1323
Якщо ріелтори досягнуть скасування податку на доходи з продажу нерухомості, здешевлення житла не відбудеться
— Нерухомість
Леся СОЛОВЧУК, Ольга ШВАГУЛЯК-ШОСТАК, Сергій ТЕРЕН
У розпалі чергова PR-кампанія, метою якої є скасування податку на доходи з продажу нерухомості. Утім, якщо ріелтори таки досягнуть свого, здешевлення житла не відбудеться
Ринок стоїть, ціни зростають
Незважаючи на фактичне простоювання ринку з початку року (через нові правила оподаткування операцій з продажу нерухомості), київські квартири й надалі дорожчають. За даними агенції нерухомості «Благовіст», за минулий місяць ціни на однокімнатні квартири в середньому зросли на 3,1%, двокімнатні — на 5%, трикімнатні — на 5,9%. Найшвидше дорожчають одно- та двокімнатні квартири в Печерському районі (на 8,3%), трикімнатні — в Шевченківському районі (на 9,2%). На думку генерального директора АН «Благовіст» Ірини Карнаух, тенденція подорожчання «квадратів» пов’язана насамперед з пожвавленням ринку напередодні весняної фази активності. До того ж відновлення іпотечних програм і політика банків на поступове зниження кредитних ставок розширили коло претендентів на поліпшення житлових умов.
Водночас, за словами директора АН «С. І. Т.» Едуарда Бразаса, з початку року на ринку суттєво звузився сегмент житла найнижчого цінового діапазону. Поява нових розцінок цьогорічних новобудов збільшила середню ціну київського квадратного метра житла до $950 (15-відсоткове зростання проти грудневого показника). Причому, на думку експертів, березневе наповнення квартирної пропозиції навряд чи змінить середню температуру на ринку. Це вже стало київською традицією: якщо ціна на житло зростає, зворотного ходу зазвичай немає. Власники помешкань, які виставлятимуть на ринок нові пропозиції, найімовірніше, орієнтуватимуться на лютневі ціни, а не на ціни двомісячної давнини.
Щоправда, президент Асоціації спеціалістів з нерухомості України Олександр Бондаренко вважає, що березневу цінову динаміку все ж важко спрогнозувати, оскільки на сьогодні орієнтиром слугує лише ціна пропозиції — через бойкот нотаріусів на ринку операції купівлі-продажу практично не здійснюються. Приміром, у січні-лютому в більшості регіонів рівень продажу тримався на позначці 200-300 об’єктів. Тож, якщо протягом весни ринок знову активізується, нові ціни на квартири в деяких сегментах все ж таки можуть бути відкориговані в бік зменшення самим ринком. Особливо якщо з’ясується, що відкладеного продажу (тобто пропозиції) на сьогодні більше, ніж відкладених покупок (попиту). Зважаючи на минулорічну структуру попиту і пропозиції, на користь покупця можуть змінитися ціни насамперед на габаритні (три- і чотирикімнатні) квартири.
Дива математики
Цінова корекція можлива лише за умови розблокування ринку. Останні роз’яснення ДПАУ та Мін’юсту щодо оподаткування доходів з продажу нерухомості ясності не внесли, принаймні більшість нотаріусів все ще не беруться оформлювати «житлові» операції. Відтак локаут на ринку нерухомості можуть завершити лише законодавці, які: а) чіткіше випишуть правила оподаткування доходів від продажу нерухомості, насамперед у частині статусу нотаріусів в операціях на ринку житла; б) запровадять мораторій (2-4 роки) на оподаткування доходів від операцій з майном; в) скасують податок взагалі. Один з останніх двох варіантів цілком можливий, зважаючи на потужну PR-кампанію операторів ринку нерухомості, спрямовану насамперед на повернення старих правил гри. Попри пробюджетність нового уряду, соціально-інфляційний чинник, на якому грають лобісти відстрочення-скасування «житлового» податку, може стати вирішальним під час голосування в парламенті відповідного законопроекту. Щоб стимулювати проходження у ВР законопроекту про скасування статті 11 Закону «Про податок з доходів фізичних осіб», яка стосується оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомості (14 лютого проект зареєстровано у парламенті), позачерговий з’їзд українських ріелторів навіть направив відповідне звернення до спікера Володимира Литвина.
Власне, аргументів при цьому ріелтори наводять чимало. Зокрема, відстрочення податку до 2007 року поверне ринку попередню активність і попит, а продавцям нерухомості не доведеться закладати в ціну 13-відсотковий податок. Останні і справді зараз явно спекулюють на нових правилах оподаткування, не вдаючись у математичні формули, прописані законодавцем, — за законом більшість операцій 2005 року підпадають під ставку в 1% вартості майна. Є прецеденти, коли пропозиція листопада в лютому продавалася вже на 30-40% дорожче. При цьому власник квартири має залізний аргумент — мовляв, у такий спосіб він компенсує витрати у вигляді податку, який має сплатити після завершення операції. Когорта ріелторів, які час від часу нагнітають ажіотаж задля підвищення цін на житло, що гарантує їм постійне збільшення прибутків, миттєво скористалися математичними здібностями таких продавців. Останнім часом у пресі можна почути «прогнози» про 40-60-відсоткове підвищення цін на житло протягом року. Хоча наприкінці 2004-го прогнози загалом по ринку були набагато стриманіші — 15-20% вже з урахуванням податкових змін.
