5317
Нас немає
— Нерухомість
Заморожування не тільки недобудованих, але й зведених будинків - тенденція року, який закінчується. Через конфлікти забудовників з контролюючими органами приватні інвестори все частіше виявляються "поза законом".
З 2009 р. процес введення новобудов в експлуатацію повинен спроститися: чиновників, від яких буде залежати узаконювання житлових будинків, стане менше. Останнє слово виявиться за інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю. Але голосний скандал за участю ДАБК і забудовників, що розгорівся в Харкові, наочно показав: нездатність двох зацікавлених сторін знайти спільну мову може привести до заморожування десятків побудованих багатоповерхівок.
Через конфлікт харківських будівельників та обласного ДАБК 15 тис. родин не змогли заселитися на свою житлоплощу цього року. Як з'ясувала "ВД", у приватних інвесторів, які профінансували проблемне житло, немає жодного законного способу визнати право власності на вже побудовані квартири.
Обмін обвинуваченнями
Другу чергу харківського житлового комплексу "Павлово Поле", куди ще на початку року планували заселитися 134 родини, намагалися ввести в експлуатацію тричі - стільки разів на об'єкті збиралася державна приймальна комісія, і щораз безуспішно. Як стверджує забудовник, схвальні підписи поставили всі члени комісії за винятком ДАБК.
"Перша комісія не була підписана через перепідпорядкування ДАБК (із січня 2008 р. інспекція виведена з підпорядкування місцевих адміністрацій і стала самостійним органом, підзвітним тільки Міністерству регіонального будівництва), - пояснює Юрій Среда, керівник департаменту з управління проектами компанії "Макрокап девелопмент Україна" (Харків). - За результатами другої комісії зауваження про те, що в будинку "не завершені опоряджувальні роботи", без конкретики були отримані тільки через 46 днів, хоча законодавством відведений термін в 30 днів, протягом яких забудовник повинен не тільки одержати зауваження, але й усунути недоліки. А в день проведення третьої комісії ДАБК замінив свого представника, у результаті в роботі не взяв участь взагалі ніхто з інспекції".
Аналогічними прикладами можуть "похвастати" п'ятнадцять харківських забудовників. За їхніми словами, з весни 2008 р. жоден з побудованих ними будинків не був уведений в експлуатацію, у результаті "зависли в повітрі" 300 тис. житлових "квадратів".
У свою чергу обласний ДАБК обвинувачує забудовників у неякісному виконанні будівельних робіт. "Наша мета - призупинити неподобство з боку будівельних організацій. Вони вже звикли здавати "напівфабрикати", - констатує Олег Борщ, начальник інспекції ДАБК у Харківській області. - На нашу адресу йдуть постійні звернення громадян про те, що житлові об'єкти приймалися з грубими будівельними недоробками. У першу чергу, не працюють інженерні мережі. Тобто люди не можуть користуватися гарячою і холодною водою, газом".
Відстоювати свою правоту будівельні компанії могли б через суд, але найчастіше не мають наміру робити цього... з принципу. "Так, можна піти до суду, зобов'язати ДАБК і ввести це житло в експлуатацію. Але скільки ж це можна робити? - викликує Анатолій Денисенко, президент харківської ІБК "Авантаж". – Будинки готові, мешканці вже роблять ремонти у квартирах, але наша форма протесту в тому, що ми не хочемо вводити це житло якимось іншим чином, крім офіційного. Ми не здамо його в експлуатацію, поки в харківському ДАБК не зміниться кадровий склад".
Нежирну крапку в цьому скандалі поставили експерти комісії Мінрегіонбуду, що втрутилася в конфлікт. За результатами перевірки проблемних об'єктів вони все-таки рекомендували працівникам ДАБК ставити підпису в актах і приймати житло в експлуатацію. "Комісія вважає за можливе прийняття в експлуатацію зазначеного житлового будинку і пропонує Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Харківській області забезпечити участь уповноваженого представника в роботі Державної приймальної комісії і підписанні відповідного акту", - значиться в довідках, виданих міністерською комісією харківським забудовникам.
