1357
Короткими чергами
— Нерухомість
Дуже багато девелоперів до кризи встигли прикупити в Київській області ділянки під будівництво котеджних містечок. Фактично за три останні роки кількість проектів у столичному регіоні збільшилася майже вдвічі. Проте, схоже, більшість девелоперів переоцінили свої фінансові можливості. Та й до самої концепції котеджного містечка не всі підійшли осмислено. І якщо на піку розвитку ринку нерухомості практично будь-яка пропозиція пішла б з молотка, то в нинішніх умовах, з урахуванням того, що заміське житло, як правило, купують як не основнє, а додатковє місця помешкання, більшість проектів котеджних містечок так і залишилася нереалізованою.
Заморозки
На жаль, зважаючи на відсутність єдиної бази даних щодо котеджних містечок Київської області, точно сказати, скільки ж проектів до реалізації було заявлено, скільки "заморожено", а скільки реально будується, не береться ніхто. Наприклад, за даними Віктора Коваленка, директора ТОВ "РеалЕкспо", станом на 10 вересня цього року в Києві та області налічувалося 244 котеджні містечка, що перебувають на різній стадії готовності - від розробки проекту, будівництва й до готовності. При цьому з 162 проектованих містечок, що будуються, будівництво 80 з них, за його словами, припинено. У свою чергу, Ілля Народицький, генеральний директор компанії "Європа", керівник проекту котеджного містечка "Олімпік-парк", відзначає, що якщо в кінці 2008 р. в Київському регіоні було заявлено до реалізації понад 100 котеджних містечок, то зараз будівництво ведеться тільки в 8-10 селищах, тоді як і у решті воно заморожене або припинене.
Основною причиною "заморожування" проектів, за словами експертів - відсутність фінансування - за різними оцінками, попит на котеджі серед населення скоротився за час кризи в 2 рази і більше. При цьому проектне кредитування на ринку нерухомості також відсутнє. Враховуючи це, деякі девелопери вже виставили свої ділянки на продаж. "Я думаю, що не помилюся, якщо скажу, що 70-80% землі, на якій раніше планувався розвиток котеджних містечок, в тій чи іншій формі зараз виставлені на продаж. Причому за ціною, набагато меншою, ніж та, за якою цю землю було придбано", - констатує Сергій Єлісєєв, член наглядової ради компанії "Європа".
Крім того, деякі девелопери змістили терміни будівництва котеджних містечок на пізніший час (фактично - заморозили), сподіваючись на відновлення ринку після кризи. Зокрема, як стверджує Олександр Попов, директор проектної групи "Архіматика", будівництво заморожене в тих містечках, які розташовані більш ніж в 20 кілометрах від Києва і в яких площа будинків налічує 250-300 кв. м. "Придбання котеджу навіть до кризи було дорогим задоволенням, оскільки щомісячна його експлуатація в середньому обходилася в $0,5-1 тис.
Тому знайти покупця для такого виду житла було складно завжди, а зараз - практично неможливо. Покупець краще придбає квартиру, оскільки вона не лише дешевша, але й однозначно зростатиме в ціні після кризи. Крім того, у разі потреби її можна буде швидше продати, ніж котедж", - вважає Попов.
Одні з небагатьох
Таким чином, за словами Володимира Степенка, директора з маркетингу компанії "СВ Девелопмент", внаслідок ситуації, що склалася на ринку заміської нерухомості, з заявлених до введення в експлуатацію на 2009 р. 20-25 котеджних містечок (або окремих черг в них) добудовані будуть 5-10. В той же час, за даними Попова, цього року здати в експлуатацію планувалося не більше 11 котеджних містечок. При цьому, найімовірніше, з них готові будуть тільки 3. Так, Сергій Єлісєєв заявив, що його компанія має намір в жовтні цього року ввести в експлуатацію першу пускову чергу (99 будинків; всього в селищі збираються побудувати 1053 будинки) в котеджному містечку "Олімпік-парк", розташованому в Макарівському р-ні Київської області. Завершити до кінця 2009 р. будівництво першої черги котеджного містечка "Северинівка" (156 будинків; всього - 326 будинків) в цьому ж районі збирається також ТОВ "Діо Груп". Крім того, ТОВ "Інфініті", яке виступає замовником та інвестором будівництва котеджного містечка "Місто Сонця" (Києво-Святошинський р-н), запланувало на листопад введення в експлуатацію 18 таунхаусів загальною площею 3,1 тис. кв. м (загальна кількість таунхаусів у селищі - 115).