До моменту набрання чинності ст. 11 Закону про податок з доходів фізосіб житлові операції обкладалися податками в розмірі 1% вартості нерухомості у вигляді держмита при оформленні в державних нотаріальних конторах або 1% у вигляді плати за нотаріальні дії при оформленні операції у приватного нотаріуса. Плюс 1% відрахувань до Пенсійного фонду. Загалом до 2005 року додаткові транзакційні витрати при операціях з нерухомістю, за оцінками незалежних експертів, могли сягати 2,8% вартості майна. Тепер, за нових податкових правил, вони становлять у середньому 4,8% суми операції. Тобто вторинне житло, навіть за умови кореляції цін з урахуванням цінової динаміки на нове житло (в цьому випадку ціноутворюючі чинники трохи інші), з початку року об’єктивно могло подорожчати щонайбільше на 5-7%.
Інша справа, що на сьогодні витрати українця при продажу нерухомості є одними з найбільших у світі. Зокрема, за даними фахівців з нерухомості, в Росії такі витрати становлять 0,8%, в США — 0,5%, у Данії —2,3% вартості відчужуваного майна. На думку спеціалістів, встановлюючи такі низькі транзакційні витрати, ці держави таким чином стимулюють оборот нерухомості, отримуючи при цьому податки із суміжних ринків, зокрема ринку будматеріалів, оздоблювальних матеріалів, меблів тощо. Власне, не на користь оподаткування операцій з продажу нерухомості й податкова колізія. У ст. 11 Закону про податок з доходів фізосіб фактично закладено приховане подвійне оподаткування, позаяк особа, яка придбала у власність об’єкт нерухомості, на момент такого придбання вже сплатила податок з доходів на кошти, за які купується (будується) об’єкт нерухомості.
Власне, ріелтори в тандемі з приватними нотаріусами таки можуть домогтися свого, і вже найближчим часом (орієнтовно на початку квітня) у правилах оподаткування операцій з житлом буде встановлено статус-кво. Водночас не виключено, що скасування (чи мораторій) податку з доходів від продажу майна реанімує ідею оподаткування нерухомості в чистому вигляді — оподаткування (за ставкою від 0,5 до 1%) квадратних метрів, що вже перебувають у власності. Принаймні, за інформацією Контрактів, такі плани виношують у Кабміні. Голосування за відповідним законопроектом можливе ще до кінця весни, оскільки проект вже давно припадає пилом у стінах ВР (планувалося, що його буде включено до Податкового кодексу окремим розділом). Однак проходження відповідного законопроекту як окремого документа все ж малоймовірне, оскільки такі правила оподаткування зачіпають насамперед власників великих об’єктів (що більша площа, то більша база оподаткування), тобто самих народних обранців. Власне, саме цим можна пояснити бородатість законопроекту, якому цього року виповниться п’ять років.
Прогноз
Незалежні експерти ринку загалом підтверджують свої попередні прогнози щодо зростання цін на житло протягом року в межах 15-25%, що менше, ніж торік (+ 34%), — пригальмовування цінової динаміки пов’язують насамперед із загальносвітовою тенденцією падіння курсу долара і внутрішнього попиту на житло деяких сегментів (площею від 100 до 150 квадратних метрів). Подорожчання енергоносіїв і будматеріалів збільшить собівартість будівництва новобудов, а податок на дохід з продажу нерухомості, за умови його збереження, позначиться передусім на цінах квартир площею понад 100 кв. м. За прогнозами ріелторів, найсуттєвіше подорожчають квартири у відносно нових будинках — забудови 80-90-х. А найменші цінові коливання торкнуться квартир у хрущовках і старих будинках з невеличкими метражами і старими комунікаціями. У найближчій перспективі — березень-квітень — зростання цін можливе у межах 2-3,5%.
За прогнозами Едуарда Бразаса, найбільше операцій відбуватиметься в сегменті дешевих квартир (одно- та двокімнатні квартири у відносно нових будинках за $30-45 тис.). Щодо вищого цінового сегмента, то, зважаючи на особливе пожвавлення наприкінці лютого, ріелтори очікують підвищення попиту на елітне житло від $200-250 тисяч. З огляду на новий розклад у вищих ешелонах влади попит на такі квартири формують підприємці із західних та центральних регіонів.
