12500
Денис Шкиптан: как правильно оформить договор аренды нежилого помещения
— Недвижимость
Большинство предпринимателей сразу после старта бизнеса или в процессе его роста сталкиваются с необходимостью аренды недвижимости под офис, склад, торговые площади и т.д. Как и любой аспект ведения бизнес-деятельности, аренда нежилого помещения также требует правильно заключенного договора и документального оформления, иначе это может обернуться неприятностями и убытками.
Попробую дать несколько универсальных советов по заключению договора аренды коммерческой недвижимости, исходя из своей практики.
Согласно договору аренды, арендодатель (владелец или уполномоченное им лицо) обязуется передать нанимателю недвижимое имущество за плату на определенный срок. Учитывая то, что указанные правоотношения должны быть оформлены в виде заключения гражданско-правового договора, необходимо учесть некоторые характерные особенности данного вида договоров.
В частности, существенными условиями договора найма являются:
- объект аренды (состав и стоимость имущества);
- срок, на который заключается договор аренды;
- арендная плата с учетом ее индексации;
- восстановление имущества и условия его возврата;
- исполнение обязательств;
- ответственность сторон.
Договор обязательно должен быть оформлен в письменной форме, а в случае если он заключается на срок три и более лет, он подлежит также и нотариальному удостоверению.
Если договор был заключен в устной форме, то в будущем могут возникнуть проблемы с доказательством в суде того, что он действительно имел место.
А вот если договор был заключен на срок три и более лет в устной форме, или в письменной, но не удостоверен нотариусом, то согласно ст. 220 Гражданского кодекса такой договор является ничтожным и дополнительно признания судом такой сделки недействительной не требуется.
В случае недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки, а в случае невозможности такого возврата – возместить стоимость того, что получено, по ценам, существующим на момент возмещения.
Таким образом, можно легко заметить, что сократить свои расходы, возможно прописав в конце договора формулировку о том, что документ заключен, например, на срок 2 года и 11 месяцев. В случае окончания срока действия договора, если ни одна из сторон не заявляет требования о расторжении договора, считается, что срок действия договора продлен на тот же срок на тех же условиях и в перезаключении не нуждается.
Таким пунктом сокращаются расходы сторон не только на услуги нотариуса, но и расходы на регистрацию договора, так как согласно ст. 794 ГК Украины договор аренды коммерческой недвижимости, кроме нотариального удостоверения, также подлежит государственной регистрации, что влечет уплату регистрационных сборов.
Следующим пунктом, на который необходимо обратить внимание, является передача арендуемого имущества. После подготовки и подписания основных документов необходимо сделать описание всего имущества, передаваемого в аренду, и самое главное – определить его стоимость.
Согласно ст. 795 ГК Украины передачи нанимателю здания или другого капитального сооружения (его отдельной части) оформляется актом приема-передачи имущества, который является необходимым приложением к договору найма.
Указанный документ подтверждает факт передачи имущества от одного лица другому и именно с момента подписания этого документа начинается срок, с которого рассчитываться уплата арендной платы.
Каким образом можно определить стоимость имущества?
Когда собственник приобретал в собственность недвижимость, независимо от способа (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация и т.д.), определялась стоимость данного объекта или балансовая стоимость, которая была определена в балансовой документации предприятия или организации, которая была предыдущим владельцем.
Инвентаризационная стоимость, указанная в технических документах, находящихся в БТИ, или реальная стоимость имущества, была определена посредством проведения товароведческой оценки недвижимости.
В идеале стороны должны провести независимую оценку стоимости имущества и именно ее вписать в акт, но опять нужно отметить, что проведение такого рода исследования приведет к дополнительным расходам, поэтому можно воспользоваться стоимостью, указанной в учредительных документах на имущество.
Земельный участок
Особого внимания заслуживает также вопрос пользования земельным участком, на котором находится имущество и необходимый для обслуживания имущества и достижения цели найма.
Согласно ст. 796 ГК Украины одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (его отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма.
В договоре найма стороны могут определить размер земельного участка, передаваемого нанимателю. Если размер земельного участка в договоре не определен, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел арендодатель.
Если арендодатель не является собственником земельного участка, считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление нанимателю права пользования земельным участком, если иное не установлено договором арендодателя с собственником земельного участка.
Если же земельный участок, находящийся у здания, больше по площади, чем необходим для обслуживания здания, то необходимо заключать дополнительно договор аренды земельного участка.
