1609
Взяти в кредит приватний будиночок або котедж в Україні поки що складно
— Кредит&Депозит
Щоб сьогодні без проблем взяти в кредит симпатичний приватний будиночок або котедж у пригороді мегаполісу, скажемо, за 300 тис. дол., потрібно мати аванс тисяч в 100 і заробляти не менше 4 тис. дол. на місяць, з яких близько 2 тис. дол. щомісяця протягом 15 років виплачувати банку. Є й інші варіанти - насамперед залежно від вартості самого будинку, але в кожному разі кредити на приватні будинку і котеджі отримати складніше, і вони виявляються "коротшими", ніж на житло в багатоквартирних будинках.
На готовеньке
На початку нешвидкого процесу придбання приватної нерухомості в кредит ситуація виглядає обнадійливо. Попередня згода видати позичку на будинок чи особняк охоче дають біля двох десятків українських банків. Хоча на приватний сектор, за різними оцінками банкірів, доводиться лише 10-20% іпотечних позичок, цей вид кредитування вже не є ізюминкою окремих фінустанов.
На перший погляд, є можливість вибрати процентні умови (у середньому від 12,5 до 16% річних у доларах) і позичити відсутню суму (в основному не більше 100-200 тис. дол.). Далі в кожному банку виникають "свої" нюанси.
"Кредит можливий, тільки якщо будинок готовий, зданий в експлуатацію, підведені всі комунікації", - відразу попередили в декількох, навіть великих, фінустановах. У принципі, підібрати готовий варіант зараз можна на будь-який смак - від будиночка б/в за 25-50 тис. дол. (на окраїні столиці або обласного мегаполіса) до особняка за 700-800 тис. дол. в елітному коттеджному селищі за рисою міста. Але готовність будинку - далеко не єдина умова банків.
За очікуваною доступністю позик на частки будинку коштують перешкоди більше, ніж при кредитуванні покупки квартири. Запитаєте: чи не однаково банку, на чий рахунок перераховувати суму позики - продавця квартири або частки будинку? Відверто: було б байдуже, якби не "маленький" додаток у комплекті до будинку - земля. Без неї придбати приватну нерухомість у кредит неможливо.
"Головне, щоб земля під будинком була приватизована", - ключова умова, що повідомляють всі банківські співробітники, що консультують із питань покупки приватної нерухомості в кредит. Його краще не ігнорувати, інакше в наданні позички рано або пізно відмовлять.
За законом, при покупці будинку в кредит в іпотеку передається і ділянка, на якій він розташований, якщо ця ділянка належить по праву власності власникові будинку. Ситуація, коли земля не переходить у власність покупця-позичальника (приміром, перебуває в користуванні, належить продавцеві по праву довічного дарування й т.д.), потенційно банк не влаштовує - якщо раптом згодом боржник перестане погашати кредит, у банку не залишиться предмета застави.
Так що документи продавця на ділянку (першою справою - наявність держакту на землю) і будинок будуть ретельно перевірятися (не зовсім з бажання убезпечити позичальника, як уже з'ясувалося). Хоча ріелтори й завіряють, що не беруться продавати будинку без права власності на землю, юридичних нюансів у земельних відносинах - тьма-тьмуща. Легше, якщо житло здобувається через агентства нерухомості, з якими банк уклав угоду про співробітництво. Хоча при покупці готового будинку це не є обов'язковою вимогою, на відміну від придбання в кредит ще не побудованого житла.
Іпотечний фантом
"На первинному ринку, чи то котедж або будинок, обов'язковим умовою є наявність договору про співробітництво між будівельною компанією й банком. Інакше - ніяк. Первинний ринок ризикованіше, тому ми повинні бути впевнені в компанії", - пояснив один із кредитних консультантів Укрсоцбанку.
Вибирати доведеться з того, що запропонує ффінустанова. Якщо відкинути традиційні квартири, те, як правило, залишаються тільки споруджуваним централізованим способом котеджі. Але фінансисти зізнаються, що усе ще побоюються активно розвивати програми по кредитуванню котеджної новобудови - занадто багато неурегульованих питань навколо цього виду забудови (у земельному законодавстві немає поняття "котедж", повна плутанина із присвоюванням поштових адрес, до всього іншого - забудовників не завжди вдається поділити цільні земельні ділянки на більше дрібні, щоб мати право згодом їх продавати, і т.п.).
До речі, коли мова заходить про кредитування споруджуваного житла, моментально звужується й коло потенційних кредиторів (приблизно до напівдесятка банків), оскільки, загалом, не так багато фінустанов працює з "первинкою".