P. S. Про податкові проблеми при відчуженні земельних ділянок читайте ("Земля в ілюмінаторі").
Житло в столиці дорожчає, тому що
Ринок пожвавився напередодні весняної фази активності
Розширилося коло претендентів на поліпшення своїх житлових умов
Відбувається наплив заможних регіоналів
Продавці житла спекулюють на нових правилах оподаткування операцій з продажу житла
Підвищилися ціни на будматеріали
Столична влада запровадила жорсткіші умови відведення землі під будівництво
Зростає заробітна плата будівельників
У деяких сегментах спостерігається перевищення попиту над пропозицією
Що відбувається
Любов ЛОЗИНСЬКА, директор фірми «Альтернатива» (Львів):
— З початку року ціни на житлову нерухомість у Львові зросли орієнтовно на 5-6%. Однак рух на львівському ринку нерухомості й надалі загальмований. Громадяни, які налаштувалися купити чи продати квартиру, довідавшись про розмір податку, який треба сплатити із суми операції, категорично знімають товар з продажу або підвищують ціну — орієнтовно на кілька тисяч умовних одиниць. Насамперед до категорії «відмовних» потрапляють успадковані або подаровані об’єкти нерухомості. Позаяк до них застосовується повна ставка оподаткування у 13%. Більше шансів продати помешкання, придбані до 1 січня 2004 року. Бо в цьому випадку квартира площею 100 квадратних метрів оподатковується за ставкою 1%, а до додаткових квадратів застосовують 5-відсоткову ставку.
— З початку року ціни на житлову нерухомість у Львові зросли орієнтовно на 5-6%. Однак рух на львівському ринку нерухомості й надалі загальмований. Громадяни, які налаштувалися купити чи продати квартиру, довідавшись про розмір податку, який треба сплатити із суми операції, категорично знімають товар з продажу або підвищують ціну — орієнтовно на кілька тисяч умовних одиниць. Насамперед до категорії «відмовних» потрапляють успадковані або подаровані об’єкти нерухомості. Позаяк до них застосовується повна ставка оподаткування у 13%. Більше шансів продати помешкання, придбані до 1 січня 2004 року. Бо в цьому випадку квартира площею 100 квадратних метрів оподатковується за ставкою 1%, а до додаткових квадратів застосовують 5-відсоткову ставку.
Роботу львівських ріелторів ускладнює і львівська специфіка: велика конкуренція операторів. Якщо на зорі розвитку ринку нерухомості у Львові працювало кілька фірм, то тепер їх налічується щонайменше сотня. Відтак цього року, наприклад, «Альтернатива» не здійснила жодної операції з купівлі-продажу об’єктів нерухомості. Клієнти, які відмовляються від своїх попередніх намірів реалізувати житло, наразі вирішують здавати його в оренду. Вочевидь, чимало львівських ріелторів не дочекається закінчення «мертвого сезону» і будуть змушені залишити цей бізнес.
Що робити
Мирослава ДЯКОВИЧ, приватний нотаріус, шеф-редактор журналу «Нотар»:
— Відкладати оформлення договору купівлі-продажу нерухомості, сподіваючись на ліберальні законодавчі зміни, — не найкраще вирішення проблеми для продавця квартири. Бо якщо найближчим часом до Закону «Про податок з доходів фізичних осіб» і буде внесено поправки, то вони, вочевидь, стосуватимуться зміни статусу нотаріуса: скасування його ролі як податкового агента.
— Відкладати оформлення договору купівлі-продажу нерухомості, сподіваючись на ліберальні законодавчі зміни, — не найкраще вирішення проблеми для продавця квартири. Бо якщо найближчим часом до Закону «Про податок з доходів фізичних осіб» і буде внесено поправки, то вони, вочевидь, стосуватимуться зміни статусу нотаріуса: скасування його ролі як податкового агента.
У ситуації, що склалася, раджу зазначати в договорі реальну, ринкову, вартість об’єкта, що відчужується. Цим клієнт принаймні застрахує себе від сплати великих податкових сум у майбутньому. Наприклад, у 2005 році громадянин придбав за 100 тис. грн квартиру. Через три роки він, припустімо, захоче її продати. Проте реалізаційну вартість на той час уже визначатиме спеціальний орган, і вона однозначно буде ринковою. Тож якщо початкова ціна також калькулювалася за ринковими критеріями, то нова вартість квартири об’єктивно не буде набагато вищою — приміром, 120 тис. грн. Нотаріус за формулою, яка міститься в законі, вираховуватиме величину доходу клієнта: від нової ціни (120 тис. грн) відніме стару (100 тис. грн) і різницю (20 тис. грн) помножить на знижувальний коефіцієнт (10% за кожен рік володіння помешканням). Цей результат, власне, й оподатковуватиметься за ставкою 13%. Він буде тим меншим, чим більшою буде стартова, стара, ціна квартири.
Крім того, зазначення реальної ціни — це спосіб для продавця узаконити свої кошти і своєрідна страховка, з огляду на трирічний термін позовної давності, при можливому порушенні питання — покупцем чи продавцем — про визнання договору недійсним.
А щоб не стати жертвою подвійного оподаткування, приміром, при продажу успадкованого нерухомого майна, спадкоємець повинен наприкінці року в податковій підтвердити той факт, що він уже сплатив 13% податок при продажу своєї спадщини.
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
