5280
Ринок столичної нерухомості: тенденції та прогнози
— Нерухомість
Хто "прикрив" крамничку?
Трест, вибудуваний на банальному розкручуванні населення на гроші (за допомогою тієї ж розрекламованої, але кабальної іпотеки), повинен був колись тріснути. І він тріснув, залишивши тих, хто сподівався і надалі заробляти на цьому ринку надприбутки, ні з чим.
Щоб заробити на продажі житла, причому, заробити солідні гроші, ділкам, що одержали доступ до ресурсів первинного ринку нерухомості, потрібно було створити замкнуту систему, потрапивши в яку клієнт-покупець не міг би, як говориться, "зірватися з гачка". Схематично цю систему можна представити у такий спосіб: компанія-забудовник - банк (іпотечна установа) - страхова компанія.
Якщо раніше в кожної з ланок наведеного ланцюга були свої власники, то до 2001 - 2005 років (саме у ці роки спостерігалося планомірне зростання цін на первинну нерухомість, пік якого припав на 2006-2007 роки) в Україні, і в Києві зокрема, оформилися цілі трести, керування якими здійснювали люди, які або оберталися у високих владних колах, або мали там дуже гарні зв'язки. Можна навіть сказати, що до описуваного періоду практично весь цей бізнес потрапив під контроль невеликої кількості людей, що мають головний ресурс - владу. Владою розподіляти активи (у першу чергу - землю), впливати на ціноутворення (штучно підігріваючи попит) і забезпечувати пропозицію (надавши пріоритет "своїм" будівельним компаніям).
Ціни піднімаються і опускаються
Як же вийшло так, що квартири на первинному і вторинному ринках житла столиці України, що ще нещодавно коштували великих, але не величезних грошей, за досить короткий термін подорожчали у багато разів?
До створення згаданих вище трестів висока вартість київської нерухомості пояснювалася дорожнечею земельних ділянок, що виділяються під будівництво житла. Однак, крім безпосередньої ціни ділянки забудовник, що мав намір побудувати житловий будинок і продати квартири в ньому, повинен був викласти чималі гроші за землевідведення (природно, нелегально).
Ці витрати будівельна компанія ще на початковому етапі будівництва закладала в ціну квадратного метра. Свій внесок у подорожчання нерухомості в столиці зробили і постачальники будівельних матеріалів, які поступово піднімали (найчастіше немотивовано) ціни. У підсумку, вартість житла збільшувалася пропорційно перерахованим вище (й іншим) витратам будівельних фірм. Але ці обставини лише створили сприятливе середовище для спекулятивного зростання цін, що почалося з того часу, коли в основі трестів постали люди, що мали, як ми вже відзначали вище, владні ресурси, необхідні для створення замкнутої системи "забудовник - банк - страхова компанія". Заручником же цієї системи став пересічний покупець.
Хто всьому хазяїн?
Не секрет, що у багатьох будівельних компаній, які працюють не тільки у Києві та його околицях, але й будують житло і в інших регіонах України, банків, що видавали іпотечні кредити для населення, і страхових компаній, що страхували це житло, був спільний хазяїн. У його інтереси входило не тільки будівництво якомога більшої кількості квадратних метрів (ціль, у принципі, шляхетна), але і їхня реалізація за якомога вищою, ніж собівартість, ціною. Оптимально це можна було зробити:
* а) запропонувавши покупцеві придбати квартиру в "своєї" компанії-забудовника за досить високою вартістю,
* б) направивши потенційного клієнта у "свій" банк, де йому запропонують трохи вигідніший на перший погляд іпотечний кредит,
* в) застрахувавши житло у "своїй" же страховій компанії, що на випадок чого, могла б повністю перейти на бік не позичальника, а кредитора.
* а) запропонувавши покупцеві придбати квартиру в "своєї" компанії-забудовника за досить високою вартістю,
* б) направивши потенційного клієнта у "свій" банк, де йому запропонують трохи вигідніший на перший погляд іпотечний кредит,
* в) застрахувавши житло у "своїй" же страховій компанії, що на випадок чого, могла б повністю перейти на бік не позичальника, а кредитора.
Чому ціни повзли вгору?
Справедливості заради треба відзначити, що розігрів ринку нерухомості у столиці, та й взагалі в Україні, спровокувала, зокрема, і відносна доступність іпотечного кредитування, а також - загальне зростання доходів населення. Людина, що одержувала зарплату, частину якої могла витратити на виплату щомісячного боргу за іпотеку, та так, що і на відносно небідне існування залишалося, уже могла дозволити собі всерйоз замислюватися про придбання власного житла. І банки, що вже ввійшли в трести, із задоволенням надавали таким охочим кредити, одночасно позичаючи чималі кошти за кордоном.
