Кабмін створює "атипову" іпотечну установу другого рівня, яка не має аналогів у світi — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Кабмін створює "атипову" іпотечну установу другого рівня, яка не має аналогів у світi

Кредит&Депозит
346
Наталія ЗАДЕРЕЙ
Незабаром у реєстрі фінансових установ з’явиться новачок — Державна іпотечна установа другого рівня. Примітність установи не лише в тому, що вона стане такою довгоочікуваною ланкою для ледве працюючого іпотечного механізму, а й у її кардинальних відміностях від зарубіжних аналогів.
Так, на відміну від загальноприйнятої у світі практики, іпотечні кредити, які рефінансуватиме установа, залишатимуться на балансі банків, а облігації ДІУ будуть не іпотечними, а звичайними корпоративними. Такі, на перший погляд, технічні нюанси означають, що установа не стане панацеєю від дорожнечі й ризиковості іпотечних кредитів. Як зазначають експерти ринку, які зібралися у Світовому банку на круглому столі «Основи створення і функціонування Державної установи другого рівня в Україні», ДІУ стане перехідною моделлю на шляху до повноцінного іпотечного ринку.
Не так, як у всіх
Більшість економічних нововведень в Україні здійснюються стандартно: вивчається західний досвід, критикується російський, залучаються західні експерти і робиться все по-своєму, причому з надією, що розуміння того, як треба було робити, з’явиться згодом. За цим самим принципом в Україні будується і перехідна модель іпотеки, центральною ланкою якої є Державна іпотечна установа (ДІУ).
Іпотечні компанії другого рівня покликані зменшувати ризики ліквідності банків, які виникають унаслідок того, що депозити банків є короткостроковими, а іпотечні кредити, що видаються, — довгостроковими. До речі, якщо в Україні лише вирішують, хто і як створюватиме іпотечну установу, то успішна іпотечна компанія є навіть у Тринідад і Тобаго та Йорданії. Проте, стверджують експерти, поспіх у створенні такої компанії недоречний. Так, Росія створила Агенцію з іпотечного житлового кредитування ще 1997 року. Проте агенція взялася кредитувати населення нарівні з банками, і її створення не позначилося на зниженні вартості іпотечного кредитування.
Російські помилки розробники ДІУ врахували і передбачили, як випливає з концепції установи, що новоявлена структура, на відміну від АІЖК, не працюватиме на первинному ринку, а зосередиться лише на рефінансуванні банків. Причому, на відміну від більшості аналогічних установ, українська компанія замість купівлі заставних за іпотечними кредитами, братиме їх у заставу. При цьому заставою зможуть бути лише якісні, або, іншими словами, стандартні кредити. Тобто установа візьме на себе ризики ліквідності банків, але в жодному разі не їхні кредитні ризики.
Оскільки установа не викуповуватиме іпотечних кредитів, вона не зможе випускати й іпотечні облігації (забезпечені заставними за кредитами). Таким чином, якщо раніше ініціатори створення ДІУ наполягали на необхідності прийняття закону про іпотечні облігації, то нині вважають за краще вірити, що на перших порах установі достатньо буде випускати корпоративні облігації. Тут не обійшлося і без юридичних казусів — ДКЦПФР довелося звернутися до Мін’юсту з проханням роз’яснити, чи може державна установа випускати корпоративні цінні папери.
Привілейований емітент
Слід зазначити, якщо для обивателя різниця між іпотечними й корпоративними облігаціями несуттєва, то для потенційних інвесторів вона величезна — корпоративні облігації не мають конкретного забезпечення, а отже, є ризикованішими і вимагають вищого доходу.
На думку міжнародного експерта з питань іпотечного фінансування, радника Мінфіну Дугласа Даймонда, за кілька років ДІУ зможе щороку емітувати облігації на суму близько 300 млн грн. Розраховують творці ДІУ і на те, що вона зможе використовувати міжнародні кредитні лінії або випускати єврооблігації.
