Юлія Ступіна: хочете нову квартиру, але бракує грошей? Обговоримо, що краще: розстрочка чи іпотека — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Юлія Ступіна: хочете нову квартиру, але бракує грошей? Обговоримо, що краще: розстрочка чи іпотека

Кредит&Депозит
1346
Український ринок нерухомості стабільно зростає. Попит на первинному ринку є. Але багато покупців не мають одразу всієї необхідної суми для купівлі нового житла. Тому доводиться домовлятися або з банком, або з самим забудовником.
В цій колонці проаналізуємо, що ж краще вибирати: іпотеку ч риозстрочку? Що ж буде вигідніше для покупця квартири на первинному ринку, і чому.
Іпотеку — кошти на покупку житла під заставу — дає банк, який відразу розплачується за вас із забудовником. Ви ж як власник житла поступово віддаєте банку гроші, виплачуючи відсотки.
Якщо будівництво вже закінчено, укладається договір купівлі-продажу квартири, якщо ще в процесі будівництва — договір купівлі-продажу майнових прав.
Відсотки можуть нараховуватися на залишок тіла кредиту. Тоді на початку терміну погашення розмір щомісячного платежу буде значно вищим, ніж в останні місяці.
Або ж розмір платежу буде однаковим протягом усього терміну погашення, але тоді в перші місяці більшу частину платежу складатимуть відсотки, а в останні — саме тіло кредиту.
При цьому термін виплат може бути досить тривалим — до 30 років. І, згідно з нинішнім законодавством, сума фіксується виключно в національній валюті.
Витрати можуть бути вищими, ніж ви розраховуєте. Ви платите комісію банку при оформленні договору. А ще банк може передбачити додаткові платежі (одноразова комісія від суми кредиту, збір до Пенсійного фонду) і напевно зажадає оформити щорічне страхування квартири. І до кінця іпотеки покупець перебуває у великій залежностівід банку: у разі порушення умов її погашення, згідно із законодавством, він може вилучити або продати нерухомість з аукціону.
Банки ретельно оцінюють сумарні доходи і витрати позичальника, при цьому неофіційні доходи не враховуються — банкам потрібні довідки з офіційної роботи.
Бажано, щоб щомісячний платіж не перевищував чверть сукупного доходу сім’ї. Банк оцінює також перспективи: в якій галузі ви працюєте, наскільки стабільний бізнес та інше. Вивчає кредитну історію, вимагає поруки тощо.
Що ж стосується механізму розстрочки – за різними оцінками забудовників, при купівлі житла в новобудові не менше третини угод оформляється через розстрочку. Найбільша кількість таких угод – в об’єктах комфорт-класу.
Сьогодні перший внесок в середньому становить 30% від вартості житла, можливий навіть варіант меншого внеску. Далі оплата рівними платежами раз на місяць або раз на квартал.
В основному забудовники пропонують програми з оплатою до введення об’єкта в експлуатацію, тобто, до трьох років. Але існує тенденція до збільшення термінів дії таких програм.
В окремих проектах розстрочка може досягати і десяти років. Так, це не масове явище. Але ще кілька років тому такий термін був можливий лише в тому випадку, якщо ти береш іпотеку, тобто домовляєшся не з забудовником, а з банком.
Що важливо: в таких програмах немає прихованих платежів. Хоча, зрозуміло, забудовники страхуються: якщо зростає собівартість будівництва, то дорожчають і квадратні метри. Законодавство не дозволяє оформити розстрочку у валюті, але забудовник може зафіксувати залишок боргу з прив’язкою до курсу долара.
Вартість може не збільшуватися або збільшуватися мінімально, якщо ви берете розстрочку до двох років.
Втім, за моїми спостереженнями, зазвичай ті, хто бере розстрочку у забудовників, готові відразу заплатити половину вартості і виплатити залишок протягом року.
Крім того, ті, хто вкладається в квартири для перепродажу (інвестиції), може нівелювати переплату за рахунок подальшого зростання вартості квартири.
На відміну від банків, забудовники не висувають таких суворих вимог до клієнтів. І оформити розстрочку можна буквально за день, що нереально в разі оформлення іпотечного кредиту.
У забудовників нижчий відсоток виплат, ніж у банкірів. А якщо в разі форс-мажору не виплатите всю суму, то на підставі договору із забудовником гроші вам повернуть.
Порахуємо
Візьмемо одну і ту ж вартість квартири, однаковий перший внесок і порівняємо умови банку і забудовника. Отже, квартира на 100,4 квадратних метра за 2,510,000.00 грн.
Перший внесок — 627,500. 00 грн. Виплачуючи протягом трьох років, у забудовника ви заплатите за квартиру 3,027,687.50 грн, а у банку — 3,117,956.81 грн. При цьому у забудовника передбачено поступове збільшення щомісячного платежу — від 52,291.67 грн перші місяці до 81,052.08 на останньому етапі.
У банку на умовах ануїтету буде щомісячний платіж 65,257.48 грн. Якщо виберете варіант з поступовим зменшенням виплат, то на старті щомісяця буде потрібно 75,822.92 грн, останній же платіж складе 52,945.31 грн.
Але якщо ви візьмете кредит на десять років, то по закінченні цього періоду ви заплатите за ту ж квартиру в цілому 4,676,794.18 грн. Щомісячний платіж при цьому становитиме стабільні 30,371.31 грн.
Порівняння умов розстрочки і кредиту на квартиру строком на три роки
Юлія Ступіна: хочете нову квартиру, але бракує грошей? Обговоримо, що краще: розстрочка чи іпотека
Юлія Ступіна: хочете нову квартиру, але бракує грошей? Обговоримо, що краще: розстрочка чи іпотека
Таким чином, розстрочка більше підходить тим, у кого на момент оформлення є сума більша, і в подальшому є можливість виплатити залишок в стислі терміни.
Іпотека ж більше підходить тим, у кого немає таких можливостей.
Можна також спробувати свої сили, відкладаючи певний час ту суму, яку буде становити майбутній щомісячний платіж.
Юлія Ступіна, фінансовий директор «Буд Сіті Девелопмент Груп»
За матеріалами:
Finance.ua
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас