940
Зниження попиту на житло призведе до збільшення кількості заморожених будівництв на 10-15%
— Нерухомість
В Україні налічується близько 3 тис. недобудов – будинків, зведення яких триває більше п’яти років, свідчать дані Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ. Загальна кількість таких об’єктів протягом останніх декількох років суттєво не змінюється. Будівельні роботи зараз ведуться лише на 1 тис. майданчиків, багато з решти 2 тис. заморожених будівель потрібно списати.
Недобудови стали масово з’являтися у 2008-2009 рр. Директор проектної групи «Архиматика» Олександр Попов запевняє, що до цього призвели шахрайські схеми, а також проблеми з технічною та дозвільною документацією. «Багато хто погоджують документацію в процесі будівництва, а для усунення помилок доводиться призупиняти будівництво», – визнає він і додає, що період простою може тривати від двох місяців до двох років.
Але головна причина появи недобудов – фінансові труднощі. До кризи забудовники зводили будинки за рахунок інвесторів, які готові були купувати нерухомість, навіть якщо будівництво будинку не розпочалося. Частину виручених грошей будівельники інвестували в наступні свої об’єкти. Ця схема працювала доти, поки продажі квартир зростали, а після початку кризи залучити фінансування для добудови будинків стало практично неможливо.
Будівництва зупиняться
Подібна ситуація може повторитися і цього року. Забудовники зупиняють роботу над об’єктами на початковій стадії будівництва і направляють всі ресурси на об’єкти з більш високим ступенем готовності, пояснює директор консалтингової компанії «АИММ-ГРУП» Анна Іскіердо. «Ризики [будинок не буде введений в експлуатацію. – «Капітал»] збільшилися приблизно вдвічі, що в першу чергу пов’язано зі зниженням попиту», – пояснює вона.
Порівняно з минулим роком, кількість недобудов у 2014 р. збільшиться приблизно на 10-15%, прогнозує Попов. На його думку, 70% таких об’єктів за умови стабілізації економічної ситуації в країні відновлять на початку наступного року. «Це будинки, де немає зобов’язань перед інвесторами», – пояснює він. Ще близько 20% об’єктів добудують, коли попит на житло суттєво збільшиться або поновляться державні програми купівлі житла, вважає Попов, а решта 10% новобудов перейдуть у розряд довгобудов.
Законодавчі складності
В українському законодавстві немає чіткого механізму, що дозволяє вирішити проблеми довгобудов, говорить керівник департаменту нерухомості та будівництва Astapov Lawyers Іван Трофименко. Але деякі заморожені об’єкти все ж вдається ввести в експлуатацію. Заступник директора департаменту державних програм і розвитку житлового будівництва Мінрегіонбуду Володимир Височин розповів про успішний досвід виходу з таких ситуацій у Рівному. «Покупці квартир об’єднувалися, створювали свій кооператив і отримували право власності на недобудову. Вони знаходили фінансування і добудовували об’єкти», – говорить він.
Мінрегіонбуд зараз працює над комплексним вирішенням цієї проблеми. Планується, що після проведення децентралізації влади, недобудовами займатимуться органи місцевого самоврядування. Це правильна ініціатива, зазначає Трофименко, адже на місцях для цього є всі важелі: право видавати дозвіл на оренду землі, на початок будівництва і введення будинку в експлуатацію.
Найбільше недобудов налічується в Одесі. Девелопери переоцінили свої сили
Лідером за найдорожчими недобудовами в Україні, разом з Києвом, виявилася Одеса. За даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, в одеському регіоні знаходиться 16 таких об’єктів на загальну суму 3,2 млрд грн. Для порівняння: у наступній в рейтингу Київській області налічується лише 6 об’єктів незавершеного будівництва на 1 млрд грн. В Одесі забудовники почали зводити дорогі житлові комплекси, які так і не завершили. Девелопери розраховували, що приморське місто приверне не лише багатих українців з різних регіонів країни, але і заможних росіян. Але їхні очікування не завжди втілюються в життя. Більш того, одеський ринок нерухомості відомий великою кількістю афер, від яких страждають горе-власники апартаментів. Роботи на частині будівельних майданчиків все ж вдалося відновити, тому ці об’єкти не потрапили до рейтингу «Капіталу».
