2605
Клубком у горлі
— Кредит&Депозит
Українські фінансові установи стають повноправними учасниками київського ринку житлової нерухомості: число заставних квартир, які вони викинули у вільний продаж, досягає 10-15% загальної пропозиції, що становить близько 3,5-5 тис. апартаментів. Причому якщо навесні банки виставляли їх за ринковими, а найчастіше і свідомо завищеними цінами, то зараз готові йти на істотні поступки, аби тільки закрити проблемні позики.
Виходячи із прогнозів про подальше поглиблення фінансово-економічної кризи в країні і девальвації національної валюти, експерти вважають, що протягом найближчих місяців кількість виставлених на продаж заставних квартир буде тільки рости і це неминуче призведе до подальшого падіння їх вартості.
Пропозиція росте за рахунок застав
Протягом 2005-2008 рр. у столиці щомісяця укладалося близько трьох-чотирьох тис. угод купівлі-продажу житла, порядку 70% якого купувалося із залученням іпотечних позик. Однак після початку фінансово-економічної кризи в країні число позичальників, які не в змозі обслуговувати ці кредити, почало стрімко зростати. За даними виконавчого директора Української національної іпотечної асоціації Олексія Пилипця, якщо станом на 1 жовтня минулого року обсяг проблемних іпотечних кредитів (затримання платежів з позики або їх відсутність) виданих фізичним особам досягав 749 млн грн. (0,9% від іпотечного портфеля), то до 1 квітня 2009 р. він збільшився в 2,5 рази - до 1,926 млрд грн. (1,8% від іпотечного портфеля), а за період з 1 квітня до 1 вересня ця цифра, за оцінками Асоціації, виросла більш ніж в 3,7 раза - до 7,208 млрд грн. "У столиці кількість проблемних кредитів росла аналогічними темпами. Тільки з 1 жовтня 2008 р. до 1 квітня 2009 р. проблемна заборгованість киян за іпотечними позиками збільшилася з 153 млн до 393 млн грн.", - відзначив Пилипець. І хоча більш свіжі дані відсутні, можна припустити, що до 1 вересня число проблемних позик зросло як мінімум до 1,47 млрд грн.
Головною причиною настільки обтяжливої картини стала різка девальвація гривні відносно іноземної валюти, у якій видавалося 78% кредитів для купівлі житла. На цьому тлі середні заробітні плати жителів столиці впали в національній валюті на 15%, а середня кредитна ставка за раніше виданими позиками підскочила з 12,5% у доларах і 14,1% у гривні до 16 і 26,3% відповідно. У підсумку, якщо в попередні роки частка кредитних платежів у бюджеті сім'ї становила в середньому 35%, то в нинішньому підвищилася до 60-70%, а в низці випадків досягає 100%.
Зростання числа киян, які виявилися не в змозі обслуговувати іпотечні кредити, призвело до збільшення кількості випадків, коли банки без згоди боржника забирають заставне майно. За оцінками засновника юридичної компанії "Орум" (співпрацює з виконавчою службою зі стягнення боргів) Андрія Боровика, якщо на початку цього року фінансисти примусово відчужували в городян, що провинилися, близько 30-40 квартир на місяць, то зараз - близько 150. Причому ця тенденція спостерігається, незважаючи на те, що банкам ця процедура не вигідна. "По-перше, перед продажем цієї нерухомості спеціалізована компанія проводить її незалежну оцінку, у результаті в деяких випадках вартість застави може бути на 50% нижчою від середньоринкової. По-друге, фінустанові необхідно перерахувати 10% від вартості квартири виконавчій службі і 20% - одній із чотирьох бірж, які займаються продажем заставного майна на торгах. Лот може виставлятися тричі, і щоразу його пропонують потенційним покупцям з 10%-вою знижкою", - пояснив Боровик. У неформальних розмовах експерти пояснюють, що, як правило, квартири продають за суттєво заниженою вартістю потрібним людям. Інформація про проведення аукціонів не афішується, а стороннім покупцям, які намагаються брати участь у них, найчастіше відмовляють під приводом відсутності тих або інших документів. Тобто у випадку реалізації заставного житла за такою схемою банк отримує лише невелику частину реальної ринкової вартості застави, яка не дозволяє погасити кредит.
