1795
Михаил Артюхов: Жилая недвижимость - итоги 2015 года
— Недвижимость
2015 год прошел под знаком снижения количества сделок: на первичном рынке мы наблюдали падение в 2 раза, вторичный замедлился на 25%. По данным аналитической службы ARPA RealEstate, в 2013 году на рынке недвижимости столицы было заключено 31490 сделок, в 2014 – 13 990 и в текущем – 8500. Таким образом, 2015-й по количеству сделок был в 2 раза меньше предыдущего и в 4 раза меньше 2013-го.На продажи жилья, в первую очередь, существенно повлияла политическая нестабильность, курсовые колебания, отсутствие ипотеки и,в целом, ухудшение макро- и микроэкономических показателей.
Источник: ARPA Real Estate
Об основных тенденциях уходящего года:
1. Сосредоточение основного спроса в диапазоне до 100 тыс. дол, его доля на данный момент, по нашим оценкам, превышает 85% всего спроса.
2. Тенденция в сторону уменьшения площадей. Небольшие квартиры с рациональной планировкой и приемлемой ценой были наиболее востребованы на рынке. В среднем, метражи уменьшались на 10-30% с целью адаптации цен под средний бюджет покупателя. Иногда такая коррекция достигала даже 50% с возможностью «добирать» площадь.
3. Застройщики все больше старались формировать комплексные решения для покупателя (tradein, повышение качества продукта, оптимизация планировок, программы аренды жилья с последующим выкупом, улучшение сервисов по управлению недвижимостью и т.д.).
4. Покупатели с большей охотой покупали готовый продукт, предпочтения отдавались объектам с ремонтом.
5. От 30% до 40% проектов жилой недвижимости, которые планировалось запустить в этом году, поставили на паузу.
6. Девелоперы недвижимости все больше рассматривают проекты с продажей квартир с ремонтом или арендой с выкупом. Если раньше они об этом только думали, то сегодня уже делают. Главная причина такому тренду –непредсказуемость структуры спроса. Дальновидные собственники таким образом обеспечивают работу актива, а не генерируют убытки.
7. Предприимчивые застройщики увидели целесообразность в гривневом ценообразовании.
8. Инвесторы,в целом, заметно охладели к рынку недвижимости. Сейчас их доля порядка 10%.
9. Появление на рынке аренды жилья апартаментов или доходных домов небольшой площади. На мой взгляд, эта тенденция на ближайшие годы будет основным фактором развития рынка аренды столицы. Примеры: доходный дом Elyseum, Petra, LoftHousePodol. Поскольку речь идет о корпоративном жилье, то арендаторы должны получить более качественный сервис и адекватное отношение со стороны собственника.
10. Игроки рынка услуг по недвижимости, как никогда, стали более ориентированы на сотрудничество и взаимодействие друг с другом. Агенты и брокеры предрасположены к распределению комиссионных, к работе в интересах собственников и к комплексному предоставлению услуг.
11. В конце года мы наблюдали уменьшение количества сделок на первичном рынке и увеличение на вторичном. Отсутствие падения было зафиксировано на тех объектах, которые были переданы застройщиками риелторам для дальнейшего формирования, удержания и управления спросом или продажи в них отданы на аутсорсинг.
О спросе и ценах. В 2015 году мы наблюдали постепенное расслоение его структуры: терял свою долю в продажах бизнес-сегмент и рос эконом и эконом-минус. Наиболее востребованными были 1-комн. и 2-х. комн. квартиры, площадью до 60 кв. метров в ценовом диапазоне от 8,5 до 12,5 тыс. грн. В столице жилье эконом-класса стартует приблизительно от 8,5 тыс.грн/кв.метр, в городах миллионниках – от 6,5 тыс.грн/кв.метр, то есть в среднем ниже на 30%, чем в Киеве.
Об ошибках в ценообразовании и маркетинге. Особенно запомнился этот год большим количеством декларируемых публичных акций и скидок, которые могли достигать все 40%. Однако, такая политика владельцев недвижимости во многом была обусловлена изначально завышенной ценой предложения, которая была сформирована желанием собственников привязаться к доллару, а также неэффективной системой маркетинга и организации продаж. Доллар прыгнул на 300%, цены на недвижимость – на 80%, поэтому многие собственники до сих пор тянутся и пытаются повысить цены. Этим «грешат» такие крупные застройщики, как Киевгорстрой, StolitsaGroup, УкрБуд. Они прибывают в иллюзии, что достаточно написать в рекламном сообщении о скидках до 30-40%, и покупатели пойдут гурьбой. Но рынок на такие «крючки» не зацепили.
В то же время, сегодня формируется формат «правильных» строителей, которые сначала запасаются финансами, а только потом начинают строить. Наши отечественные застройщики перенимают бизнес-модели иностранных, когда девелопер запускает стройку при 100% наличии ее финансирования. Что касается текущей ситуации на стройплощадках. По нашим данным, до 10-15% застройщиков активно строят, 65% – заморозили свои проекты, остальные 25-30% – в размышлениях. По сути, текущее развитие рынка недвижимости обязано 10-15% девелоперам, у которых сильные финансы, и они продолжают свои проекты.
О прогнозе по ценам на ближайшее время. На мой взгляд, цены в гривне расти не будут, за исключение ситуации, когда курс доллара выйдет из коридора на порядка 10%. При возможном скачке курса, к примеру, до 35, цены в гривне скорректируются вверх на 15-20%, а в долларе упадут на 15-20%.
Спасибо!
Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA RealEstate
По материалам: Файненс.ЮА
Поделиться новостью