Голова ради громадської організації «Фонд сприяння добудові» Едуард Добринін повідомляє, що деякі недобудови передаються іншим забудовникам, які готові за невисоку ціну довести об’єкт до розуму. На власника будівельної компанії можна натиснути і таким чином змусити його добудувати об’єкт, стверджує він. Все це відбувається під контролем покупців житла. Наприклад, ініціативна група інвесторів недобудови – житлового комплексу «Золотий берег» по вул. Фонтанська дорога, 118 а – особисто ходить до керівництва ДАБК і заслуховує всі звіти забудовника.
Тернопіль, який також присутній в рейтингу, є депресивним регіоном, де нерухомість купують місцеві жителі для власних потреб. Тому зниження платоспроможності покупців, як це сталося після фінансової кризи, моментально відбивається на кількості угод купівлі-продажу нерухомості.
До рейтингу найдорожчих недобудов країни потрапили одразу два скандальних об’єкта запорізької компанії «Константа» на 560 квартир сумарною кошторисною вартістю будівництва в 454 млн грн. Покупці житла в недобудовах неодноразово виходили на акції протесту. Але це не допомогло. Керівництво компанії скаржилося, що в не в змозі повернути кредити банкам, а вільних площ не вистачало для покриття позики. З цієї ж причини до рейтингу потрапили й об’єкти, розташовані в Київській області. Після початку кризи ціни на житло в столиці різко впали, тому потенційні покупці відмовилися від нерухомості в області на користь Києва. Новобудови в регіоні значно подешевшали лише через півроку, і лише тоді українці знову звернули увагу на об’єкти в передмісті столиці.
Київські недобудови так і не вдалося завершити. Інвестори сподіваються на нове керівництво міста
Під час складання рейтингу найдорожчих недобудов Києва «Капітал» не враховував відомчі об’єкти. За даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, всього до списку недобудов столиці потрапили 42 житлових будинки сумарною кошторисною вартістю будівництва 9,3 млрд грн.
Лідерство серед найдорожчих об’єктів мало належати дому по вул. Деміївська, 14 на 570 квартир, в зведення якого 525 млн грн повинна була інвестувати компанія «Діброва». Але роботи там по суті так і не розпочалися (виконано лише 3% плану), а ця будівельна адреса передана вже іншому об’єкту – житловому комплексу «Деміївка» компанії «Інтергал-Буд». Через низьку ступінь готовності будівлі «Капітал» не включав недобудову «Діброви» в рейтинг.
В результаті перше місце здобув житловий будинок компанії «Кредитна спілка військовослужбовців України» на 355 квартир по вул. Дегтяренка. На спеціалізованих форумах ще на етапі продажу житла інвестори скаржилися, що в договорі про купівлю нерухомості відсутня можливість звернутися до суду (всі суперечки повинні вирішуватися шляхом переговорів), а з усіх покупців вимагали 100% передоплати. Після зупинки будівництва в 2005 р. прокуратура Оболонського району Києва порушила справу за фактом розкрадання грошей керівництвом спілки.
До рейтингу потрапило й скандальне будівництво по вул. Сім’ї Сосніних, 4а. Цей комплекс компанія «Київвисотбуд» почала зводити ще в 2004 р., а ввести в експлуатацію мала намір вже через два роки. Але будинки так і не були добудовані, а навколо об’єкта розгорівся скандал. Близько 90 млн грн з 300 млн грн кредитів керівництво компанії витратило не за призначенням – на ці гроші було придбано будівельну техніку й нові земельні ділянки. У листопаді 2007 р. «Київвисотбуд» був визнаний банкрутом, а сам об’єкт планувалося передати комунальному підприємству «Житлоінвестбуд-УКБ». Але за словами радника президента компанії Петра Шарафедтінова, відповідне рішення сесії Київради не було прийняте.
