1130
Хоч покотись
— Нерухомість
Рівень вакантності офісних площ у Києві досяг 20%. Це означає, що послуги оренди в бізнес-центрах продовжать дешевшати.
Білл Гейтс побудував величезну кількість бізнес-парків в Індії. У період кризи, щоб офіси не пустували, він почав здавати площі невеликим компаніям майже задарма. Орендар зобов'язувався оплачувати операційні витрати з експлуатації офісу і… віддати частку бізнесу Гейтсу. Схоже, щось подібне доведеться вигадувати й українським хазяям бізнес-центрів (БЦ). Відтік орендарів, що нагадував втечу, призвів до того, що вперше за останні п'ять років в Україні дефіцит професійних офісних площ змінився профіцитом. Власники БЦ вчаться втримувати орендаря.
Втеча наймачів
Співробітник столичного агентства нерухомості Оксана Мелешко згадує, як узимку її компанія переїжджала з дорогого офісу, розташованого в БЦ "Леонардо" (центр Києва), у дешевий: "Ми зносили всі меблі вниз, до входу. Уздовж дороги, поруч із купами офісного майна, стояли співробітники ще десятка компаній, які теж з'їжджали".
За словами заступника директори мувінгової компанії "Мувінг Трансавто" Олександра Щербіна, з листопада 2008-го кількість офісних переїздів виросла на 20%. Причому рік тому фірми в гонитві за іміджем прагнули орендувати офіс ближче до центру міста і бажано в БЦ класу "А" або "В". У часи кризи компанії згодні на гірші умови і готові до переїзду на околиці. Щербін згадує, як у грудні одну столичну фірму з бізнес-центру, розташованого в центрі Києва, перевозили в чотирикімнатну квартиру, а у квітні - у приміщення складу. Офіс цієї компанії тепер перебуває там, і вона платить за нього близько 500 доларів на місяць. І це відносно успішна фірма, оскільки вона працює, а не зупинила свою діяльність.
З бізнес-центрів ідуть зараз не тільки вітчизняні, але й багато міжнародних компаній, які в докризові часи на 70% поглинали професійні офісні площі. Одні з них припиняють роботу в Україні (як, наприклад, група компаній ПІК - російський девелопер), інші скорочують співробітників, а виходить, перестають потребувати великих приміщень. Орендарі все частіше цікавляться переробленими під офіси квартирами. Сьогодні в БЦ не зайнято від 10 до 25% офісів. Такий розкид цифр пояснюється тим, що в нашій країні немає єдиної класифікації бізнес-центрів. Різні гравці ту саму будівлю можуть зарахувати як до БЦ класу "С" (до нього належать реконструйовані будівлі, наприклад, колишніх науково-дослідних інститутів), так і до непрофесійних офісних приміщень. Але кількісні оцінки аналітиків приблизно однакові: близько 150 тис. кв. метрів офісів Києва пустує.
У великих містах України вільних офісних площ менше, ніж у столиці. Наприклад, за даними харківської консалтингової компанії First Capital, вакантність професійних офісних площ у Харкові аж до початку кризових явищ становила всього півтора-два з половиною відсотка. До кінця 2008 року цей показник виріс до трьох з половиною-п'яти з половиною відсотків, а в першому кварталі 2009-го досяг шести-дев'яти відсотків. За оцінками аналітиків, зараз у Донецьку і Дніпропетровську рівень вакантності становить 10-12%. Чому орендарів у середньостатистичному регіональному БЦ було більше, ніж у Києві, пояснює заступник генерального директора консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" Віталій Бойко: "У столиці великі площі орендували в основному міжнародні компанії і представники вітчизняного бізнесу, які сподівалися на стрімке зростання, а в регіонах таких орендарів дуже мало". Крім того, столичні девелопери прагнули здавати офісні площі в оренду. У регіонах офіси продавалися ще на стадії котловану, щоб залучити гроші для завершення будівництва проекту. Тому там втеча орендарів не така масова, як у Києві.
