Денис Сєдаков: Як зрозуміти, що будівництво ведеться з порушеннями


Денис Сєдаков: Як зрозуміти, що будівництво ведеться з порушеннями

Зараз інвестування в нерухомість на стадії будівництва вважається ризикованим заняттям. При цьому дивіденди, які принесе подібне вкладення, можуть бути високі.

Оцінюючи шанси на успіх чи провал, не варто забувати, що безкоштовний сир буває тільки в мишоловці. І той, хто розраховує на тлі кризи в країні вдало вкласти капітал, має дуже прискіпливо підійти до вибору об’єкта інвестування, особливо коли мова йде про житло, що тільки-но зводиться. Звідси і головне питання: як визначити, що те чи інше будівництво ведеться з порушеннями? Я спробую вам в цьому допомогти.

Деякі компанії-забудовники зводять будинки сумнівної законності – «самобуди». Спершу потрібно розібратися, що криється під цією назвою. Житловий будинок вважається самовільним будівництвом (п. 1 ст. 376 ЦКУ), якщо він будується:

  • на земельній ділянці, що не була виділена для цієї мети;
  • без належного дозволу;
  • без належно затвердженого проекту;
  • з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Забудовнику достатньо порушити хоча б одне з наведених положень, щоб його будівництво вважалося самовільним.

Ось кілька способів, як перевірити будується об’єкт з порушеннями.

Перший і найпростіший – заглибитися в простори інтернету. Поцікавтеся репутацією забудовника та історією його попередніх об’єктів.

Подивіться, що про нього пишуть ЗМІ та звичайні користувачі, чи замішаний він у скандалах. Пошукайте інформацію в незалежних джерелах і про сам житловий комплекс, а також на спеціалізованих форумах.

Промоніторивши там інформацію за останні місяці про ЖК, що вас цікавить, ви складете загальне уявлення про проблеми будинку. Шукайте як за назвою, так і за адресою – адже часто одну і ту ж будову можуть перейменовувати по кілька разів, щоб позбутися від хвоста негативу в інтернеті.

Копайте глибше – дізнайтеся, з чиїм ім’ям співвідносять ту чи іншу компанію, пов’язану з будівництвом. Таким чином, аналізуючи зібрану інформацію, можна з великою часткою ймовірності визначити, чи може те чи інше будівництво вестися з порушеннями, якого роду ці порушення і наскільки це небезпечно для пересічного інвестора.

При аналізі кожної конкретної будови вам допоможе Містобудівний кадастр Києва http://monitor.mkk.kga.gov.ua/. За цим посиланням ви можете легко перевірити законність будівництва – достатньо знайти його на карті міста.

Крім того ви можете переглянути кадастрові ділянки і визначити, під що і кому виділено та чи інша територія.

Запитайте установчі документи компанії-забудовника і компанії-генпідрядника. Там ви зможете дізнатися їхні справжні назви, а також ідентифікаційні коди.

За цими даними легко дізнатися про наявність судових спорів з участю цих компаній. Для пошуку такої інформації краще використовувати сайт Єдиного державного реєстру судових рішень www.reyestr.court.gov.ua.

Якщо судові рішення знайдуться – читайте, про що вони, які об’єкти в них фігурують і чим це загрожує. Сам факт наявності суду вже дає привід насторожитися.

Інтернет – інтернетом, але найголовніше – це звичайно документи. Ось список того, що потрібно просити у забудовника для ознайомлення:

  • документи, що підтверджують право користування ділянкою землі, де буде проводитися будівництво, або ж документи, що підтверджують передачу функцій забудовника для будівництва об’єкта на даній ділянці;
  • позитивний висновок комплексної державної експертизи;
  • дозвіл на виконання будівельних робіт;
  • установчі документи забудовника;
  • ліцензію підрядної організації;
  • якщо будує кооператив, то копію його статуту.

З цього списку варто виділити 3 основні документи, які повинні бути у кожного законного будівництва:

1. Правовстановлюючі документи на земельну ділянку (найчастіше – це договір оренди земельної ділянки).

Тут головне – термін дії договору оренди. Він не повинен закінчуватися раніше або одночасно з планованою датою введення будинку в експлуатацію.

Запас повинен бути таким, щоб навіть при затримці в будівництві залишався хороший запас. У тому ж документі шукайте інформацію про цільове призначення ділянки. Формулювання має бути таким: “будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку”.

Недобросовісні забудовники можуть почати будівництво багатоквартирного будинку на ділянці, виділеній під офіси, нежитлову нерухомість або індивідуальне житлове будівництво. Введення такої нерухомості в експлуатацію, швидше за все, буде пов’язано з численними проблемами і затягнуто.

2. Експертний звіт (так звана “експертиза”) щодо розгляду проектної документації. Там повинно бути сказано, що проектна документація може бути затверджена. Технічні дані проекту повинні відповідати заявленим в офісі продажу.

3. Дозвіл на проведення будівельних робіт, виданий уповноваженою організацією. Там, серед іншого, повинна бути вказана поверховість будівлі, учасники проекту і категорія будівництва.

Багатоповерхове будівництво частіше за все має йти по 5 категорії складності. Згідно з нормами, 5 (найвища) категорія присвоюється об’єктів, руйнування яких загрожує життю і здоров’ю більш ніж 400 осіб, які постійно перебувають на об’єкті.

“Постійною” людина вважається, якщо вона проводить там 8 і більше годин на добу. До речі, заниження категорії складності – одне з найбільш частих порушень.

Певні підозри повинні викликати занижені ціни. Якщо вони відчутно різняться із середньоринковими, то швидше за все на те є прихована причина.

Оскільки конкуренція на ринку нерухомості висока, деякі забудовники можуть демпінгувати. Але більш-менш безболісно використовувати такий інструмент можуть тільки великі корпорації. І те, що така практика може бути тільки точковою, на малу частку акційних квартир.

В іншому випадку, продавати квартири за значно заниженими цінами вигідно, тільки якщо будівництво ведеться з порушеннями – з ухиленням від сплати податків, на самовільно захопленій землі або з використанням інших махінацій.

Купуйте квартиру у надійних забудовників, перевіряйте документи, при необхідності залучайте юристів. І пам’ятайте: скупий платить двічі. Купівля квартири за заниженою ціною цілком може виявитися авантюрою з нещасливим кінцем.

Денис Сєдаков, Генеральний директор компанії New City Developers

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

  • !

    Колонка відображає виключно точку зору автора, та може не збігатися з думкою редакції. Публікація колонок здійснються згідно Правил, а Finance.ua виконує лише роль носія. Копіювати ці авторські матеріали можна лише за наявності посилання на автора та Finance.ua.

Дивись також
Весь ринок:Нерухомість
Архiви:2019 2018 2017 2016 2015
В Контексті Finance.ua
Опитування