Трійку лідерів замкнула «Інноваційна будівельна компанія», яка так і не побудувала будинок по вул. Ольшанській, 2б. Спочатку у компанії виникла заборгованість з оплати за землю. У жовтні 2012 р. Господарський суд Києва за заявою столичної прокуратури зобов’язав забудовника повернути ділянку місту. На десятій позиції найдорожчих недобудов столиці ще один скандальній проект – «Три богатирі» компанії «Київреконструкція». Цей комплекс мешканці змогли переписати на себе і намагаються самостійно ввести об’єкт в експлуатацію.
ДУМКИ
ЖИТЛА БУДУЄТЬСЯ БІЛЬШЕ
Дмитро Ісаєнко,
заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства
заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства
Житлове будівництво демонструє зростання. За нашими попередніми оцінками, в першому півріччі буде введено в експлуатацію житла на 7-8% більше порівняно з аналогічним періодом 2013 р. (тоді було прийнято 3,7 млн кв. м). І це без АР Крим, Донецької та Луганської областей. З цими регіонами показник був би значно більший.
За статистикою, більша частина новобудов – це садибні будинки площею до 300 кв. м. Їхня частка в різні часи становить 65-70% від загальної кількості зведеного житла, інші 30-35% – багатоповерхівки. Зараз індивідуальні будинки будуються дуже активно. Це пов’язано зі спрощенням процедури спорудження подібних об’єктів. Власнику будинку потрібно лише отримати в департаменті містобудування та архітектури органу місцевого самоврядування будівельний паспорт, відправити повідомлення про початок будівництва до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, а після завершення будівництва – зареєструвати декларацію в інспекції про введення об’єкта в експлуатацію. Ось і все.
Спостерігається активізація і в секторі будівництва житлових багатоповерхівок. Багато хто говорять про падіння продажів в новобудовах, проте зараз не сезон. Найактивніше квартири продаються з другої половини вересня до березня. У багатьох великих забудовників, таких як «Київміськбуд», «Ліко-Холдинг», «Укрбуд», ціни не прив’язані до курсу долара. Вартість житла у цих компаній зросла на 15-20%, а не на 40% відповідно до зростання курсу іноземної валюти.
На мій погляд, обсяги будівництва житла за підсумками цього року збільшаться. Я прекрасно розумію, що забудовникам зараз непросто, однак потреба в новому житлі в українців велика. Тому будівельники змушені будуть пропонувати різні стимули для залучення покупців – знижки, розстрочки та інше.
На мій погляд, обсяги будівництва житла за підсумками цього року збільшаться. Я прекрасно розумію, що забудовникам зараз непросто, однак потреба в новому житлі в українців велика. Тому будівельники змушені будуть пропонувати різні стимули для залучення покупців – знижки, розстрочки та інше.
ПРОДАЖІ ЖИТЛА ПАДАЮТЬ
Михайло Артюхов,
керуючий директор компанії ARPA Real Estate
керуючий директор компанії ARPA Real Estate
У першому півріччі 2014 р. в Києві було зареєстровано близько 6 тис. угод на первинному і вторинному ринках нерухомості. Думаю, до кінця року буде укладено не більше 9-10 тис. угод. Враховуючи, що в 2013 р. було зареєстровано 35 тис. договорів купівлі-продажу нерухомості, обсяг ринку впаде в поточному році вдвічі.
Причин декілька. Одні українці змінюють місце проживання, інші не можуть домовитися з продавцями нерухомості про ціну. Банки практично перестали надавати іпотеку покупцям нерухомості. Навіть якщо позичальника влаштують збільшені на 3-7% кредитні ставки і скорочений період кредитування, отримати позитивне рішення кредитного комітету непросто.
Причин декілька. Одні українці змінюють місце проживання, інші не можуть домовитися з продавцями нерухомості про ціну. Банки практично перестали надавати іпотеку покупцям нерухомості. Навіть якщо позичальника влаштують збільшені на 3-7% кредитні ставки і скорочений період кредитування, отримати позитивне рішення кредитного комітету непросто.
Різка девальвація гривні також відбилася на ринку нерухомості. Ціни пропозиції в національній валюті зросли в середньому на 10-15% за квадратний метр для новобудов і 20-25% для вторинної нерухомості. Ціни в доларах знизилися як мінімум на 5-10% для всіх сегментів.
