11912
Юристы развенчали ТОП-9 мифов об ОСМД
— Недвижимость
1 июля в реформировании жилищного сектора Украины должен начаться весьма важный этап. Он предусматривает передачу многоэтажек в управление их жителям, что предусмотрено Законом Украины №417 “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”.
Последнее время начали появляться различные мифы об ОСМД. Их собрал Национальный пресс-клуб “Украинская перспектива”, а по за развенчание взялись специалист по созданию ОСМД проекта Международной финансовой корпорации (IFC, Группа Всемирного банка) “Энергоэффективность в жилищном секторе Украины” Татьяна Гордиенко и юридический консультант общественной организации “Ресурсный центр для ОСМД” Андрей Бурый.
Действующее законодательство не содержит требования, которое заставляло бы жителей многоэтажек создавать ОСМД. Законом Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” определено несколько основных форм управления многоквартирным домом:
- управление многоквартирным домом собранием совладельцев;
- управление многоквартирным домом ОСМД;
- управление многоквартирным домом управляющим.
- управление многоквартирным домом ОСМД;
- управление многоквартирным домом управляющим.
Право выбора формы управления домом остается исключительно за совладельцами. А это значит, что такой процесс происходит без вмешательства со стороны органов государственной власти или местного самоуправления. Однако только с ОСМД совладельцы получают возможность привлекать средства местных и государственных программ на внедрение в доме энергоэффективных мероприятий.
Согласно 6-й статье Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, ОСМД могут создавать только владельцы квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. А это значит, что владельцы магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в многоэтажке, имеют те же права, что и владельцы квартир. Они так же принимают непосредственное участие в создании ОСМД и так же, как и владельцы квартир, должны в обязательном порядке выполнять все решения уставных органов объединения, принятые в пределах их полномочий.
Этот подход, предусмотренный статьей 13 Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, остается неизменным, даже если ОСМД создается на базе нескольких многоэтажек.
Значительным преимуществом ОСМД есть возможность привлекать банковские кредиты. Обычно они их направляют на утепление фасадов многоэтажек, установление в местах общего пользования энергосберегающих окон, дополнительных входных дверей, которые повышают безопасность и сохраняют тепло в подъездах, на замену электролампочек накаливания на менее энергозатратные. ОСМД также используют банковские ссуды на закупку и монтаж индивидуальных теплопунктов, способных регулировать подачу тепла в дом с учетом имеющейся внешней температуры, на установление счетной аппаратуры общего пользования и т. д.
Однако кредитный продукт для ОСМД не предусматривает классического залога или поручительства. А это значит, что помещения, в том числе и квартиры, не закладываются и поэтому не могут отчуждаться в случае возникновения в ОСМД проблем по обязательствам перед кредиторами. В качестве залога используется банковский счет ОСМД. Такие условия подробно выписываются в кредитном договоре между банком и объединением.
Жители многоквартирного дома на правах собственности обладают не только жилыми или нежилыми помещениями, но также являются совладельцами общей собственности. В частности, речь идет о лестницы, лифты, чердаки, подвалы и т. д. Поэтому их обязанность – обеспечивать надлежащее состояние дома и придомовой территории, качественно содержать общее имущество.
В равной степени это касается как совладельцев ОСМД, так и жителей тех многоквартирных домов, которые этого статуса еще не получили. При этом следует понимать, что содержание многоэтажки – дело хлопотное и дорогое. В этом смысле совладельцы ОСМД находятся в привилегированном положении. В отличие от жителей многоквартирных домов, которые не создали объединение, они могут воспользоваться программами финансовой поддержки. Средства выделяются из государственного, а нередко – и из местных бюджетов. Последние действуют по принципу софинансирования.
ОСМД никак не влияет на количество, размер льгот и субсидий, начисленных их совладельцам. Они их получают на общих основаниях. И в этом смысле жители многоквартирных домов, которые решились на создание объединения, и те, которые до сих пор не воспользовались такой возможностью, находятся в одинаковых условиях.
При этом чем больше льготников и субсидиантов находится в объединении, тем на большую компенсацию тела “теплого” кредита оно вправе рассчитывать. Максимальный размер может достигать 70%. Поэтому большое количество жителей с незначительными доходами не помешает созданию ОСМД.
За каждым многоквартирным домом закреплена придомовая территория. В большинстве случаев она имеет незначительные размеры и поэтому не создает большого финансовой нагрузки на жителей.
В Украине отсутствует единый подход к определению размера придомовой территории. И это вполне логично, потому что каждый город имеет свойственную только ему плотность застройки. Так, на западе Украины она очень высокая, в центре – умеренная, а на юге страны – незначительна. Поэтому решение о размере придомовой территории принимают местные органы власти.
ОСМД может оформлять придомовую территорию в собственность, а может этого и не делать. Это зависит от принятого им решения. Однако всегда следует помнить, что в случае продажи жилого или нежилого помещения, доля оформленной для ОСМД придомовой территории не выделяется. Все решения по ней принимаются общими собраниями. Они могут касаться и условий парковки автомобилей, владельцы которых живут в соседних домах.
Решение проблемы неплатежей в первую очередь возлагается на председателя правления ОСМД. Он должен встречаться с должниками и напоминать им о финансовых обязательствах, которые они не выполняют. А главное – председатель правления объединения должен каждый раз подчеркивать, что все совладельцы обязаны выполнять решения уставных органов ОСМД, даже если голосовали против них.
По общему правилу, определенным Законом Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, в одном многоквартирном доме может создаваться только одно объединение. Однако статья 4 этого же закона дает возможность владельцам квартир и нежилых помещений, расположенных в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, создавать совместное объединение.
В случае создания объединения на базе двух или более многоквартирных домов голосования совладельцев к нему осуществляется в каждом многоквартирном доме отдельно. Результаты голосования также определяются отдельно для каждого многоквартирного дома.
Случаи создания “общих” ОСМД в Украине не редкость, хотя и не очень распространены. Дело в том, что такие подходы порождают определенные неудобства. Так, в случае необходимости собрать общее собрание из числа жителей сразу нескольких многоэтажек бывает очень трудно. Как следствие, определенные решения вовремя не принимаются и поэтому существующие проблемы решаются со значительным опозданием, что приводит к негативным последствиям.
Все решения по текущей деятельности объединения, в том числе и вопрос привлечения и использования средств, принимаются и контролируются его совладельцами. Совладельцы ОСМД реализуют свои права посредством активного участия в работе уставных органов, созданных в соответствии с законодательством и уставом объединения.
В соответствии с Законом Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, высшим органом управления ОСМД является общее собрание. Благодаря им формируется коллективное мнение. Преимущество получают те решения, которые поддерживает большинство совладельцев.
Для руководства текущей деятельностью избирается правление ОСМД, которое является исполнительным органом объединения и подотчетным общему собранию. Обычно правление состоит из нескольких членов и председателя правления. Избрание и отзыв членов правления осуществляется общим собранием, что является дополнительным инструментом контроля за деятельностью правления со стороны совладельцев ОСМД.
Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления на общем собрании из числа совладельцев избирается ревизионная комиссия или ревизор. В отдельных случаях совладельцы ОСМД могут принимать решение о привлечении независимого аудитора.
Таким образом, совладельцы, которым небезразлична судьба дома и работа объединения, имеют достаточно рычагов влияния и контроля за деятельностью председателя правления, что исключает случаи присвоения им имущества и средств ОСМД.
По материалам:
Поделиться новостью
