У Головкомі знають все — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

У Головкомі знають все

Нерухомість
1246
Один бізнесмен, що займається будівельним бізнесом у різних містах України, погодився говорити з "ВД" лише на умовах анонімності, зізнався, що ніколи в житті не читав Правил забудови (далі - Правила). Хоча такі є в кожному місті. За його словами, для ведення будівельного бізнесу це й не потрібно, досить лише знати чиновників у міських адміністраціях, від яких залежить затвердження проекту на містобудівній раді. Нові Правила в м. Києві, які можуть бути прийняті на найближчій сесії Київради, не розбудили в бізнесмена інтересу до читання. Але переконали його, що видатки на складання проектів зростуть, тому що звертатися тепер доведеться лише в ті проектні організації, які тісно пов'язані з київською владою.
Хто платить за бенкет?
Правила забудови, розроблені для столиці ГУ містобудування, архітектури і дизайну міського середовища КМДА (далі - Головкиївархітектура), існують у кожному місті, і архітектори кожного поліса при їхній розробці йдуть власним шляхом. Вони можуть максимально докладно розписувати технічні умови ведення будівництва, і тоді кожен дільничний здатен оцінити, наскільки їм відповідає майбутній об'єкт. А можуть скласти документ у вигляді коміксу, де на декількох сторінках описуються найкоротші шляхи проходження бюрократичних процедур для початку будівництва.
Однак нові Правила - це щось третє. За словами голови Головкиївархітектури Сергія Броневицького, вони покликані спростити бюрократичну процедуру будівництва в Києві. І на перший погляд так і є, адже якщо раніше забудовник повинен був надати в Головкиївархітектури архітектурно-проектне завдання, то за новими Правилами робити це йому не потрібно. ГУ саме сформулює умови забудови ділянки, яких повинен буде дотриматися забудовник. І тут починається найцікавіше.
На 70 сторінках нових Правил для переліку таких умов місця не знайшлося. Це означає, що для кожної окремої ділянки Головкиївархітектура повинна розробити індивідуальні умови. При цьому ГУ нічим не обмежене: йому дозволено навіть вносити зміни в генплан, якщо такі будуть потрібні.
До того ж процедура затвердження проекту на містобудівній раді не потрібна - досить лише підпису начальника Головкиївархітектури і наступного затвердження Київрадою.
У Головкиївархітектури заперечують, що подібні вольності стануть можливими. "Такі повноваження в ГУ є лише за тими ділянками, для яких не розроблені детальні плани територій (ДПТ), - говорить Сергій Броневицький, в. о. начальника ГУ містобудування, архітектури і дизайну міського середовища. - Деякі ДПТ уже затверджені Київрадою, деякі пройшли затвердження в профільних комісіях і управліннях. Дотримання прописаних у ДПТ обмежень стане обов'язковим для ведення будівництва".
Це правильно, однак перелік затверджених Київрадою ДПТ містить у собі аж 11 документів, серед яких - схеми транспорту, розміщення пожежних депо, бюветних комплексів, а також водопроводу і каналізації. Тобто, власне, затверджених ДПТ ділянок під забудову лише сім, і ще два документи розглянуті постійними комісіями Київради і підготовлені до затвердження. Як говорять фахівці, на створення ДПТ по всіх ділянках Києва піде п'ять-сім років, а поки умови забудови буде формулювати Головкиївархітектури.
Гнучкий генплан
У більшості будівельних компаній, у які звернулася "ВД" із проханням оцінити вплив нових Правил на ведення будівельного бізнесу в столиці, від коментарів відмовилися. Формально будівельники послалися на незнання суті проекту документа. Однак ті з них, які погодилися обговорювати цю тему, оцінюють нові Правила негативно.
"З одного боку, це (прийняття нових Правил - прим. "ВД") спрощує процес будівництва, - вважає Тетяна Бондар, начальник юридичного відділу будівельної компанії "Граніт". - Але з іншого боку - виникає питання: а на чиї кошти буде проводитися дослідження ділянки для складання технічних умов з будівництва на ній? Очевидно, що заплатить зацікавлений забудовник.
І тоді можна із упевненістю стверджувати, що під його побажання і будуть розписані умови будівництва на конкретній ділянці. Ніякого реального контролю над складанням умов будівництва в Правилах немає".
"За новими Правилами розгляд передачі земельної ділянки на містобудівній раді стає необов'язковим, досить лише затвердження начальником Головкиївархітектури, - обурюється Георгій Духовичний, віце-президент Національного союзу архітекторів України. - А це полегшує захоплення землі людьми, що мають зв'язки в міській владі".
Будівельники відзначають як позитивний момент скасування необхідності щоразу одержувати схвалення проекту на містобудівній раді. За неофіційною інформацією, яку надали "ВД" у будівельних компаніях, таке затвердження проекту відповідно до неофіційного прайсу (залежно від міста України) коштує з розрахунку $4-7/1 кв. м. Однак скоротити видатки на одержання всієї дозвільної документації у випадку прийняття нових Правил їм навряд чи вдасться. Раніше питання землевідведення, затвердження проектної документації і здачі об'єкта в експлуатацію вирішувалися в різних кабінетах.