Найімовірніше, у другому півріччі 2014 р. структура попиту буде виглядати наступним чином: близько 60% покупок буде зроблено в сегменті новобудов і 40% – на ринку вторинної нерухомості. Незважаючи на бажання більшості покупців проживати в новому житлі, раціональні мотиви під час купівлі будуть переважати через зниження позитивних очікувань у всіх сферах життя найближчим часом. Застарілий житловий фонд (старі панельні будинки і «хрущовки»), незважаючи на свої слабкі перспективи в якості об’єкта продажу, як і раніше є найкращою ціновою пропозицією в категорії «безпечна або купівля з мінімальним ризиком».
БУДИНОЧОК НИФ-НІФА
Максим Копейчиков,
партнер юридичної фірми «Ілляшев і Партнери»:
партнер юридичної фірми «Ілляшев і Партнери»:
Клієнти, що бажають інвестувати в будівництво житла, часто ставлять запитання: за якими критеріями можна відрізнити надійний об’єкт від ненадійного? Оскільки подібне запитання більше 10 років тому цікавило і мене, зазвичай відповідаю, керуючись власним досвідом, а не тільки як юрист.
Основні критерії такі:
• репутація забудовника – зараз її з’ясувати набагато легше, ніж на початку 2000-х, і для цього не обов’язково бути всередині ринку нерухомості. У моєму випадку вибір був між відомим забудовником і «створеним тільки для своїх» кооперативом. В останній не повірив і не прогадав: на введення в експлуатацію того будинку я чекав би ще років п’ять;
• ступінь будівельної готовності об’єкта – виритий котлован, навіть із забитими палями, виглядає не дуже переконливо. Я інвестував в добудований будинок – це було дорожче, але ризики були набагато менші;
• темпи будівництва (зіставлення дати початку робіт, передбачуваного дня завершення будівництва та поточного стану об’єкта). Для непрофесіоналів визначити відповідність об’єкта за цим критерієм, зрозуміло, не найлегше завдання, але досить очевидно, що завершити будівництво 16-поверхової будівлі, що перебуває на стадії котловану, за два місяці практично неможливо, якщо це не будиночок Ніф-Ніфа. Крім того, рух на будівельному майданчику теж дозволяє оцінити темпи будівництва, тому інвестувати в об’єкт без виїзду на місце можна тільки в тому випадку, якщо вартість втраченого на перегляд часу вище вартості інвестиції;
• банк, який фінансує будівництво, повинен мати хорошу репутацію і не бути пов’язаний із забудовником корпоративними зв’язками.
Зазначу, використання Фонду фінансування будівництва не є гарантією того, що будинок буде добудований.
Основні критерії такі:
• репутація забудовника – зараз її з’ясувати набагато легше, ніж на початку 2000-х, і для цього не обов’язково бути всередині ринку нерухомості. У моєму випадку вибір був між відомим забудовником і «створеним тільки для своїх» кооперативом. В останній не повірив і не прогадав: на введення в експлуатацію того будинку я чекав би ще років п’ять;
• ступінь будівельної готовності об’єкта – виритий котлован, навіть із забитими палями, виглядає не дуже переконливо. Я інвестував в добудований будинок – це було дорожче, але ризики були набагато менші;
• темпи будівництва (зіставлення дати початку робіт, передбачуваного дня завершення будівництва та поточного стану об’єкта). Для непрофесіоналів визначити відповідність об’єкта за цим критерієм, зрозуміло, не найлегше завдання, але досить очевидно, що завершити будівництво 16-поверхової будівлі, що перебуває на стадії котловану, за два місяці практично неможливо, якщо це не будиночок Ніф-Ніфа. Крім того, рух на будівельному майданчику теж дозволяє оцінити темпи будівництва, тому інвестувати в об’єкт без виїзду на місце можна тільки в тому випадку, якщо вартість втраченого на перегляд часу вище вартості інвестиції;
• банк, який фінансує будівництво, повинен мати хорошу репутацію і не бути пов’язаний із забудовником корпоративними зв’язками.
Зазначу, використання Фонду фінансування будівництва не є гарантією того, що будинок буде добудований.
Олександра Некращук
За матеріалами: Капітал
Поділитися новиною