Як повідомили "ВД" в обласному ДАБК, розморожування проблемних об'єктів почалося. Але мешканцям неузаконених новобудов знову доведеться на невизначений час відкласти заселення, що для деяких затяглося вже на рік. "Ми скасували ті наші приписання, які були оформлені з порушенням процедури. Крім того, ми підписали акти робочої комісії більшості проблемних будинків, але висунули свої зауваження, а деякі з них досить серйозні, - говорить Олег Борщ. - Приймати об'єкти ми будемо, тільки коли усунуть наші зауваження і будинки будуть готові до експлуатації".
Крім часу, необхідного на усунення виявлених ДАБК недоліків, заселення відтягає ще один фактор. "Навіть при позитивному висновку комісії Мінрегіонбуду проблема введення в експлуатацію залишається, - розводить руками пан Среда. – Термін роботи комісії з введення в експлуатацію пройшов, створити і провести ще одну до Нового року не вдасться, а з 1 січня 2009 року набуває чинності новий порядок введення в експлуатацію, що ще не відпрацьований і почне діяти, у найкращому разі, ближче до березня 2009 року".
Будинки, яких немає на мапі
Харківська ситуація - найгучніший скандал навколо заморожування вже побудованого житла. Але далеко не єдиний. "На сьогоднішній день у Дніпропетровську велика кількість добудованих житлових будинків не уведені в експлуатацію. Відсоток проблемних будинків у порівнянні з минулим роком залишився на колишньому рівні, - констатує Маргарита Урицька, президент групи компаній "Магістр" (Дніпропетровськ). - Основна проблема полягає в самому механізмі введення житла в експлуатацію, у корумпованості органів і величезній проблематичності внесення поточних змін у планування будинків і квартир".
Від проблем із введенням будинків в експлуатацію не застраховані клієнти жодного забудовника, навіть з найвідомішим ім'ям. Біля трьох років тяглася епопея з уведенням в експлуатацію однієї з елітних новобудов у центрі Києва, що зводилася іменитою компанією, яка працює в сегменті будівництва дорогого житла. Відмовлявся підписувати акт прийому будинку в експлуатацію замовник, він же власник ділянки по бул. Лесі Українки, на якому велося будівництво, - одне з міністерств. За інформацією з неофіційних джерел, близьких до будівельної компанії, конфлікт виник через те, що керівництво міністерства, яке змінилося, підвищило вимоги до очікуваної економічної вигоди від проекту, а забудовник відмовлявся їх задовольнити. Зараз конфлікт вичерпаний, будинок введений в експлуатацію, але власникам квартир в елітній новобудові довелося неабияк перенервувати. Деякі з них протягом декількох років жили в незданому будинку, де з кранів текла тільки холодна вода, а батареї не гріли навіть взимку.
В Одесі на 5-й станції Великого Фонтана вже два роки "без життя" стоїть гарна висотна новобудова. Будинок вважався знаковим саме завдяки поверховості - ще кілька років тому він був найвищим у місті житловим об'єктом. Тепер будинок значиться серед місцевих визначних пам'яток через відсутність у ньому мешканців. Квартири, що пустують, породили серед одеситів масу слухів про таємничу новобудову. Стверджували, що в будинку виявили тріщину, він просів і нахилився як Пізанська вежа. За версією ж джерела "ВД", близького до забудовника, причина того, що будинок дотепер не введений в експлуатацію - конфлікт засновників компанії, що займалася будівництвом.
"Навіть якщо один з членів комісії відмовляється ставити підпис на акті прийому будинку в експлуатацію, будь то ДАБК, пожежники, замовник або хтось ще, будинок не може бути зданий (повний перелік членів приймальної комісії - див. "Від кого залежить прийом житла до експлуатації"), - пояснює Олександр Суботін, адвокат, партнер юридичної компанії "Тарасов і Партнери". - При цьому функції державної приймальної комісії не може замінити жодна організація. Навіть якщо провести експертизу, яка підтверджує, що будинок придатний до експлуатації, це нічого не дасть, однаково необхідний акт держкомісії, підписаний всіма її членами. Відповідно до позиції Державної архітектурно-будівельної інспекції, жодна організація не має права давати висновок про те, що будинок прийнятий в експлуатацію".
