2387
Будиночок біля моря
— Нерухомість
Ріелторські компанії з емірату Дубаї в розпачі. Нерухомість в ОАЕ тривалий час була найцікавішою і привабливою з погляду інвестиційних вкладень. Тим часом зараз половина операторів ринку опинилася на межі банкрутства - за останні два місяці їм не вдалося укласти ні однієї угоди. Ті компанії, яким все-таки пощастило знайти клієнтів, від результатів не в захваті - ціни на нерухомість в Еміратах падають. Всьому провиною відсутність видаваних банківських кредитів і паніка навколо фінансової кризи, в один голос ремствують оператори дубайського ринку.
Інша справа українські ріелтори, які спеціалізуються на продажі закордонної нерухомості. Багато хто з них не тільки впевнені в завтрашньому дні, але й очікують збільшення своїх доходів у рази. На їх думку, фінансово-економічна криза підігріє попит на пропонований ними товар. Головне, переконати українців у тому, що покупка закордонної нерухомості - одна з небагатьох ефективних інвестицій, яка зберігає стабільність у нинішніх умовах. Чи вагомі аргументи для переконання?
Там, де нас немає...
На закордонну нерухомість українські інвестори "клюнули" відносно недавно. Тривалий час придбання будиночка поблизу моря залишалося прерогативою мільйонерів, які бажають проводити свою, як правило, коротку, відпустка в екзотичних країнах на власних квадратних метрах. Для більше широкої аудиторії це задоволення стало доступним близько двох років тому, тоді ж до заповзятливих українців прийшло розуміння того, що така інвестиція дає можливість непогано заробити.
На думку Артура Сомова, директори компанії "Афеніда Менеджмент", що здійснює операції із закордонною нерухомістю, ця зміна обумовлена двома факторами. По-перше, підвищенням добробуту українців. По-друге, ціни на квадратні метри в Україні, особливо в столиці, за період 2006-2007 років досягли позахмарного рівня. При цьому в багатьох популярних у вітчизняних покупців країнах, таких, як Чехія, ОАЕ, Іспанія або Кіпр, нерухомість або дешевша, або знаходиться в такому ж ціновому діапазоні. У кожному разі якість її набагато вища.
У світі вже сформувався зразковий рівень цін на ту або іншу категорію нерухомості, тому зараз нескладно визначити рівень переоцінки нерухомості в Україні. "Для приклада візьмемо Київ. Для столиць країн Центральної і Східної Європи середня ціна на житлову нерухомість становить 1,8-2 тис. євро за кв. м, у Києві - 2,56 тис. євро", - порівнює Артур Сомів. За його словами, аналогічний приклад можна навести і для курортної нерухомості. Ціна квадратного метра приморської будівлі в Єгипті становить $800, а на ПБК - $4 тис. При цьому в Криму курортний сезон триває менше чотирьох місяців у порівнянні із шістьома-десятьма місяцями в Єгипті або ОАЕ.
За словами операторів ринку, фінансово-економічна криза істотно підігріла інтерес українців до закордонної нерухомості, зробивши її гідною альтернативою депозитам, співробітництву з інвестиційними компаніями і безпосередньо покупці вітчизняної нерухомості, ринок якої зараз перебуває в непривабливому стані. "Попит на закордонну нерухомість у нинішніх умовах обумовлений потребою покупців у диверсифікованості своїх інвестицій заради більшої впевненості", - вважає Андрій Кулик, заступник директора будівельної компанії "ГЕОС". Фахівці відзначають, що механізм ціноутворення на ринку нерухомості носить білье фундаментальний характер, ніж на фондових ринках. Це захищає його від впливу спекулятивного капіталу і, відповідно, від різких падінь. Інвестор завжди може вийти з проекту без втрати основної суми інвестицій.
Квадрат на блюдечку
З появою попиту народилася і пропозиція. Протягом декількох останнього років в Україні почали з'являтися компанії, що спеціалізуються на продажі закордонної нерухомості. За словами Артура Сомова, агентства, що працюють на цьому ринку, діляться на дві категорії. До першого належать українські компанії, які у своєму портфелі мають від трьох до двадцяти країн. Серед них - "Афеніда", "Мітропа", Pan Ukraine, DEC. Друга група - це представництва іноземних забудовників, таких, як кіпрські Pafilia Property Developers, Aristo, деякі оператори болгарського та іспанського ринків.