За словами одного з керівників будівельної компанії, що побажав залишитися неназваним, у всіх випадках була помічена корупція, але позитивне вирішення кожного з питань одне з одним не було пов'язано. У випадку ж прийняття нових Правил усе зупиниться на двох підрозділах КМДА - Головному управлінні земельних ресурсів і Головкиївархітектури. Обидві структури підконтрольні команді нинішнього київського градоначальника.
Звичайно, існують деякі формальні обмеження діяльності Головкиївархітектури. Приміром, ті ж ДПТ або майбутній генеральний план. Але новий генеральний план у Києві з 2007 р. розробляється підконтрольним КМДА КО "Центри містобудування і архітектури".
І цьому ж підприємству доручено стежити за дотриманням діючого генплану міста. Тобто генеральний план столиці, звичайно, буде розроблятися, і, зрештою, його затвердить Київрада. Але навіть формальною перешкодою для хаотичної забудови це не стане, принаймні в тих випадках, коли забудовник буде спроможний "домовитися" із Головкиївархітектури.
"Проти точкової забудови спрямована низка положень Закону "Про планування і забудову територій", одними з ефективних заходів перешкоджання такому будівництву були суспільні слухання, - розповідає Сергій Титикало, директор з юридичних питань будівельної компанії "Українська будівельна компанія". - Але тепер якщо не буде ініціативи районної влади, такі можуть і не проводитися".
Побічно про наміри продовжувати точкову забудову і розробляти окремі умови забудови для кожної ділянки свідчить відсутність окремих правил будівництва в історичному центрі Києва і на периферії, що дозволить чиновникам самостійно вирішувати, де й що можна будувати. У розробленому документі умови будівництва в історичному центрі столиці зазначені лише узагальнено, у той час як саме в цьому питанні потрібна повна конкретика. "У країнах Європи норма щільності ділянки в центрі міста не повинна перевищувати 60%, - говорить Георгій Духовичний. - В Україні ці норми також беруть за основу, наприклад, у Полтаві, де вже розробили нові правила забудови. Полтавчани не просто прийняли різні норми щодо щільності забудови в місті, самі правила складені із двох частин - окремо для центру і периферії".
Кінь поперед воза
Нові Правила Києву потрібні. Ті, що столиця України успадкувала із часів СРСР, не відповідають потребам Києва в міській інфраструктурі. Однак спочатку необхідно затвердити генеральний план міста, за яким буде зрозуміло: де і що в столиці можна будувати. І лише на підставі такого документа варто розробляти Правила, які максимально деталізують умови будівництва на кожній вулиці міста.
"Таким шляхом пішли практично у всіх містах Європи, - говорить Микола Дьомін, президент Союзу урбаністів України. - Потрібно регламентувати не тільки умови забудови житлового масиву або навіть вулиці - деталізації підлягає вигляд кожного окремого будинку, як і порядок благоустрою прилеглої території. Це створить як реальні правила роботи, так і зменшить коефіцієнт довільних рішень". Ідею КМДА обмежитися загальними умовами для проведення робіт в окремому районі Микола Дьомін пропонує порівняти із ситуацією у Франції, де кожна ділянка розписана по 130 критеріях, що не тільки задає рамки будівельникам, але й полегшує процедуру нагляду над веденням будівництва.
Тому КМДА варто було б прискорити процес розробки і прийняття нового генерального плану Києва, де буде врахована вся вільна земля в столиці і дане містобудівне обґрунтування того, що й де планується будувати. Лише після цього необхідно розпочати прийняття нових Правил, у яких повинні бути присутніми лише технічні деталі ведення будівництва.
Сам же процес виділення землі під забудову слід зробити максимально прозорим: місто повинне оголосити конкурс на зведення того або іншого об'єкта і провести серед зацікавлених інвесторів тендер. Забудовники, оцінюючи власні перспективи будівництва об'єкта, будуть керуватися Правилами, де буде чітко визначено: яким чином у столиці можна зводити даний об'єкт. У цьому випадку Київ міг би показати приклад усій Україні, уперше створивши прозорі умови співробітництва між владою і забудовниками. Влада, зі свого боку, спростила б бюрократичний механізм видачі дозволів на будівництво, а будівельні компанії погодилися б працювати в розумних нормах рентабельності свого бізнесу.
Але замість цього будівельники отримують прозорий натяк: потрібно домовлятися з конкретними чиновниками в КМДА, які й умови будівництва погодять, і порекомендують проектні організації, які розроблять відповідний проект. І тоді проблем із затвердженням проекту не виникне. А це найкраща гарантія того, що Київрада згодом прийме позитивне рішення щодо виділення земельної ділянки.
Олександр Власенко, Остап Степанюк
За матеріалами:
Власть денег
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас