11667
Як майбутні вибори позначаться на вартості квартир
— Нерухомість
Травневе зростання цін на квартири масового попиту (+ 5-10%) спантеличило потенційних покупців: можливо, ринок уже намацав "дно" і тепер вартість житлової нерухомості злетить зі швидкістю випущеної з рук повітряної кульки? Поки громадяни ламають голову над цим питанням, експерти стверджують: до кінця року цінова ситуація на житловому ринку буде визначатися ще й політичними факторами. "ВД" з'ясовувала як прийдешні вибори позначаться на вартості квартир.
Сили тяжіння
Наприкінці травня в столиці з ріелторських баз даних зникли пропозиції дешевші $40 тис. "У квітні-травні була реалізована більшість найдешевших варіантів, у продажі залишилися квартири дорожчі, - говорить Руслан Безуглий, гендиректор АН "Український дім" (Київ). - Тому й виник ефект подорожчання". Фахівці вважають його тимчасовим. Тенденцію зниження цін на квартири на найближчі півроку, на їхню думку, закріпить саме майбутня зміна глави держави.
Вибори найчастіше не сприяють зростанню цін на житло. Цей політичний фактор традиційно позначається застоєм на ринку житлової нерухомості. Скорочується загальна кількість угод, покупці і продавці воліють чекати, щоб зрозуміти, як буде розвиватися ситуація після виборів. Тому перші відкладають купівлі, а другі знімають із продажу квартири. Через падіння активності на ринку уповільнюється і зростання цін на житло, а в деякі моменти виборчих кампаній ціни навіть знижуються.
"Ніяких тенденцій до подорожчання житла до середини-кінця 2010 року однозначно не буде, і одна із причин - вибори", - стверджує Сергій Костецький, маркетолог-аналітик консалтингової компанії SV Development. Крім того, до звичайного падіння масового попиту під час майбутніх виборів (зараз розглядаються дві дати - грудень ц.р. або січень 2010 р.) додасться і сезонне зниження ділової активності в перед- і післяноворічний періоди.
Ще один непрямий фактор впливу на вартість "вторинки" напередодні зміни влади - курс долара, що звично залежить від політичних процесів. Травневе падіння американської валюти (курс НБУ за місяць знизився на 1%) призупинило здешевлення квартир, а в деяких випадках навіть дозволило продавцям переглянути ціни убік підвищення. "У зв'язку з тим, що долар падає, динаміка зниження цін на нерухомість сповільнилася. Якщо місяця півтора-два тому, коли долар зростав або залишався стабільним, ми спостерігали падіння вартості квартир на 5-10% на місяць, то зараз темпи зниження цін скоротилися менш ніж до 5% на місяць", - констатує Костецький.
До моменту старту передвиборних перегонів експерти очікують зростання курсу долара. "Деякі аналітики прогнозують, що під кінець року долар буде коштувати 9 грн. Ми також очікуємо його подорожчання у світлі виборів, але до рівня 8,3 грн./$", - вважає Микола Івченко, керівник інформаційно-аналітичного департаменту компанії "Форекс-Клуб". Тенденція зміцнення американської валюти, у якій номінована вартість основної маси квартир на вторинному ринку, не дасть підстав продавцям переглядати доларові ціни убік підвищення.
Сприяти цьому буде ще один фактор, що прямо не залежить від виборчого процесу, - зупинка іпотечного кредитування. "Починається період розрахунків банків зі своїми зовнішніми кредиторами, тому навряд чи варто очікувати пожвавлення іпотечного кредитування найближчим часом, - пояснює Дмитро Лобов, директор по роботі з партнерами мережі іпотечного супермаркету "Т.О.Ч.К.А". - Як мінімум до кінця року масової іпотеки в Україні не буде. На рівень кредитування, що спостерігався рік тому, ми повернемося не раніше, ніж через два-три роки. І це дуже оптимістичний сценарій".