З 1 січня порядок прийому новобудов до експлуатації істотно зміниться. Відповідно до недавньої постанови Кабміну (№923 "Про порядок прийому до експлуатації закінчених будівництвом об'єктів" від 08.10.08), перший етап введення житла в експлуатацію - оцінку будівлі робочою комісією - скасували зовсім, а зі складу приймальної комісії вивели представників пожежників і санепідемстанції. Так що доля новобудов у майбутньому буде залежати від згоди замовника (він же забудовник, якщо будівництво ведеться на власній землі), ДАБК і страхової компанії. Причому якщо раніше приймальні комісії формували райадміністрації, то з Нового року ці повноваження переходять до інспекції ДАБК. Як повідомили "ВД" у київській інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, більш докладно новий порядок введення новобудов в експлуатацію поки не розроблений. Учасники будівельного ринку це нововведення оцінюють однозначно: інспекція ДАБК фактично одержує одноособову можливість як затримувати, так і форсувати підписання акту приймальної комісії, але який із двох варіантів втілиться в реальність у кожному конкретному регіоні, буде залежати від того, чи зможуть забудовники "подружитися" з місцевою інспекцією.
Право на право
Без папірця з підписом всіх членів приймальної комісії житловий будинок вважається лише набором будівельних матеріалів. Йому не привласнена адреса, а ті, хто профінансували покупку житла, своїми квартирами не володіють і зареєструватися в них не можуть.
"Оформлення права власності інвестора на квартиру можливо тільки на підставі акту введення будинку в експлуатацію, без нього будинок фактично вважається таким, котрий перебуває в стадії будівництва. Якщо об'єкт не введений в експлуатацію, немає підстави для звернення до бюро технічної інвентаризації за оформленням технічного паспорта, - коментує Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії "ТММ". - До моменту введення будинку в експлуатацію його немає на мапі, а в майбутніх мешканців немає оформлених документів, що підтверджують право власності на квартири. У них як і раніше залишиться договір покупки майнових прав або відповідних облігацій - залежно від того, яким чином відбувалася покупка нерухомості".
Узаконити право власності на неуведене житло покупці можуть хіба що в позовному порядку. "Є сотні прикладів, коли люди визнавали право власності на квартири в неуведених в експлуатацію новобудовах через суд, - стверджує Олександр Суботін. - Коли є рішення суду, свідоцтво на право власності оформляти вже не треба. Із цим рішенням можна йти до БТІ і реєструвати його. Саме по собі воно вже є правовстановлюючим документом. Найчастіше такі позови задовольняють винятково завдяки розумінню суддями того, що фізособа виявилося заручником ситуації". Але й тут не все так гладко. Як з'ясувалося, приймаючи рішення на користь покупців квартир, суди самі "виходять за рамки" українського законодавства. "Насправді правових підстав для задоволення таких позовів немає, - повідомив "ВД" юрист, який побажав не називати свого імені. - Адже право власності насправді ніхто не заперечує, просто будинок не приймають в експлуатацію, у більшості випадків аргументуючи це рішення якимись порушеннями".
Тому нерідко інвестори заселяються у квартири навіть без документів, що підтверджують право власності. Але й тих, хто в'їхав у житло без правовстановлюючих документів, і тих, кому повезло узаконити свої права, чекають подальші пригоди у вигляді відсутності низки комунальних благ. До моменту планованого введення будинку в експлуатацію в забудовника, у найкращому разі, укладені договори лише про тимчасове постачання електроенергією і холодною водою. Постійними ці та інші послуги можуть стати тільки після здачі будинку й переукладання договорів вже з боку ЖЕКа. До цього часу навіть мінімальний набір комунальних благ буде доступний з перебоями і викручуватися в цій ситуації можна тільки завдяки власній фантазії.
Від кого залежить прийом житла до експлуатації
До 31 грудня 2008 р.
1 етап. Робоча комісія:
генпідрядник, субпідрядники, експлуатаційна організація, автор проекту, інспекція ДАБК, органи державного санітарно-епідеміологічного нагляду, державного пожежного нагляду, промислової безпеки, охорони праці, державного енергетичного контролю, охорони навколишнього середовища, державної інспекції з енергозбереження. Глава комісії - представник замовника.
2 етап. Державна приймальна комісія:
орган виконавчої влади або місцевого самоврядування, виконком місцевої ради, замовник, генпідрядник, автор проекту, експлуатаційна організація, інспекція ДАБК, органи державного санітарно-епідеміологічного нагляду, державного пожежного нагляду. Створює комісію орган виконавчої влади або місцевого самоврядування.