"Рентабельність продажів об'єктів закордонної нерухомості роздрібним покупцям в Україні ще дуже низька, тому що активність українців у цьому напрямку тільки набирає обертів. Тому кожна з компаній має ще й профільний бізнес", - говорить Артур Сомів. Так, Pan Ukraine є одним з лідерів на вітчизняному туристичному ринку, DEC спеціалізується на послугах освіти за рубежем.
На продажі закордонної нерухомості такі компанії заробляють близько 15-20% від доходу інвестора. Щоб мінімізувати свої ризики, для роботи вони вибирають винятково ті країни, в яких річне зростання цін на нерухомість становить не менш 25%, при цьому ріелтори керуються й перевагами клієнтів.
Найбільше українцям сподобалися такі країни, як Туреччина, Хорватія, Чорногорія, Італія, Іспанія та емірат Дубаї. Але існує й мода, говорять оператори ринку. Приміром, цього року набрав популярності острів Мадейра в Португалії, росте інтерес до американського штату Флорида. Купують в основному житлову нерухомість поюлизу моря, як відносно дешеву ($70 тис. у Єгипті), так і дорогу (понад $250 тис. на Канарах). Торговельні та офісні квадратні метри за кордоном популярністю поки не користуються.
Варто відзначити, що видів операцій з нерухомістю, проведених ріелторськими компаніями, є декілька, і кожний з них має свою рентабельність. Приміром, придбання об'єктів з метою "продати дорожче" забезпечує від 50 до 100% прибутковості. Здача в оренду - від 9% до 20% річних. У той же час участь у будівництві об'єктів за кордоном може принести до 150% річних навіть в умовах фінансової кризи. За словами ріелторів, із закордонною нерухомістю цікаво працювати ще й тому, що в багатьох країнах правила гри набагато простіше, ніж в Україні, а умови - привабливіші. Наприклад, уряд Панами гарантує недоторканність приватної власності і звільняє від податків на нерухомість на термін до 20 років.
Не все так просто
Тим часом, оцінюючи зростання попиту на закордонну нерухомість, Брайан Малхолланд, керівник групи з питань нерухомості компанії "Делойт", відзначає, що "важко сказати, чи спонукуваний цей попит раціональними очікуваннями інвесторів". У кожному разі існує декілька юридичних і практичних аспектів, пов'язаних з володінням нерухомим майном за межами України, які не слід недооцінювати.
Головною проблемою, з якою в цей час зіштовхуються інвестори, є оцінка вартості наявних можливостей і прибутковості. "Оцінка інвестиційної можливості - це розуміння майбутніх грошових потоків, які актив здатний згенерувати. Через неспокійну ситуацію, яка склалася як в Україні, так й в інших країнах, це вкрай складно зробити з високим ступенем впевненості", - відзначає Малхолланд. Оскільки вартість іноземного активу буде, цілком ймовірно, виражена в євро, рублях або доларах США, при покупці неминуче встане питання про ризик, пов'язаний з втратами при обміні іноземної валюти, попереджає фахівець.
На думку Андрія Кулика, тим, у кого зараз є фінансові ресурси, вигідніше інвестувати у вітчизняний ринок нерухомості, що, за прогнозами гравців, швидко відновиться після кризи, і буде приносити гарний доход. Адже ще кілька місяців тому показники прибутковості в Україні були набагато вищими ніж в інших країнах Центральної і Східної Європи. Коли ситуація відновиться, українці знову будуть купувати національну нерухомість, а вже після задоволення своїх потреб на вітчизняному ринку активізуються стосовно закордонного, вважає Андрій Кулик.
Так що, зважаючи на все, зараз для українських продавців нерухомості прийшла зіркова година. Хто знає, може, незабаром вони розділять долю ріелторів з емірату Дубаї.
Дарина Ісакова
За матеріалами: Інвестгазета
Поділитися новиною