Обійти обмеження у виборі об'єктів інвестування можна, зважившись побудувати будинок власними силами, - тим більше, тепер банки видають кредити й на приватне будівництво. Але для цього потрібно надати, ні багато ні мало, всю кошторисно-проектну документацію додому. Справа в тому, що ті нечисленні фінустанови, які позичають гроші під таке цільове призначення, виділяють їх поетапно, на підставі стадійності будівельних робіт, так що для зведення власного житла неминуче прийде задіяти офіційні компанії.
"Одержати кредит на будівництво будинку можливо за умови додаткової застави існуючого майна - їм може бути нерухомість або автомобіль, право власності, які оформлені на позичальника або на поручителя", - розповідає Дмитро Буц, директор Департаменту міжбанківських відносин АКБ "Правэкс-Банк". Найчастіше заставою виступає земля, на якій буде зводитися будинок (так, її бажано мати, причому таку, щоб цільове призначення передбачало можливість житлового будівництва: землю під вирощування сільгосппродукції банки в заставу не візьмуть - її не можна продавати).
Можна спробувати придбати в кредит і землю - це напрямок у кредитуванні вже виходить із розряду новинок. По такій позичці дають не більше 80% оцінної вартості ділянки - при собі тоді потрібно мати чималий аванс і кошти на подальше будівництво. Банкіри не виключають можливості взяти кредит і на землю, і на зведення на ній будинку, але такі випадки одиничні і їхній опис більше підходить для фантастичної літератури.
"Кредит на покупку землі з подальшим будівництвом - найбільш проблемний. У цьому випадку мова йде, по суті, про два об'єкти нерухомості - землі та будинку. Проблеми цього виду кредитування - оформлення права власності на землю й фінансування будівельних робіт", - коментує Віра Панченко, головний економіст кредитного департаменту банку "БІГ Енергія".
Не для дорослих
Хоча в більшості лідерів ринку іпотечного кредитування вже немає різниці в ставках по кредитах на квартири й частки будинку, у більш дрібних банках позички на приватний сектор можуть виявитися на 1-1,5% дорожче, ніж на звичайні квартири. Втім, фінансисти дивляться в майбутнє досить оптимістично.
"Затребуваність позик на заміську нерухомість обумовлена вигідними конкурентними умовами банків, і не виключено, що при наступній активізації ці позики будуть дешевшати", - вважає Артем Кучін, заступник начальника Управління роздрібного бізнесу ВАТ "Родовід Банк". Поки ж у наявності ще одна тенденція: у більшості банків ставка однозначно виростає зі збільшенням строку кредитування. Якщо на 5-10 років позичку в доларах США ще можна взяти під 12-12,75% у рік, то на 10-20 років кредит буде коштувати вже 13-15% річних. Там, де термін кредитування не впливає на процентну ставку по кредиту, на неї в прямої пропорції впливає розмір позички.
До слова, про розміри. Банки, як правило, позичають не більше 70-80% вартості застави (купує недвижимости, що). Теоретично, якщо будинок продається за 100 тис. Дол., від себе потрібно заплатити хоча б 20-30 тис. дол. Але на ділі банки вважають розмір кредиту не від продажної ціни, а від оцінної вартості. Оцінюють власні "незалежні оцінювачі" (у великих банках) або оцінювачі агентства нерухомості (там, де немає своїх). Якщо наполегливо цікавитися, банкіри не будуть приховувати, що оцінна вартість на 20% нижче продажній.
Будинок, що продається за 100 тис. дол. оцінять в 80 тис., а кредит складе не більше 55-65 тис. дол., тобто для первісного внеску знадобиться порядку 35-45 тис. дол. (плюс нотаріальні, страхові, ріелторські та інші витрати потягнуть ще тисяч на 8-10 дол.). Якщо своїх грошей не вистачає, інші можна отримати в банку під ще одна застава (власна квартира, машина, земля), що оцінюється по такій же схемі. До речі, для згодних закласти, крім дому, ще яку-небудь нерухомість або гарний автомобіль, банки готові видати кредит і без початкового внеску.
Строки кредитування приватного сектора поки відстають від тривалості позичок на квартири. Нерідко ті, хто може похвастатися досить тривалим строком кредитування (до 21-25 років), повідомляють, що це ставиться тільки до будівель у чорті столиці, іноді - в обраних населених пунктах Київської області. У більшості випадків будиночок під Києвом, а тим більше в інших регіонах України, кредитується не більше ніж на 15 років. У банку, де згодні надати позичку на 25 років, незалежно від місця розташування будинку, методично пояснили: це можливо, якщо вам не більше 35-ти (щоб до моменту виплати останнього платежу вік позичальника не перевищував 60 років); якщо вам, скажемо, 40, то кредит тут дадуть максимум на 20 років.
За матеріалами: UABanker.net
Поділитися новиною
