однозначно окажет свое влияние на цену жилья в сторону увеличения.
7. Производительность труда.
Не очевидный, но самый интересный пункт. На сайте государственной службы статистики Украины есть информация по индексу цен на строительно-монтажные работы в Украине.
Согласно ей, цена на работы в жилом строительстве по сравнению с декабрем 2015 выросла на 8,3%. Для Киева эта цифра скорее всего выше, но отталкиваться будем от того, что есть.
На строительном рынке наблюдается острый дефицит квалифицированной рабочей силы. Совсем недавно один из застройщиков жаловался мне, что целая бригада рабочих уволилась и поехала на заработки в Польшу. Чтобы оперативно найти им замену, пришлось значительно поднять заработную плату кандидатам.
А что будет, когда (если) Евросоюз все-таки даст нам «безвиз»? Все, у кого руки растут из правильного места, поедут строить жилье нашим соседям. Чтобы хоть как-то конкурировать за работников, застройщикам придется платить намного больше. Повлияет ли это на цены? А вы как думаете?
Подведем итог. Будут ли цены расти в 2017 году? Скорее да, чем нет. Намного? Скорее нет, чем да. Почему? Подорожание будет по независящим от застройщиков причинам, но поскольку покупатель богаче не станет, то повышать цены будут понемногу – с привязкой к доллару. Если не будет “черных лебедей” (труднопрогнозируемые и редкие события, которые имеют значительные последствия – ред.), стоимость квадратных метров в долларах вряд ли выйдет за 10% коридор.
Денис Седаков, Генеральный директор компании New City Developers
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