З 1 січня 2009 р.
Державна приймальня комісія:
замовник, автор проекту, страхова компанія, генпідрядник, ДАБК, а також орган виконавчої влади або місцевого самоврядування, експлуатаційна організація (з їхньої згоди). Створює комісію інспекція ДАБК.
Джерело: дослідження "ВД"
Анатолій Денисенко, президент ІБК "Авантаж" (Харків)
- Цього року через відмови ДАБК не були здані в експлуатацію 280-300 тис. кв. м побудованого в Харкові житла. 15-17 тис. родин не одержать квартири. Проблеми з харківським ДАБК почалися в січні цього року. Набув чинності закон про перепідпорядкування ДАБК, і в Харківській області змінився кадровий склад інспекції. Забудовників почали повністю ігнорувати, відмовляючись підписувати будь-які документи. Це тривало місяця три, поки пройшла реструктуризація інспекції. А з весни ДАБК взагалі нічого не приймає в експлуатацію, не продовжує і не видає дозволів на будівництво, поки не одержить певну "винагороду".
Якщо в процесі будівництва ми із цим боролися кожний хто як може, наприклад, рішенням суду скасовували їхні приписання, то коли підійшов час вводити об'єкти в експлуатацію, ми зрозуміли, що якщо зараз не змінити кадровий склад інспекції, то в наступному році нам усім доведеться припинити діяльність.
Як відомо, з 2009 року контролюючі повноваження зосереджуються тільки в руках ДАБК. Це дійсно дуже важливий орган, він дисциплінує будівельників. Але не можна ж на півроку зупиняти будівництво через те, що не пофарбована петля на вхідних дверях паркану, що охороняє будівельний майданчик.
Євгеній Шмаров , управляючий партнер юридичної компанії "Шмаров і Партнери"
- На практиці проблема невведення будинку в експлуатацію через конфлікт між членами приймальної комісії не вирішується ніяк, крім одержання судових рішень, що встановлюють права власності мешканців на конкретні квартири і зобов'язуючих БТІ зареєструвати ці права. Але такі рішення, незважаючи на їхню наявність, вкрай важко виконати.
Та й практика визнання інвесторами новобудов прав власності на квартири через суди не зовсім коректно вписується в норми чинного законодавства. Заселення мешканців у такі будинки можливо, але воно відбувається з ініціативи самих мешканців. І в цьому випадку їм немає кому буде висунути претензії відносно відсутності води, електроенергії або непрацюючих ліфтів.
Укладання договорів на надання комунальних послуг, якщо діяти законним шляхом, неможливо. Зміна порядку введення побудованих об'єктів в експлуатацію, звичайно, спростить процедуру здачі новобудов. Відсутня робоча комісія як етап прийняття об'єкта, кількість держорганів, обов'язкових до участі в приймальної комісії, знижена. Добре це чи погано, питання, скоріше, до будівельників. Для прискорення здачі, звичайно, добре. Але не факт, що це добре для контролю якості будівництва.
Клавдія Бондарева, директор ФБК "Пагода" (Київ)
- Щораз здача об'єкта - це рівняння з багатьма невідомими. Все залежить від того, хто керує тією або іншою службою в цей момент, які в нього цілі і завдання, які відносини із забудовником, що за вказівки отримані "зверху" щодо даного об'єкта. Теоретично новий порядок введення будинків в експлуатацію під контролем ДАБК значно скорочує в часі і зменшує у витратах складну бюрократичну процедуру здачі будинку в експлуатацію.
Однак на практиці може вийти так, що ДАБК для додаткового контролю буде залучати все ті ж спеціальні міські служби. У цьому випадку ситуація залишиться колишньою. Юридично, поки будинок не зданий в експлуатацію, особи, які вклали кошти в будівництво, жити в ньому не мають права. Але в Києві відомі випадки, коли люди проживали по декілька років у будинку, що ще не був уведений в експлуатацію. Життя в такому будинку має на увазі відсутність свідоцтв на право власності, перебої з водопостачанням, електрикою, обслуговуванням ліфтів (а те й відсутність таких) і іншими комунальними зручностями. І висловити свої претензії з цього приводу просто немає кому, тому що проживання в такому будинку незаконно.
Аліса Юрченко
За матеріалами: Власть денег
Поділитися новиною