Примітно, що на відміну від цивілізованих країн, в Україні ставки за іпотечними кредитами не зменшувалися пропорційно виданим позикам. Навпаки - вони зростали. Тобто, власники "житлових" трестів наживалися триразово: по-перше, пропонуючи населенню квартири за свідомо завищеними цінами, по-друге, надаючи на це житло грабіжницькі кредити у "своїх" банках, і, нарешті, змушуючи позичальника страхувати придбану нерухомість за підвищеними ставками у підпорядкованих трестам страхових компаніях. Бажання наживи призводило до воістину абсурдних темпів зростання цін на житло у столиці - квартира, куплена, наприклад, за 100 тисяч доларів у новобудові в 2006 році, уже у 2007 р коштувала 300-400 тисяч доларів, а то й більше. Апетити власників трестів стали вже зовсім непристойними саме у 2007 році, коли за трикімнатну квартиру поліпшеного планування в "первинці", скажімо, на Оболонських Липках, покупець повинен був викласти суму, за яку цілком можна було придбати цілий будинок у Чехії або віллу на узбережжі Іспанії.
Втім, відзначимо, що ціни на нерухомість зростають в усьому світі. Однак, якщо у США і Європі вони піднімаються щорічно на 3-5 відсотків, то в Україні зростання в окремі роки становило 100, 200, а то й 300 відсотків!
Великий внесок у дикі стрибки цін на нерухомість зробили бізнесмени-спекулянти, які завдяки знайомствам на високому рівні скуповували квартири в новобудовах цілими стояками мало не за собівартістю, а через півроку-рік продавали ці ж квартири в чотири рази дорожче. І клали собі в кишеню мільйони!
Цікаво, що Антимонопольний комітет при цьому кілька років зберігав гробове мовчання, ніяк не заважаючи угрупованню товаришів наживатися на киянах, установлюючи на квадратний метр житла непомірні ціни.
Зростання цін повернулося назад
Кінець божевільному розгулу спекуляції із цінами на житло поклала восени 2008 року світова економічна криза. Компанії-забудовники, що входили в трести, які спекулюють на ринку нерухомості, різко відчули спад приватної інвестиційної активності, а банкам-кредиторам перекрили кисень їхні іноземні партнери, які відмовили в наданні валютних позик. Іпотека, за допомогою якої продавалася значна частина київського житла на первинному і вторинному ринках нерухомості, виявилася замороженою, що, природно, негативно позначилося на темпах продажів. Так, у коментарі виданню "Ділова столиця" директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко заявив, що "якщо протягом останніх двох років у Києві в експлуатацію вводилося приблизно по 1,4 млн кв. м, то у нинішньому буде здано не більше 600 тис. кв. м". У загальному ж, за даними експертів ринку столичної нерухомості, кількість угод у 2009 році впала порівняно з аналогічним періодом минулого року на 90 (!) відсотків. Солідний спад активності на ринку житла призвів до того, що ціни на квадратні метри, що стабільно зростали на 3-5% на місяць протягом останніх декількох років, зараз опускаються. Поки що від обвалу ринок нерухомості стримують банки, у заставі яких - сотні тисяч квадратних метрів житла, що можливо може бути повернуто їм позичальниками (через нездатність виплачувати кредити, що подорожчали) уже найближчим часом. Звичайно, банки (особливо, що входять у згадувані неодноразово у цьому матеріалі трести) намагатимуться якомога довше не виставляти на продаж заставне житло.
Але штучно стримувати падіння ринку, притримуючи заставні квартири, трести безкінечно не зможуть - інакше ризикують втратити навіть ті гроші, що були спочатку вкладені в будівництво. Навіть нинішнє падіння (з початку року вартість житла на первинному ринку в Києві знизилася на 10-15%, вторинному - 25%) показує, наскільки були накручені ціни компаніями-забудовниками. Але й це не межа. У коментарі "ДС" керівник відділу маркетингу і PR компанії "Київ Житло-Iнвест" Володимир Германов відзначив, що поточного року знайти реальних покупців забудовникам буде дуже непросто, тому ціна житла на первинному ринку може знизитися ще на 40-50% до кінця 2009 року.
При цьому ті, хто звик наживатися на українцях, одержуючи божевільні прибутки, із початком кризи негайно почав скаржитися на життя, звільняти будівельників і заморожувати будівництва. Навіть ті, де більшість квартир у недобудах уже викуплені киянами! Які тепер можуть і не дочекатися своїх квартир, адже в товстосумів, бачите, криза. А товстосумам, безумовно, легше плакати крокодилячими сльозами на прес-конференціях і просити у держави грошей замість того, щоб продати нажиті за п'ятирічку на надприбутках яхти, суперкари, заміські особняки і витягти з офшорів накопичені мільйони і таки завершити розпочаті будівництва. Хоча б заради тих киян, які вклали останні гроші в будівництво своїх квартир, заплативши за них у рази більше, ніж вони повинні коштувати насправді! Експерти вже говорять, що в Києві може з'явитися кілька десятків нових "Еліта-центрів", керівники яких кинуть будівництва на півшляху і зникнуть із зібраними грішми у теплі краї.
Закордонний бізнес у "новій економічній реальності", як делікатно називають кризу за кордоном, уже розуміє, що в складні часи потрібно ділитися. Ділитися тим, що було зароблено на простих людях у гарні часи. У США топ-менеджери масово відмовляються від величезних бонусів, у Європі керівники компаній знижують собі зарплати. Лише у нас спекулянти і багатії вміють лише просити допомоги у держави, щоб у жодному разі не втратити нажитого, а за можливістю, ще й не скорочувати темпи наживи.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
