743
Игорь Черненко: 5 главных тенденций на рынке недвижимости в 2024 году
— Недвижимость
Худшие времена на рынке жилья, похоже, позади. Если в 2022 году покупатели и девелоперы отходили от шока из-за полномасштабного российского вторжения, то в 2023-м панические настроения ушли в небытие. Количество сделок выросло на 10−15% по сравнению с 2022-м, однако до довоенных показателей еще далеко — в среднем по году квартир продавалось 30−35% от довоенного периода.
Многочисленные украинские и зарубежные эксперты пророчат Украине непростой 2024 год. Как это отразится на рынке недвижимости?
Кто покупает жилье
Портрет покупателя меняется. До полномасштабного российского вторжения одной из самых активных категорий покупателей недвижимости были инвесторы — на них приходилось от 30 до 50% от общего количества сделок в зависимости от уровня ЖК.
Люди покупали жилье на начальной стадии строительства и перепродавали его перед вводом дома в эксплуатацию. Или потом сдавали свою квартиру в аренду.
Сейчас таких — не больше 5%. Причем они рассматривают покупку жилья как возможность не заработать, а именно сохранить средства, надеясь на рост цен после окончания войны. А пока сдают свою квартиру в аренду.
Сейчас на рынке недвижимости появилась новая категория клиентов — военнослужащие и члены их семей. Квартиры покупают переселенцы — жители восточных и южных областей, жилье которых пострадало от российской агрессии. И они уже не собираются возвращаться домой.
Столица или пригород выглядят как неплохая альтернатива — Киев защищают современные системы ПВО, здесь легче найти работу. Военные аналитики говорят о малой вероятности повторения сценария февраля 2022-го — российские агрессоры вряд ли смогут снова добраться до пригорода столицы. Поэтому покупка квартиры здесь кажется безопасной инвестицией.
Продажи будут расти
В 2023 году продажи жилья выросли в среднем на 10−15%. В 2024 году количество сделок купли-продажи недвижимости будет увеличиваться такими же темпами.
Однако это пока немного по сравнению с провалом в первый военный год. Квартир будет продаваться 40−45% от довоенного количества — все из-за высоких военных рисков, которые, очевидно, останутся актуальными весь следующий год.
Как и в предыдущие годы, покупатели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса в Киеве и западных регионах страны, а именно во Львове, Ужгороде и Черновцах. Ужгород и Львов весь прошлый год спорили о первенстве по стоимости жилья с Киевом, а цены на аренду в некоторые месяцы даже превышали столичные.
Киевляне и жители восточных или южных областей в 2023 году покупали квартиры в приграничном со Словакией Ужгороде на случай ухудшения военной ситуации.
В 2024-м ситуация существенно не изменится — квартиры будут выбирать преимущественно в безопасных с точки зрения потребителей регионах и городах страны. А вот жилье на юге и в восточных городах из-за обстрелов будет пользоваться меньшим спросом.
Цены останутся неизменными
Весь прошлый год стоимость квартир на первичном рынке оставалась неизменной и, к примеру, жилье комфорт-класса стоит около 40 тыс. грн за кв. м. Квартиры высшей категории — бизнес-класса стоят уже 70 тыс. грн за кв. м.
Средняя цена на столичные метры, по данным ЛУН, тоже существенно не изменилась и составляет 49,2 тыс. грн за кв. м.
Какая ситуация будет в следующем году? Себестоимость строительства будет расти — дорожает стоимость строительных материалов и увеличивается уровень заработной платы.
Однако не думаю, что цены на жилье поднимутся более чем на 5−7%. Ведь девелоперам важно не потерять покупателей.
Киевская аренда будет дорожать
Летом 2023 года рынок уже забыл об аренде квартир в новостройках за 10 тысяч гривен в месяц — цены начали постепенно возвращаться на довоенный уровень. Часть киевлян в августе-сентябре вернулась домой, население города также увеличилось благодаря переселенцам, поэтому спрос существенно вырос.
Сейчас цены на аренду однокомнатных квартир в домах до 7 лет составляют 13−14 тыс. грн, а квартиру в старом жилом фонде в удовлетворительном состоянии дешевле чем за 8−9 тыс. грн в месяц найти трудно.
До весны 2024-го цены на аренду, вероятно, не будут меняться. А вот тогда возможен новый рост цен на 10−15% - потому что Киев будет привлекать новых жителей.
Экономисты предсказывают увеличение ВВП страны на 5% в следующем году, бизнес готовится повышать заработные платы в первую очередь из-за нехватки работников. Все это повлияет на размер арендных ставок.
Рынок накроет дефицит рабочих
Строительная отрасль — одна из тех, которая первой ощущает дефицит сотрудников. Специалисты либо уехали за границу, либо пошли защищать Украину в рядах ВСУ. Поэтому девелоперы в 2024 году должны решать эту проблему, в противном случае темпы выполнения работ будут замедляться. Многие компании уже рассматривают возможность приглашать на работу иностранцев.
Однако нехватка кадров может стать самым большим вызовом для отрасли уже после окончания военных действий — темпы роста строительства возрастут в несколько раз. Так что уже сейчас девелоперы думают над тем, кто поможет им ставить новые рекорды.
Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP)
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
