3136
Вторинний ринок став на вуха
— Нерухомість
Незважаючи на стрімке зростання цін, у столиці як і раніше не вистачає квартир по 500-600 тис дол.
За останні три місяці вторинна нерухомість столиці подорожчала ще на 23- 25%. Крім покупців, винуватцями зростання цін виявилися забудівники, які перестали продавати квартири, спекулянти, що змушені переміститися на вторинний ринок, і банкіри, які вирішили побалувати населення доступними іпотечними кредитами.
Будівельники-змовники
Ціни на б/в житло Києва зростають як на дріжджах: тільки за вересень столичне вторинне житло додало у вартості 8%, у жовтні ці показники стали ще вище - 11,2%, за перший тиждень листопада старі квартири подорожчали ще на 2,6%.
Директор АН "Альянс-Брок" Андрій Сокур упевнений, що настільки стрімке зростання цін на житло викликане стіканням двох несприятливих для покупців обставин: активізацією ринку з початком у вересні сезону ділової активності й різким скороченням пропозиції у столичних забудовників. За словами директора АН Park Lane Андрія Ігнатенко, сьогоднішні клієнти первинного ринку нерухомості, навчені гірким досвідом "Еліти-Центру", не хочуть купувати житло в маловідомих компаній - вони розглядають пропозиції максимум у шести давно діючих на ринку забудовників. Останні ж різко скоротили свою пропозицію.
Ряд експертів вважає, що будівельники свідомо спровокували ситуацію - адже, незважаючи на проблеми з початком нових проектів, у провідних столичних компаній є величезні площадки для освоєння, будувати на яких їм ніхто не заважає. Наприклад, хоча вже є затверджений план забудови мікрорайону Позняки-3, "Житло-Інвест" не виставляє ці об'єкти на продаж.
Відповідно, "первинні" покупці, зіштовхнувшись із дефіцитом, стали жваво цікавитися старим житлом. "Хоча далеко не всі потенційні покупці роблять реальні угоди, хазяї столичної нерухомості, обрадувані більшою кількістю переглядів своїх апартаментів, піднімають ціни до позахмарних висот", - сказав Андрій Сокур.
Банки женуть ціни
Ріелтори солідарні в тому, що динамічний ріст цін на вторинну нерухомість викликаний ще рядом додаткових факторів. Насамперед, це нова політика банків. За словами генерального директора АН "Траєкторія" Сергія Клименка, зараз фінустанови постійно збільшують свої кредитні портфелі.
"Коли потенційний покупець може взагалі не мати грошей на купівлю житла, а все його завдання - це переконати фінансову установу в тому, що в майбутньому він зможе повернути кредит, - це не може не підігріти ринок", - говорить Сергій Клименко, відзначаючи, що в практиці роботи ріелторів зустрічаються випадки, коли люди, що мають накопичення всього в 5 тис. дол., купують у кредит нерухомість за 150 тис. дол.
Ще одним фактором, що підігріває ринок вторинного житла столиці, став активний захід у цей сегмент спекулянтів, кількість яких на вторинному ринку всього за місяць збільшилась як мінімум удвічі. За даними cпециалістів, кожна десята угода по придбанню б/в житла сьогодні здійснюється спекулянтами. Сюди спрямували свої кошти багато київських компаній середньої руки й навіть невеликі банки, що спекулювали раніше на первинному ринку. Вкладають гроші вони переважно у двокімнатні квартири, насамперед орієнтуючись на їхню ціну, - вона повинна бути меншою, ніж середня в даному мікрорайоні.
У підсумку, за даними корпорації "Перша ріелторська група", сьогодні найдешевша пропозиція в столиці - непрезентабельна гостинка на окраїні - оцінюється на рівні 44 тис. дол. Мінімальна вартість повноцінної однокімнатної квартири складає 55-60 тис. дол., двокімнатної - 65 тис. дол., трикімнатної - 85 тис. дол.
Приїжджі погналися за ціною
Говорячи про переваги сьогоднішніх покупців вторинного житла в столиці, ріелтори сходяться в думці, що найбільшим попитом користується житло в ціновому діапазоні 60-180 тис. дол., тобто найбільш ощадливий сегмент ринку. Частіше беруть двокімнатні квартири як на окраїнах, так й у наближених до центру районах, а також уже здане в експлуатацію нове житло, що надійшло на вторинний ринок.
Відповідно до дослідження, проведеного компанією Global Solutions, п'ята частина потенційних покупців прагне придбати квартиру на Оболоні. Як не дивно, стільки ж хочуть осісти в таких районах, як Ленінградська площа й Дарницький вокзал, які, за словами Сергія Клименка, стали популярними завдяки регіоналам. "Таких покупців цікавить насамперед ціна, а оскільки в місті вони не орієнтуються, то квартири на Ленінградській площі й біля Дарницького вокзалу, де ціни одні з найдоступніших на ринку, стали для них бажаним придбанням", - говорить Клименко.
Що ж стосується "первинного вторинного житла", то, як сказав Андрій Сокур, хоча середня сума угоди по новій "одиничці" сьогодні складає 100 тис. дол., по "двушці" - 140 тис. дол., по "трійці" - 170 тис. дол., квартири в недавно побудованих будинках добре реалізуються, отже, спекулянти, що вчасно вклали гроші в цю нерухомість, не прогадали.
Аутсайдером попиту з боку покупців Андрій Ігнатенко вважає ціновий діапазон від 200 тис. дол. до 500 тис. - тут практично немає руху. Зате квартири вартістю від 500-600 тис. дол. ідуть досить добре, і найчастіше варіантів у цьому ціновому сегменті навіть не вистачає.
Ігнатенко стверджує, що сьогодні на ринку 60% угод - це продаж однієї нерухомості й одночасне придбання іншої, а тільки 40% - чисті покупки. При цьому половина всіх придбань нерухомості здійснюється в кредит, хоча ще рік назад частка таких покупок не перевищувала 30%.
"Серед киян найпопулярнішою угодою на ринку є поліпшення своїх житлових умов, коли продається, наприклад, однокімнатна квартира і купується двокімнатна в більш зручному районі. Серед регіоналів найбільш популярна покупка одно- або двокімнатних квартир в спальних районах столиці", - сказав він.
Говорячи про подальший розвиток ринку, ріелтори у своїх прогнозах песимістичні. Як запевняє Ігнатенко, до кінця року б/в житло Києва підніметься ще на 10%. З такою цифрою згодні й інші керівники столичних агентств нерухомості.
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