За словами керуючого партнера девелоперської компанії Concorde Development Валерія Кирилка, найчастіше орендарі йдуть із БЦ класу "А", які розташовані в центральній частині міста. "У цих бізнес-центрах орендарями були компанії, діяльність яких безпосередньо пов'язана з фінансами, інвестиціями, нерухомістю або з наданням бізнес-послуг. Вони одні з перших відчули вплив кризи і різко скоротили займані ними площі", - відзначив керуючий партнер CB Richard Ellis в Україні Сергій Сергієнко.
Однак не можна стверджувати, що без орендарів залишилися в першу чергу престижні бізнес-центри. Рівень заповнюваності в багатьох випадках залежить не від класу БЦ, а від гнучкості орендодавця. Керуючий директор консалтингової компанії Colliers International (Україна) Олександр Носаченко уточнює, що найбільше зростання вакантності зафіксоване у власників, які працювали за короткостроковими договорами оренди. Власники звикли підвищувати ставки щорічно, орієнтуючись на тенденції ринку. В умовах оренди, що дешевшає, така практика виявилася для них згубною.
Просіли в уклоні
Власники бізнес-центрів прагнуть будь-яким способом утримати орендарів. Найвагомішим аргументом стало зниження вартості. Рік тому одна з високих ставок була в БЦ "Леонардо" - 80 доларів за квадратний метр на місяць (без урахування ПДВ і операційних витрат). Сьогодні вона опустилася, як і у всіх БЦ класу "А", до рівня 35-40 доларів.
За даними консалтингової компанії DTZ, чиста орендна ставка (без урахування ПДВ і операційних витрат) у БЦ класу "В" у докризові часи становила 45-55 доларів за квадратний метр. Зараз ставка зменшилася до 19-25 доларів. Офіси, розташовані в реконструйованих будівлях, тепер можна орендувати за 10-15 доларів за квадратний метр.
Таким чином, у доларовому еквіваленті ставка в середньому по ринку знизилася за час кризи на 50%, у гривневому - на 30%.
Правда, довгострокових договорів це не торкнулося. "У більшості професійних бізнес-центрів укладалися в основному довгострокові договори на три-п'ять років. Наскільки мені відомо, випадків порушення зобов'язань за такими договорами з боку благонадійних орендарів, тобто передчасного розірвання всупереч умовам договору, на ринку поки не зафіксовано", - говорить Носаченко. Він пояснює це тим, що на користь довгострокових договорів робили вибір транснаціональні компанії, які не бажають ризикувати своїм іменем і розривати угоду. Хоча, за словами старшого партнера юридичної компанії Arzinger Тимура Бондарєва, розірвання такого договору можливо, наприклад, у випадку відходу фірми з українського ринку або її банкрутства.
Крім зниження цін, орендодавці почали все частіше фіксувати ставки в національній валюті. За оцінками гравців, частка гривневих угод уже перевищила половину їх загальної кількості. Зустрічаються і компромісні варіанти. Справа в тому, що багато орендодавців залучали позикові кошти для будівництва, переважно валютні. Брати на себе курсові ризики повністю вони не готові, тому орендну ставку прив'язують до двох валют: 50% до гривні, а 50% - до долара.
Криза поклала початок ще одній тенденції: здачі в оренду офісів з ремонтом. До осені 2008-го площі в професійних БЦ здавалися в стані "після будівельників". Орендар повинен був вкласти в обробку офісу ще 300-700 доларів на квадратний метр. Така ситуація була характерна не тільки для новобудов. Якщо попередній орендар забирав із собою, наприклад, підлогове покриття і міжкімнатні перетинки, то приміщення в такому обдертому вигляді і здавалися. Сьогодні, якщо власник офісу сам знайде кошти і облагородить здавані площі, то в нього більше шансів залучити до себе орендаря. Найчастіше мова йде про недорогий ремонт.
За словами Носаченка, більшість іноземних компаній одержують розпорядження від головних офісів скорочувати до мінімуму капітальні витрати. Тому фірма не може робити ремонт за свій рахунок. А от орендну плату, яка належить до поточних операційних витрат, може платити трохи вищу від ринкової, тим самим компенсуючи орендодавцеві витрати на ремонт. Наявність тих або інших бонусів звичайно прямо залежить від ставки оренди і орендованої площі: чим більше грошей приносить клієнт орендодавцеві, тим на більші бонуси він може розраховувати.
