4171
Як інвестувати в нерухомість під час кризи
— Кредит&Депозит
Падіння цін як на квартири, так і на земельні ділянки, змусило багатьох з нас задуматися про перспективи вкладення грошей у нерухомість. Ціни на житло стрімко впали, а експерти не виключають, що вони можуть знизитися ще більше. Але не все так просто. Про те, чи варто інвестувати в нерухомість у складні часи, розповіли аналітики та учасники ринку.
Квартири в новобудовах
За даними компанії "Українська торговельна гільдія" (УТГ), в 2008 році в Києві у середньому забудовник продавав до 10 квартир на місяць. Зараз продають у найкращому разі близько 4 квартир на місяць і тільки ті забудовники, які реально добудовують об'єкти (близько 45% від загальної кількості забудовників Києва). Кількість покупців зараз становить не більше 3 тис. Це ті, хто претендують на побудоване житло (готове до введення в експлуатацію), або житло, яке перебуває на останніх стадіях готовності.
"Ринок новобудов розділився на "віртуальний" і "реальний". Реальний - це той, на якому відбуваються покупки, і забудовники з останніх сил добудовують і вводять в експлуатацію об'єкти. А віртуальний - той, на якому крім галасу і "акцій" більше нічого немає", - говорить голова ради директорів ІСК "Авантаж" Юрій Костоглодов.
За його словами, сьогодні вибір покупця більше пов'язаний не з розподілом на економ-, бізнес- і преміум-клас залежно від достатку родини, а з готовністю об'єкта або інтенсивністю ведення будівельних робіт.
"У первинку цікаво вкладати тільки в ту, яка вже введена в експлуатацію або буде введена в найближчі місяці. Забудовники зараз іноді протягом місяця можуть змінювати ціну на 10-15%. Якщо в компанії немає грошей, то вона виставляє квартири зі знижкою, потім кошти з'являються і "акції" закінчуються", - розповідає аналітик компанії "Герц" Максим Сигорський.
"Бувають випадки, коли компанія, що продає квартири у введеній в експлуатацію новобудові по 8 тис. грн. за кв. м, заборгувала своєму підрядникові і пропонує йому розрахунки квартирами. А підрядник бере квартири і реалізує їх по 4,5 тис. грн. за кв. м", - пояснює ситуацію аналітик.
За його словами, діапазон цін зараз дуже широкий. У того самого забудовника один об'єкт може коштувати 10 тис. грн. за кв. м, а другий - 5-6 тис. за "квадрат".
"Люди, які тримають руку на пульсі і готові ловити рибу в каламутній воді, цим користуються. Кількість перекупників на ринку за останній місяць-два дуже виросла", - розповідає Сигорський.
"Покупка новобудов у спекулятивних цілях характерна для сьогоднішньої ситуації і буде тривати, поки ринок не "видужає", - говорять у свою чергу аналітики УТГ.
Вторинний ринок
За даними ріелторів, пожвавлення на ринку вторинного житла і зростання середньої ціни за останній місяць дозволяють говорити про позитивну динаміку. При цьому нерухомість "була і залишається найбільш надійним вкладенням капіталу", переконаний президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. Разом з тим, він не береться радити, чи варто купувати житло зараз чи почекати ще місяць-два.
Рубанов відзначає, що люди, які купили житло з метою інвестиції торік, сьогодні опинилися не в найкращій ситуації, оскільки ціни навряд чи повернуться на докризовий рівень. Хоча й серйозного обвалу цін теж не передбачається. "Вартість вторинки в Києві може опуститися нижче критичної позначки $1 тис. за квадрат, і такі випадки в лютому-березні цього року вже були. Але це скоріше виняток із правил, ніж тенденція", - говорить ріелтор.
Кількість угод поки змушує бажати кращого. "Ринку немає - він стоїть. Продають і купують тільки в термінових випадках і винятково для житла. І порівнювати, робити аналіз або пророкувати його розвиток рівносильно пророкуванню курсу гривні", - вважає Рубанов.
У той же час аналітик компанії "Герц" Максим Сигорський відзначає, що в регіонах, де ринок новобудов не дуже розвинений, вторинне житло гідної якості може стати гарною інвестицією. "Мова йде про невеликі квартири в якісних будинках не старших 10-15 років", - уточнює Сигорський.
За його словами, інвестиції в таке житло максимально надійні і вже через 1,5-2 роки можуть принести прибуток до 30%. Він згодний з думкою про те, що на рівень "докризових" цін ми більше не повернемося, однак дефіцит житла й усе більша недовіра до новобудов можуть повернути покупців на вторинний ринок.
Альтернатива
Однією з головних альтернатив вкладенням у нерухомість експерти називають покупку земельних ділянок. "Ринок вторинного житла розвивається хвилеподібно: у лютому було падіння цін, кінець квітня і травень показали невелике зростання, у червні-липні знову буде деяке зниження цін. Зрозуміло, що однокімнатні квартири в Києві завжди будуть користуватися попитом і, намацавши цінове дно, їх можна буде купувати з метою перепродажу. Але я б радив вкладати гроші в землю", - говорить оцінювач, заступник директора АН "Альянсброк" Сергій Підгірський.
За його словами, за час кризи ринок землі впав в 5-10 разів. "Так у Білогородці (Київська область) 10 років тому земля коштувала $100 за сотку, торік - від $10 до $15 тис. за сотку, а зараз - $5-3 тис. Через рік ціна не підніметься до докризового рівня, але, порівняно із сьогоднішньою, виросте суттєво", - розповідає оцінювач.
Як у покупці житла, так і в покупці землі є свої переваги і недоліки. За словами експерта, інвестувати в покупку квартири менш ризиковано, але при покупці землі прибуток може виявитися значно вищим. У той же час інвестиції у квартиру можуть окупитися вже через рік, а в землю - не раніше, ніж через 2-3 роки.
Підгірський радить купувати землю ближче до доріг, оптимальний розмір ділянки - 7-10 соток. "Також потрібно враховувати, що ціна порожньої ділянки і її інвестиційна привабливість набагато більша, ніж ділянки з будівлею", - радить оцінювач.
Не дуже вірить у найближчі перспективи українського житла фінансовий аналітик, директор "Фінком Ессет Менеджмент" Павло Ружицький. "Кредитування і платоспроможність населення навряд чи швидко вийдуть на докризовий рівень", - говорить він.
Вигіднішою, на його думку, буде покупка закордонної нерухомості. Аналітик відзначає, що зараз однокімнатну квартиру за кордоном, наприклад, у Берліні, можна купити за 25 тис євро. "Додайте до цього Шенгенську візу, яку легше одержати при покупці нерухомості в країнах Євросоюзу, можливість вільно пересуватися по Європі, і вибір буде явно не на користь української нерухомості", - відзначає фінансовий експерт.
За матеріалами: Діло
Поділитися новиною