Цінові перипетії
Як відзначає Катерина Старунська, PR-директор девелоперської компанії "Девіжн", зважаючи на відсутність платоспроможного попиту на ринку, більшість девелоперів готові знижувати ціни на котеджі. Причому деякі з них - у 2 рази й більше. Наприклад, за даними Коваленка, якщо в жовтні 2008 р. середня вартість 1 кв. м у котеджних містечках складала близько $2 тис., то станом на 10 вересня цього року - $1,4 тис., тобто ціна впала приблизно на 30%. При цьому, за даними експертів, основне її зниження припало на осінь минулого року, тоді як у поточному році темпи зменшення вартості котеджів сповільнилися, а в деяких містечках падіння і зовсім припинилося. Зокрема, за даними компанії "Найт Френк", з січня по вересень 2009 р. зниження середніх цін на домоволодіння в Київській області склало всього 20,3% на котеджі в сегменті "еліт", 8,7% - в сегменті "економ" і 2,5% - в сегменті "бізнес". Таким чином, за словами Ярослави Чапко, генерального директора ТОВ "Найт Френк", у містечку "економ-класу" котедж площею 200-250 кв. м на ділянці 8-12 соток можна придбати за $180-250 тис., "бізнес-класу" - за $250-500 тис., тоді як елітні особняки пропонуються по $0,5-5 млн.
При цьому деякі гравці ринку заявляють, що навесні 2009 р. девелопери вийшли на мінімальний рівень рентабельності, і можливості ще більше знижувати ціни у них просто немає. "Насправді майже всі забудовники перебувають на межі собівартості, і далі цінам падати нікуди", - переконує Єлісєєв.
Заявити про ціновий "день" девелоперів спровокувало, скоріше, деяке пожвавлення покупців, яке почало спостерігатися на ринку заміської нерухомості якраз наприкінці серпня. Зокрема, за даними девелоперів, зросла кількість запитів і показників на ринку. При цьому більшість покупців цікавляться вже готовими будинками з підключеними комунікаціями. А їх, як відомо, на ринку не так уже й багато, оскільки до кризи більшість покупців купували нерухомість на стадії "ділянка з проектом".
Очікування
Єдиної думки про поведінку ринку котеджного будівництва в подальшому серед учасників ринку, звичайно ж, немає, оскільки вирішальними чинниками, за їх словами, стануть курс гривні й загальноекономічна ситуація в країні. Проте практично всі гравці одностайні в тому, що попит на заміське житло після кризи знову буде. Більше того, вони не відкидають вірогідності виникнення дефіциту пропозиції на ринку. "В цілому люди готові купувати котеджі в містечках, які продовжують будуватися і розвиватися, але поки вичікують. Думаю, певне пожвавлення ми побачимо вже цієї осені. А навесні 2010 р., після президентських виборів, ми прогнозуємо значне зростання ринку. При цьому багато в чому попит спровокує дефіцит якісної пропозиції", - вважає Народицький.
"Насичення ринку котеджної нерухомості чекати не варто ще мінімум три роки", - солідарна з колегою Старунська. В той же час вона вважає, що навіть в умовах "ненасиченості" максимально запрацювати зможуть ті компанії, які виводитимуть на ринок якісний, збалансований продукт за помірними цінами.
На думку Попова, виходом для девелоперів, у яких концепція котеджних містечок, м'яко кажучи, провальна, може стати хіба що її перегляд, та й то якщо концепція у стадії розробки. "Якщо ж котеджі побудовані, то один з варіантів, наприклад, для будинків з великою площею - створення з одного котеджу, грубо кажучи, два. Тобто таунхауса або дуплекса. Також виходом може стати максимальне зниження цін на котеджі - навіть до рівня собівартості", - розмірковує Олександр Попов.
Що стосується селищ, розташованих на відстані більше 30-40 км від міста і де немає необхідних комунікацій, то, за словами експертів, вихід для їх власників один - заморозити проект до кращих часів, оскільки знайти інвестиції або продати такі проекти в нинішніх умовах нереально.
Тетяна Стойко
За матеріалами: Бізнес
Поділитися новиною