Зараз на ринку активно обговорюється ідея орендних канікул. Така практика може стосуватися тільки важливих для власників БЦ компаній, які знімають великі площі. Тобто простіше "вибачити" заборгованість за один місяць, ніж виставити орендаря на вулицю, а потім довго шукати на звільнене місце охочих. Часом під канікулами мається на увазі не "прощення" боргу, а його реструктуризація.
Щоправда, не все орендареві масниця. Щоб убезпечити себе від колективних неплатежів, деякі орендодавці почали посилювати правила оренди. Справа в тому, що після появи в ЗМІ публікацій про обвал ставок орендарі масово почали просити хазяїв БЦ знизити плату. Там, де власник офісу займав принципову позицію, вони об'єднувалися і відстоювали свої інтереси. За словами Кирилка, орендодавці почали пропонувати підписувати нові додаткові угоди. Наприклад, у договорі оренди БЦ "Рико" прописане право власника бізнес-центру заарештувати майно орендаря у випадку прострочення за платежами.
Вакантність виросте
Девелопери мали намір побудувати цього року, за різними оцінками, від 300 до 550 тис. кв. метрів професійних офісних площ. Але вже зрозуміло, що вони катастрофічно відстають від своїх планів (за прогнозами, в експлуатацію здадуть 140, а то й усього 70-80 тис. кв. м). Причому це будуть не найзатребуваніші нині офіси класів "А" і "В". Нова пропозиція збільшить і без того безпрецедентний рівень вакантності на п'ять-десять відсотків. "Власникам офісних центрів, які повинні бути здані в експлуатацію поточного року, не позаздриш. Сьогодні здати в оренду офісні площі майже неможливо. Але в 2010-му ситуація трохи покращиться", - запевняє Бойко. Площі, що пустують, девелопери спробують заповнити будь-яким способом. Наприклад, можна спробувати піти на поводу в попиту, структура якого під впливом кризи зазнала змін. Якщо раніше найбільший попит мали офіси площею 0,5-2 тис. кв. метрів, то зараз популярністю користуються приміщення на 0,2-0,4 тис. кв. метрів. Тому можна спробувати змінити планувальні рішення. Однак Кирилко вважає, що не у всіх будівлях удасться застосувати цей метод: багато з них мають велику нарізку офісних блоків, і зменшити її технічно неможливо.
Не виключено, що вітчизняні гравці спробують використовувати закордонний досвід. За словами Бойка, у США, коли власник БЦ зустрічався з відходом значимого орендаря, площі, що звільнилися, умебльовувалися і здавалися на будь-яких умовах і на будь-який термін.
Про те, коли ринок оренди досягне дна, його учасники сперечаються давно. Багато вважають, що дно вже намацали, і як аргумент наводять ставку оренди в 2001 році в БЦ "Мілленіум", найпрестижнішому офісі на той момент. Тоді вона становила 30 доларів за квадратний метр. Мовляв, раз до цих цифр дійшли, виходить, далі падати вже нікуди. Логіка, прямо скажемо, непереконлива. Тим більше, що поточна середня київська ставка 35 доларів за квадратний метр перебуває на рівні Будапешта або Варшави.
Більшість орендарів уже скоригували стратегії ведення бізнесу і переглянули свої потреби в офісах, тому, на думку Сергієнка, очікуване зниження вартості оренди складе ще 10-15% у доларовому еквіваленті. "Якщо ситуація в країні не покращиться, то ринок досягне свого дна в середині або до кінця літа цього року. Потім прийде затишшя", - прогнозує Кирилко. Воно буде тривати, поки рівень вакантності не впаде до п'яти-семи відсотків. "Зниження вакантності - тенденція як мінімум на найближчі півтора року", - резюмує Носаченко.
За матеріалами: expert.ua
Поділитися новиною