Амортизационные отчисления
Впервые условие о порядке использования амортизационных отчислений была закреплена в Законе об аренде. С принятием ГК это условие стало обязательным для аренды частного имущества. Относительно этого условия никаких императивных норм нет, стороны сами устанавливают тот порядок использования амортизационных отчислений, который их устраивает. Однако это условие формулируется так: амортизационные отчисления используются на восстановление арендованных основных фондов.
Восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа в Кодексе не урегулированы, но ст. 778 установлены следующие требования:
- восстановление (улучшение) объекта аренды возможно лишь с согласия арендодателя;
- арендатор имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование объектом при наличии согласия арендодателя на восстановление (улучшение) объекта;
- арендатор становится совладельцем новой вещи, созданной им с согласия арендодателя.
На практике, стороны определяют вопросы восстановления арендованного имущества по договоренности. Как правило, арендатор направляет письмо-предложение о желании сделать улучшения в объекте с указанием срока получения ответа от арендодателя. Арендодатель рассматривает предложение арендатора и предоставляет свой ответ или в виде отдельного письма, или путем написания разрешительного надписи на экземпляре письма-предложения арендатора.
Если улучшение можно отделить без ущерба арендованному имуществу, они являются собственностью арендатора, а если отделить улучшение без ущерба арендованному имуществу невозможно, эти улучшения остаются собственностью арендодателя. Вопрос компенсации стоимости таких улучшений арендатору решаются по договоренности сторон.
Выкуп объекта
ГК выкуп арендованного имущества не регулирует, но содержит норму, согласно которой арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в аренду, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение (ч. 2 ст. 777).
Оплата коммунальных услуг
Обычно арендодатель или выставляет арендатору счета за коммунальные услуги за определенный период, которые выставляются коммунальными службами, или в договоре отмечается об обязанности арендатора заключить договоры с коммунальными службами самостоятельно.
В последнее время в договорах аренды очень часто появляется такой вид услуг, как услуги по содержанию объекта аренды, услуги по уборке объекта, услуги по парковке автомобилей посетителей арендатора и т.п. Стоимость таких услуг определяется или определенной суммой или в зависимости от стоимости 1 кв.м.
Что касается изменения стоимости коммунальных услуг, то в договоре необходимо четко прописывать, что она может изменяться в зависимости от тарифов коммунальных служб, количества потребленной электроэнергии, воды или тепла.
Расторжение договора
Расторжение договора аренды возможно либо по соглашению двух сторон, по основаниям, прямо предусмотренных в договоре или по решению суда.
В первом варианте такое расторжение требует регистрации у нотариуса, в случае, когда стороны заключили договор аренды на срок более 3 лет.
В первом варианте такое расторжение требует регистрации у нотариуса, в случае, когда стороны заключили договор аренды на срок более 3 лет.
Если возникают такие обязательства, то арендодатель может потребовать их выполнения, о чем он будет обязан уведомить арендатора в письменной форме. В случае если арендатор не исправит нарушения договора в приемлемый срок или будет отказываться внести изменения или расторгнуть договор аренды, у владельца появляется право обращения в суд для расторжения договора.
Арендатор также может предусмотреть условия договора, при нарушении которых он будет считаться расторгнутым. Например, в случае, если арендатор направил сообщение владельцу о намерении расторгнуть договор и вернуть арендованное помещение, но со стороны арендодателя происходит уклонение от подписи акта возврата в течение указанного срока.
Если заключение договора было на неопределенный период, для того, чтобы прекратить его действие, нужно отправить письмо с уведомлением арендодателю, но никак не позже, чем за три календарных месяца до даты расторжения договора аренды (если такой срок не прописан в договоре или не установлен законодательством). Также, арендатор может заранее предусмотреть другой срок, который может быть как меньше, так и больше трех месяцев, и прописать его в договоре.
Не освободив вовремя помещения, арендатор будет вынужден уплатить арендную плату за период просрочки возврата помещения.
Многие владельцы вписывают в договоре аренды помещения дополнительные условия, не предусмотренные законодательством, возлагая на себя дополнительные контролирующие функции. Суд, как правило, рассматривает такие условия как, устанавливающие препятствия в использовании арендованного помещения арендатором.
Поэтому внимательность к деталям, знание своих прав и грамотная юридическая помощь в случае необходимости, позволят избежать многих негативных моментов, которые могут возникнуть при сотрудничестве с недобросовестными арендодателями.
Денис Шкиптан, адвокат, старший партнер юридической фирмы Pravovest
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
