1438
Офіси застигли в очікуванні
— Казна та Політика
У 2010 р. на ринку офісних приміщень столиці навряд чи відбудуться кардинальні зміни. Експерти не прогнозують значних стрибків орендних ставок, зазначаючи, що за минулий рік вартість найму і так знизилась на 50-60%. Головний масовий переїзд орендарів бізнес-центрів вже відбувся. Хоча ті, у кого закінчуються договори, також розмірковують про зміну приміщення.
З початку 2009 р. власники офісних будівель (особливо ті, у яких значна частина приміщень була вакантною) однозначно стали більш орієнтовані на орендаря. У третьому кварталі темпи падіння орендних ставок сповільнились. Але за підсумками року зниження все одно значне. Хоча з літа власники бізнес-центрів стали не такими зговірливими.
Керуючий партнер CB Richard Ellis в Україні Радомир Цуркан стверджує, що за рівнем орендної ставки (в номінальних доларах) київський ринок повернувся на п'ять років назад. "Ставки на найкращі приміщення в III кв. 2009 р. знизились на 67% у доларовому еквіваленті і становлять $28 за 1 кв. м на місяць, що останній раз спостерігалось в IV кв. 2004 р. У гривневому вираженні падіння орендних ставок на найкращі приміщення за аналогічний період виглядає менш драматично, але не менш істотно - 47% ", - зазначає Цуркан.
Тетяна Копилець, директор департаменту реалізації ІДК "Каскад", говорить, що в доларовому еквіваленті ставки впали майже в два рази, а що стосується індексації їх у національну валюту, то зниження було не таким тотальним, але все ж відчутним. "Середня орендована площа істотно зменшилась, в Києві, наприклад, з популярних 500-1000 кв. м до 150-200 кв. м на місяць", - додає Копилець.
При цьому в Knight Frank відзначають значне зменшення в III кв. відтоку орендарів з бізнес-центрів. Оскільки протягом першого півріччя 2009 р. багато компаній вже зменшили обсяг орендованих площ або переїхали в більш дешеві та менші за розміром офіси. "Основна частка угод в офісному сегменті (більше 50% у загальному обсязі) припадала на переузгодження умов діючих договорів оренди, як щодо орендних ставок, так і щодо розміру орендованої площі", - повідомляють експерти компанії в аналітичному звіті.
Поступок все менше
Керівник відділу з роботи з корпоративними клієнтами департаменту офісної нерухомості Colliers International (Україна) Євгенія Розумна зазначає, що орендар раніше міг пропонувати до обговорення будь-які цікаві йому схеми оптимізації витрат на оренду. "Проте з кінця літа ми спостерігаємо деякі тенденції, що свідчать про певну стабілізацію ринку. Багато орендодавців вже не готові йти на істотні поступки з орендної плати, надавати занадто тривалі орендні канікули і тим більше йти на комплекс поступок. Комерційні умови, як і раніше вигідні орендарю для фіксації їх у довгочасних договорах оренди, але подальшого помітного зниження орендних ставок ми не очікуємо ", - зазначає Розумна.
За даними Colliers International, в першому півріччі серед поширених поступок були - надання орендних канікул (безкоштовний період оренди) для проведення орендарем ремонтних робіт у приміщенні; виконання основних оздоблювальних робіт орендодавцем за свій рахунок; фіксування в договорі оренди валютного коридору з метою частково убезпечити себе від валютних ризиків, властивих нашій країні; розподіл орендної плати на весь термін оренди таким чином, щоб у перший рік оренди ставка була найбільш низькою і поступово зростала (так званий step deal), з тим щоб вийти на певну суму всього договору оренди.
"З поточними орендарями свобода перегляду обмежена умовами щодо дочасного розірвання й терміном оренди. У випадку, якщо термін оренди наближається до завершення або є можливість дочасного розірвання з боку орендаря, то орендодавці більше готові переглянути орендну ставку на новий період згідно із ринком" , - говорить Радомир Цуркан. За його словами, при цьому орендодавець зважує всі шанси швидкого знаходження нового орендаря у разі виїзду поточного орендаря і, відповідно, схильний (або ні) йти на додаткові знижки і заохочення. "Це може бути і зниження оренди на період, що залишився, і пільговий місяць-два в майбутньому періоді й т.ін. Найменше орендодавці схильні довгочасно фіксувати ставку в гривні", - зазначає експерт.
"Переважно орендарі, які ставили перед собою мету переїхати, вже переїхали в нові, більш статусні офіси, хоча дзвінки із заявкою на переїзд ще надходять", - говорить Тетяна Копилець. І додає, що масовістю це назвати складно, тому що частка платоспроможних орендарів офісів істотно зменшилась.
Вакантність зросла
Аналітики Knight Frank кажуть, що за підсумками кварталу рівень вакантних площ у бізнес-центрах Києва продовжує збільшуватись , досягнувши 15-20% до кінця періоду. У DTZ схожа цифра - 16,9%. За даними CB Richard Ellis, за підсумками III кв. 2009 нова конкурентна пропозиція склала трохи більше 87 тис. кв. м, з них вакантними було близько 35 тис. кв. м - тобто близько 40%.
"Цифра 40% вакантності може звучати катастрофічно, але насправді це не так багато для об'єктів, які ввели в експлуатацію в найбільш депресивний для ринку час. Якби не історичний дефіцит якісної пропозиції, охочих скористатися сформованою сприятливою (для орендаря ) ситуацією на ринку і переїхати в кращі приміщення на кращих умовах могло бути набагато менше. Оплата угод на I кв. виглядає кращою, ніж у I кв. 2009 р. Однак назвати це масовою міграцією не можна", - пояснює Радомир Цуркан. Він каже, що навіть нові об'єкти (у випадку, коли вони якісно виконані і грамотно подані) поступово поглинаються ринком за рахунок інших, менш якісних об'єктів.
Ставки вирівнюються
В цілому і орендодавці, і орендарі бізнес-центрів поступово адаптувалися до нових умов гри, які диктує ринок. Найбільш болючі оптимізаційні процеси в корпоративному секторі завершуються. Разом з коригуванням стратегії ведення бізнесу найбільш масові скорочення і згортання діяльності в основному залишилися в минулому. Звичайно, хвилювань додають майбутні президентські вибори, але загалом всі аналітики та експерти відзначають стабілізацію ситуації на ринку офісів.
У Knight Frank кажуть, що в середньому за III кв. 2009 р. зниження орендних ставок знаходилося в межах 15% (від рівня II кв. Ц.р.) "Різких коливань ставок на офісні приміщення, а також зміни вакантності даних площ в IV кв. 2009 р. не очікується. Найбільш імовірно, що показники стабілізуються на рівні III кв. 2009 р.", - вважають експерти. Аналітики DTZ в своїх прогнозах виходять з припущення, що курс гривні до долара залишиться на рівні 8 грн., і також очікують, що до кінця першого півріччя 2010 р. орендні ставки залишаться на поточному рівні.
Ніна Міщенко
За матеріалами: Экономические Известия
Поділитися новиною