Більш поширеною практикою реалізації заставного майна цього року став продаж квартир самою фінустановою або власниками за згодою фінансової структури. За оцінками столичних рієлторів, зараз на таку нерухомість припадає близько 10-15% загального обсягу пропозиції на вторинному ринку житла. Якщо врахувати, що нині в Києві виставлено на продаж майже 35 тис. квартир, нескладно підрахувати, що близько 3,5-5 тис. з них перебувають у заставі у фінансистів. "За останні півроку їх число зросло вдвічі", - відзначають в агентствах нерухомості.
Ціни будуть знижуватися
Незалежні експерти вважають, що в найближчій перспективі кількість виставлених на продаж заставних квартир буде стрімко рости, чому посприяє кілька причин. З одного боку, на думку виконавчого директора компанії Real Estate Solutions Андрія Борща, поглиблення економічної кризи і подальша девальвація національної валюти призведуть до ще більших проблем з погашенням іпотечних кредитів у валюті.
"У зв'язку із цим багато позичальників постараються реалізувати свою нерухомість, щоб погасити борги перед банками", - говорить він. З іншого боку, позбуватися застав, не чекаючи, поки вони подорожчають, змушені і самі фінустанови, низка яких, наприклад ПриватБанк і Райффайзен Банк Аваль, уже створили власні підрозділи із продажу нерухомості. Фінансисти пояснюють, що в процесі видачі кредиту позичальникові присвоюється певна категорія, залежно від якої банк зобов'язаний резервувати під позику не менше 20% його суми, переводячи ці гроші на рахунки НБУ. При виникненні проблем з погашенням кредиту фінансова установа змушена знижувати статус позичальника і збільшувати резерв, який у випадку відмови позичальника від подальшого погашення досягає 100% суми виданого кредиту. "Тобто в банків заморожуються значні кошти, хоча багато з них і так відчувають дефіцит ресурсів. Щоб уникнути цього, фінустанови змушені продати заставне майно навіть за ціною, нижчою від ринкової", - відзначив Олексій Пилипець.
Готовність фінансистів до активних дій на цьому поприщі підтверджують і дослідження. Якщо на початку року вони виставляли на продаж це житло за середньоринковими або свідомо завищеними цінами, то зараз більшість із них пропонують його на 5-10%, а в деяких випадках і на 30-50% дешевше. Приміром, за словами заступника директора АН "Альянс-Брок" Сергія Подгорного, недавно OTP Банк продав двокімнатну квартиру площею 72 кв. м на Троєщині за $100 тис. (ринкова вартість подібного об'єкта становить $110 тис.), тоді як раніше пропонував її за $120 тис. На інтернет-сайті Райффайзен Банку Аваль "двійка" на вулиці Юрківській (Поділ) загальною площею 45,4 кв. м (кухня 12 кв. м) виставляється нині всього за 620 тис. грн. ($75 тис.), тоді як середня ціна аналогічної за площею квартири в цьому районі становить близько $100 тис. "Як правило, покупці з острахом ставляться до заставної нерухомості. Але якщо продавець пропонує хоча б 20%-вий дисконт, квартира знаходить нового власника протягом місяця", - стверджує президент Союзу фахівців з нерухомості Олександр Рубан.
Реалізація цього майна дозволяє банкам поліпшити їх фінансову звітність. Враховуючи, що черговий термін її оприлюднення припадає на кінець року, уже в жовтні-листопаді, на думку Андрія Борща, низка фінансових установ почнуть виставляти квартири на продаж за свідомо низькими цінами.
"У першу чергу вони будуть намагатися продати житло, сума непогашеної частини кредиту на купівлю якого відносно невелика. Реалізація його навіть за півціни дозволяє повністю погасити проблемну позику. Я не здивуюся, якщо до кінця року в базах пропозиції банків з'являться "одинички" за $30-40 тис.", - прогнозує він.
Про плавне зниження цін у сегменті заставної нерухомості говорять і інші експерти. За їх словами, протягом нинішнього року в Києві щомісяця укладалося всього 100-300 договорів купівлі-продажу апартаментів, що в десятки разів нижче від показників минулого року. Активізувати попит може лише низька ціна. А привабливості цього сегмента буде сприяти і рішення низки фінустанов продавати такі квартири з наданням кредитів. "По суті, банки перекладають погашення кредиту з одного позичальника на іншого, але сама позика перестає бути проблемною. В умовах відсутності в країні іпотечного кредитування для багатьох це є непоганим шансом вирішити житлову проблему", - резюмував один з експертів.
Олександра Некращук
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