Утім, поточна кон’юнктура ринку корпоративних облігацій свідчить про те, що запитаними є гривневі корпоративні облігації з дохідністю не менш як 14-16%. Претендувати на меншу дохідність облігації ДІУ зможуть, лише володіючи державними гарантіями або іншими преференціми. Серед них, за словами виконавчого директора Української національної іпотечної асоціації Сергія Волкова, мають бути пільгове рефінансування Нацбанком під заставу паперів ДІУ і пільгові умови за цими паперами при розрахунку нормативу поточної ліквідності й адекватності капіталу. Сам Нацбанк не проти прирівняти цінні папери установи за класом ризиковості до державних цінних паперів.
Однак навіть і в цьому випадку незрозуміло, як ринок поглинатиме такі масштабні емісії облігацій компанії. Так, недержавні пенсійні фонди зможуть вкладати в корпоративні облігації одного емітента до 5% активів, якщо ці облігації не будуть гарантовані урядом. Таким чином, схоже, що основний тягар купівлі дешевих і низьколіквідних облігацій ДІУ ляже на банки, зацікавлені в рефінансуванні іпотечних кредитів.
У будь-якому випадку залучати дешеві позики ДІУ буде не просто, а отже, рефінансування для банків дешевим не буде. Творці установи у зв’язку з цим не виключають, що її послугами не зацікавляться найбільші і найпотужніші банки, які вже зараз кредитують купівлю житла під 18-19%.
Натомість можна розраховувати, що фінансування терміном на 2-5 років під фіксовану або плаваючу ставку полегшить життя банкам-середнякам, які пропонують гривневі кредити під 22-23%. Іншими словами, з ДІУ на перших порах пов’язують надії не на здешевлення іпотечних кредитів, а на збільшення їхніх обсягів.
Під регуляторним прицілом
Особливість установи і в наявності семи няньок, тобто регуляторів. ДІУ як небанківська установа потрапляє під нагляд Держкомісії з регулювання ринків фінансових послуг, а як емітент облігацій — під нагляд Держкомісії з цінних паперів і фондового ринку. При цьому основна діяльність установи пов’язана з підопічними Нацбанку, а засновником виступить Мінфін. Таким чином, для початку роботи установи потрібно, щоб Кабмін і Мінфін розробили статут, який не суперечив би нормативним документам двох Держкомісій і НБУ. Такий розклад навряд чи сприятиме швидкому початку роботи установи.
Як зазначає директор департаменту нагляду за кредитними установами Держфінпослуг Андрій Оленчик, враховуючи те, що банки відносяться до юрисдикції НБУ, а ДІУ — до юрисдикції Держфінпослуг, стандартні інструменти регулювання і нагляду в цьому випадку неприйнятні. За його словами, комісія сподівається, що основні аспекти діяльності ДІУ буде врегульовано установчими документами. Приймати додаткові нормативні акти комісії доведеться лише в тому разі, якщо звітність, яка генеруватиметься для внутрішніх цілей, буде незадовільною. Член ДКЦПФР Сергій Бірюк знаходить позитив і у відсутності закону про іпотечні цінні папери. За словами Бірюка, закон краще прийняти тоді, коли установа запрацює і вже буде досвід її регулювання.
Даймонд упевнений, що основним регулятором має бути Нацбанк, оскільки ДІУ передусім є основним посередником між банками та інвесторами. Тому експерт застерігає Кабмін від надмірного втручання, підкреслюючи, що житлова політика держави має впроваджуватися іншими важелями. Крім того, ефективність установи залежатиме від кваліфікації кадрів і політичної незалежності. Так, надмірна політизація призвела до банкрутства такої установи у Філіппінах. Тому, говорить Даймонд, регулятори мають делегувати в установу не великих босів, а хороших фахівців. На його думку, в майбутньому найкращим сценарієм розвитку установи має стати її приватизація.
Довідка
Постановою від 8 жовтня Кабмін ухвалив рішення створити Державну іпотечну установу зі статутним капіталом 50 млн грн. Основною метою діяльності ДІУ є рефінансування іпотечних кредитів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів. Основним органом управління ДІУ буде спостережна рада, яку затверджує Кабмін. До складу спостережної ради увійдуть по одному представнику від Мінфіну, Нацбанку, ДКЦПФР, Держфінпослуг та УНІА.
За матеріалами:
Контракти
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас