4123
Київську землю скуповують іноземці
— Нерухомість
Цей рік остаточно розвіяв міф про те, що земля завжди буде в ціні: вартість великих наділів, які використовуються для будівництва багатоповерхівок, котеджних містечок, а також торгових, логістичних та бізнес-центрів, упала на 20-70%. А попит на неї невисокий і формується сьогодні переважно іноземними фондами, які скуповують десятки, а то й сотні гектарів в Києві та області. Саме вони складають нині близько 90% покупців.
Багатий вибір
Як розповів генеральний директор компанії "Траєкторія" Сергій Клименко, на сьогодні загальний обсяг пропозиції великих ділянок під комерційну забудову в столиці та найближчому передмісті становить близько 80 тис. га, що в 1,5-2 рази перевищує показники минулого року. На думку експерта, масово виставляти на продаж наявні в активах компаній і приватних осіб наділи власників примушує нестача коштів для їх освоєння.
"Для цього необхідні великі інвестиції. Обійтися власними ресурсами при реалізації масштабних проектів вдається небагатьом, а знайти позикові з настанням кризи стало практично неможливо. Свою роль в появі великої кількості продавців зіграли також втрата ринком ліквідності, спад продажів і різке зниження вартості землі, а також об'єктів нерухомості на всіх сегментах ринку", - каже Клименко.
Його слова підтверджують і представники інших компаній, які додали, що поки одні інвестори заморозили свої проекти до кращих часів, а інші вже тривалий час шукають партнерів з бізнесу, значна частка власників землі вирішила продати свої наділи, не чекаючи можливого їх подорожчання.
На сьогодні, за даними "Траєкторії", 80% пропонованих до продажу ділянок розташовані в передмісті і лише 20% - у Києві. При цьому перші, як правило, неліквідні, оскільки не переведені з земель ОСГ.
"Велика частина наділів в області призначена для будівництва котеджних містечок або логістичних центрів і лише на 20-25% можна звести багатофункціональні і торговельно-розважальні комплекси. У столиці ж під багатофункціональні комплекси пропонується понад 60% землі, третина пропозиції призначена для зведення офісних та торгово-розважальних центрів і 10% - під виробничі і логістичні парки", - розповіла PR-менеджер Української ріелторської групи Дарина Дружченко.
Але якщо в першій половині року попит на комерційні ділянки як в області, так і в місті, наближався до нуля, то осінь принесла збільшення продажів. За словами провідного спеціаліста відділу маркетингу компанії SV Development Сергія Костецького, якщо на початку 2008 р. вони щомісяця продавали до 400 га великоформатної землі, то цієї весни-літа - не більше 5-10 га, а протягом осені - близько 50 га.
"Причому простежується тенденція зростання як кількості угод, так і розмірів наділів. Сьогоднішні покупці великих ділянок - це іноземні фонди (90% продажів), які до недавнього часу купували 20-30 га, а зараз подають заявки на наділи площею 100 -150 га", - говорить він.
Кинувшись до низу
Основною причиною відродження інтересу іноземних фондів до столичної та пристоличної великоформатної землі експерти вважають значне зниження цін. За словами директора зі стратегічного розвитку компанії DEOL Partners Марини Римаренко, придбання великої ділянки розглядається потенційними покупцями переважно з точки зору спекулятивного інтересу.
"Найчастіше вони висувають зустрічні вимоги, занижуючи запропоновану власником вартість в 2-2,5 рази. Як не парадоксально, але нерідко їм ідуть назустріч, поступаючись наділом за демпінговою ціною", - говорить експерт.
За інформацією Сергія Клименка, за рік вартість великоформатних ділянок під зведення житла, багатофункціональних, торгових, офісних, логістичних комплексів і котеджних містечок впала на 20-70%. Найбільше подешевшали наділи площею понад 50 га, розташовані на відстані 20 і більше кілометрів від Києва, а також мало придатні для будівництва приміські ділянки, поряд з якими немає необхідних інженерних комунікацій. Наприклад, у смт Бородянка 40 га під котеджне містечко, які в травні минулого року пропонувалися за $850/сотка, сьогодні виставляються вже за $300. 70 га поблизу Макарова з аналогічним цільовим призначенням у червні минулого року коштували $800/сотка, а зараз власник просить $350. Під житлову забудову сотка землі в тому ж Макарівському районі пропонується нині й зовсім за $300. А 50 га в Фастові під спорудження багатофункціонального комплексу подешевшали за рік з $900 до $400/сотка.
Керівник відділу продажу нерухомості компанії IDGROUP-development Оксана Лавриненкова стверджує, що найбільше демпінгують продавці наділів під житлове будівництво. Саме з таких земель можна буде після кризи отримати найбільший прибуток, вигідно їх перепродавши.
"Особливо привабливі ділянки, які в результаті зміни меж населеного пункту увійдуть до його складу з можливістю житлової забудови, але на сьогодні мають цільове призначення ОСГ або ТСГ. Наприклад, у Бориспільському районі нещодавно була укладена дуже вигідна угода з придбання декількох гектарів, які увійшли в межі села, але цільове призначення цих наділів ще не було змінене. Продавець хотів за свою землю $800 за сотку, а в результаті продав її за $430", - розповідає вона.
Приблизно вдвічі впала за рік і вартість столичної землі. У цьому сегменті пропозицій не так багато, як у передмісті, але інвестору все-таки є з чого обрати. Наприклад, ціна київського заводу "Більшовик", що має ділянку близько 3 га (акт постійного користування) і 3 тис. виробничих приміщень, незважаючи на вдале розташування об'єкта і можливість побудувати на його землях багатофункціональний комплекс, впала з $7 млн до $4 млн. А 7 га на проспекті Григоренка (оренда на 25 років) під будівництво торгової нерухомості подешевшали за рік з $25 тис. до $17 тис. за сотку.
Щоправда, ріелтери обумовлюють, що в центрі Києва, як і раніше, складно знайти великий наділ. За словами Дарини Дружченко, як правило, такі ділянки продаються не як порожня земля, а як бізнес-проект". Зацікавлені сторони в таких випадках зустрічаються і спільно розраховують об'єктивну на сьогодні ціну або ж домовляються про придбання частки в бізнесі продавця", - говорить Дружченко. За такою схемою, як стверджують в агентствах, зараз продаються ділянки понад 1 га на вулицях Шпитальній, Мазепи, Старонаводницькій, Спаській, Щекавицькій, Московському проспекті.
Далі - більше
За словами Сергія Костецького, найбільшим попитом з боку сьогоднішніх покупців користуються наділи в передмісті під котеджні містечка, оскільки в умовах кризи цей сектор потребує найменше первинних вкладень і несе мінімум ризиків. Наприклад, сьогодні якийсь іноземний фонд розглядає можливість купівлі 150 га в Макарівському районі під будівництво котеджного містечка з великими розважальним та спортивним комплексами. Багато арабських фондів виявляють зацікавленість у придбанні цілого пулу ділянок під логістичні парки (як мінімум 5-10 відповідних наділів для одноразового придбання). У місті ж основний інтерес інвесторів зосереджений на ділянках під житло і торгові комплекси невеликого розміру.
"Вітчизняні компанії в докризовий час понабирали собі стільки землі під майбутні проекти, що буде добре, якщо вони за найближчі роки освоять хоча б половину з них. Тому не дивно, що на ринку великоформатних наділів зараз переважають іноземці, які користуються тим, що багатьом власникам землі її треба терміново реалізувати, щоб виконати свої зобов'язання в інших секторах", - каже Оксана Лавриненкова.
У найближчому майбутньому, вважають експерти, на ринку комерційної землі з'явиться велика розмаїтість вигідних пропозицій, а вартість продовжить знижуватись. На думку директора проектної групи "Архиматика" Олександра Попова, оскільки кризові явища в економіці затягуються, багато компаній протягом найближчого року змушені будуть пропонувати на продаж ділянки та проекти, що є у них в портфелях, які раніше хотіли освоїти самі.
"Надалі будуть потрібні насамперед наділи уздовж інженерної та транспортної інфраструктури, особливо якщо вона модернізується, і, звичайно, в екологічно чистих зонах. Ціни в наступному півріччі можуть впасти ще на 15-20%", - прогнозує Попов.
Любов Осипова
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