Стабілізація на дні
Експерти схильні висловлювати дуже підбадьорливі прогнози відносно розвитку подій і в економічному, і в політичному житті країни. На думку оптимістів, наприкінці поточного - початку наступного року ринок житлової нерухомості нарешті досягне "дна". До виборів, упевнені аналітики, ціни на вторинному ринку будуть знижуватися на 1-5% щомісяця (за винятком кінця серпня-вересня, коли можливий сплеск купівельної активності). "Потім настане цінове "дно", до кінця 2010 р. ціни на ринку стабілізуються і будуть варіюватися на плюс-мінус 1% щомісяця", - говорить Сергій Костецький.
Темпи зниження вартості житла "від забудовників", як стверджують експерти, будуть більш скромними. Будівельні компанії все так само не бачать можливості встановити ціни нижче собівартості, а поточний їх рівень до неї вже близький. На початок наступного року "первинка" може подешевшати ще в межах 2-3% за весь період. "Ми зараз уже готові продавати квартири за ціною 3850 грн./кв. м без ПДВ (4620 грн. з урахуванням податку). У цій сумі близько 4% рентабельності поверх собівартості, - пояснює Михайло Бур’янський, гендиректор будівельної компанії "Дніпроенергоінвест" (Кіровоградська область). - Забудовники вже знижують ціни, не ставлячи завдання одержувати колосальні прибутки, але опускати її нижче собівартості нема сенсу. У цілому по Україні, думаю, нове житло в наступному році буде продаватися за ціною від $500-600/кв. м за курсом НБУ". Більше падіння цін на первинному ринку можливо тільки у випадку скасування державою 20% ПДВ - це рішення з початку кризи лобіюють будівельні компанії, але усе ще безуспішно.
Однак більшість співрозмовників "ВД" тримають "про запас" і песимістичний сценарій розвитку подій, згідно з яким може настати не просте зниження, а обвал ринку. "Активність на ринку житла, як правило, після виборів, підвищується. Тому після оголошення результатів і до кінця 2010 року можна чекати стабілізації цін, якщо не буде ніяких негативних сценаріїв розвитку подій під час голосування, - резюмує Руслан Безуглий. - Якщо вибори пройдуть не дуже спокійно, якщо почнуться акції протесту і ситуація стане неконтрольованою, це може потягнути ринок нерухомості вниз". Експерти вважають обов'язком, у першу чергу, влади зробити так, щоб "повітряна кулька" ринку нерухомості взагалі не луснула.
Олексій Балакун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ (Київ)
- Якщо в ретроспективі оцінювати вплив політики, виборів на ринок нерухомості, то іноді за два-три місяці до очікуваної події ми спостерігали зниження ділової активності. Що народжувало відкладений попит, який реалізовувався через деякий час після того, як політична подія відбувалася і втрачала свою актуальність.
Іноді зниження ділової активності не спостерігалося взагалі залежно від тренда на ринку, а протягом останніх років таким трендом було стійке зростання, що нівелювало фактори політичних ризиків. Цього року ринок більш чутливий до будь-яких коливань - і сезонних, і політичних. У цілому, думаю, через півроку слід очікувати пожвавлення ділової активності. Якщо виходити з тенденцій попередніх років, то, швидше за все, для ринку нерухомості, для цін на нерухомість політичні події не будуть визначальними.
Маргарита Урицька, президент ДК "Магістр" (Дніпропетровськ)
- Перед виборами значна частина продавців і покупців житла буде чекати закінчення виборчого процесу, щоб зрозуміти подальший розвиток ситуації. Не виключено, що деякі продавці знімуть квартири із продажу, розраховуючи на підвищення цін.
Тому на початку наступного року буде спостерігатися падіння активності на ринку. З іншого боку, багато постараються закрити всі питання щодо купівлі-продажу нерухомості до виборів і новорічних свят, що буде стимулювати зростання кількості угод наприкінці поточного року. При цьому ціни під впливом виборів навряд чи суттєво зміняться.
Відмінність майбутньої ситуації на ринку нерухомості у виборчий період від попередніх у тому, що до виборів у цьому випадку додасться вплив загальноекономічної ситуації. Вона стане головним фактором, що диктує умови ринку. Важливу роль буде відіграти банківський сектор - чи виявлять банки лояльність до позичальників і чи почнуть кредитування. Також вплив може мати викид на ринок заставних квартир, багато буде залежати від того, чи набуде чинності закон, що забороняє їх стягнення і реалізацію.
За матеріалами: Власть денег
Поділитися новиною
