8998
Падіння цегли
— Нерухомість
Не встигли громадяни України перевести подих від обвалу цін на автомобільному ринку, як серце порадувало нова звістка.
Незважаючи на стогони будівельників про стагнації (самі винні, потрібно було не закладати божевільну рентабельність, пропонуючи квадратний метр новобудови за 3000 у.о.), ціни як на первинному, так і на вторинному ринку повільно, але впевнено поповзли донизу.
Та якщо спочатку будівельні компанії додавали всіх зусиль, щоб приховати цей процес, стояли на смерть, вчепившись у свої "коробки", а зниження цін пояснювали сезонними знижками, то зараз вже важко приховати шило в мішку. Квартири дійсно дешевшають. Первинний ринок, який зростав у більшій частині за рахунок інвестицій у будівництво майбутніх власників квартир (читай, на гроші народу, і банківських кредитів), просів не так помітно, але на вторинному ринку квартири падають у ціні стрімкими темпами.
Страшне літо
Для порівняння: влітку поточного року вже було складно знайти однокімнатну квартиру на околиці Києва менше ніж за 90 000 у.о. Двокімнатні і трикімнатні зашкалювали за 130 тис. у.о., а трикімнатну менше 160 тис. у.о. можна було навіть не шукати. І отут на допомогу безхатньому українцеві прийшла чарівна американська криза.
І нехай плачуться в жилетку металурги та автодилери, нехай посипають голову попелом доморослі олігархи, але прямим наслідком фінансової кризи стало не тільки скорочення обсягів виробництва металургійної промисловості, звільнення, падіння зарплат, але й істотне зниження цін на товари, які до цього моменту були зовсім безпідставно завищені. Наступила нова ера - ера боротьби за покупця.
Ціни говорять самі за себе. На околиці Києва можна купити "одиничку" вже за 55 000 у.о. Двокімнатну "хрущівку" у районі Ленінградської площі пропонують за 70 000 у.о. Трикімнатну квартиру із пристойним метражем можна купити за 110 000 у.о.
Це тільки стартові ціни, з якими продавці виходять на ринок. Оскільки кількість реальних угод мінімальна, продавці в процесі торгу йдуть на поступки, і скидають як мінімум 10% від вартості квартири. Звичайно, не можна скидати з рахунків зрослий курс долара. Разом з тим, продавці згодні провадити розрахунки і в гривні, аби тільки продати своє безцінне "багатство".
Заставні
Не можна не згадати й про заставні квартири, які продаються у зв'язку з нездатністю позичальника далі виплачувати іпотечний кредит. Такі квартири істотно підривають ринок, оскільки продаються за цінами нижче середньостатистичних. Причому, банку або тимчасовому власнику такого житла гроші потрібні терміново. Тому такі продавці не тільки готові торгуватися, але й погоджуються на продаж квартир за 2/3 від вартості.
Є три способи реалізації заставного житла. Перший - коли тимчасовий власник сам протягом місяця продає квартиру. Другий - коли проблемне житло продають через аукціон, але такий варіант невигідний для банку, оскільки він платить велику комісію за проведення торгів. Третій і найпоширеніший варіант - коли банк сам реалізує заставну квартиру, яку оформляє на себе (є такий пункт в іпотечному договорі). У такому випадку квартира продається найдешевше, оскільки банку потрібні швидкі гроші.
У реалізації заставного майна є лише одна вада. У законодавстві нечітко прописані умови реалізації такої нерухомості, і попередні власники можуть почати судиться з новими власниками. А банк на випадок чого може умити руки. Тому недорога покупка квартири може обернутися купою проблем. Ступінь ризику при придбанні такого житла досить високий. Поки таких квартир на ринку небагато, близько 3%, але їх кількість з кожним днем росте й може дійти до 10%.
Чим гірше, тим краще
Тим часом не всі поділяють веселкові перспективи ринку житла. Наприклад, фахівець девелоперської компанії "SV Development" Сергій Костецький малює похмуру картину.
"Весь 2009 рік буде мертвим для ринку нерухомості, - сказав він 24.UA. - у країні не буде платоспроможного покупця, і забудовники будуть дуже повільно виходити з кризи. Якщо ми не побачимо підтримки з боку держави, яка або дасть забудовникам відтермінування платежів, або почне видавати іпотечні кредити під нормальні відсотки, ринок може зупинитися.
Довести до банкрутства забудовника - справа нехитра, цей процес може пройти швидко. І зовсім інша справа - запустити механізм роботи будівельної компанії наново. Навіть щоб установити кіоск, потрібно рік збирати документацію. Уявляєте, як ускладнюється ситуація, коли мова йде про будівництво будинку (якщо все робити за законом)?
У цьому випадку показовий приклад Росії, в якій держава прийшла на допомогу забудовникам, дала можливість рефінансувати їх зобов'язання і допомогла фінансовими уливаннями. Шкода, що Україна не поспішає переймати позитивний досвід.
Будівельний ринок при будь-яких розкладах вибереться з кризи. Адже будь-яка криза проходить. Просто можна впоратися з нею за рік-два, за умови держпідтримки, а можна виходити з кризи років п'ять. Одна надія на те, що парламент відновив свою роботу та обрав спікера. Можливо, знову створена коаліція почне приймати закони в підтримку забудовників.
А поки ринок шукає своє дно, щоб перетнулися криві попиту та пропозиції".
Так що, товариші, приготуйтеся. Незабаром квартири подешевшають як мінімум у два рази. А там, дивишся, недалеко той день і повний обвал ринку. Іноземні банки найближчим часом Україні кредити роздавати не будуть - їм би зі своїми проблемами розібратися. Виходить, у наших банків гроші теж не з'являться. Вихід один - скидати ціни на житло.
Шкода, звичайно, забудовників, але хто їм заважав продавати квартири за справедливими цінами?
Артем Шаронов
За матеріалами: 24.ua
Поділитися новиною
