944
Купівельні рухи
— Нерухомість
Пропозицію безпосереднього продавця відшукати непросто. Є ризик потрапити на "совкознавця" - фахівця з відносно чесного відібрання грошей у вихідців з колишнього СРСР.
Відомості про квартири, будинки і ділянки, виставлені на продаж за кордоном, є в інтернеті, але пропозицію безпосереднього продавця відшукати непросто. Звичайно в оголошеннях зазначені координати ріелторських агентств, які найняті продавцем або ж одержали відомості про об'єкт від інших посередників.
Зрозуміло, що довжина ланцюжка між покупцем і продавцем прямо впливає на витрати при придбанні нерухомості - комісійні одного агентства коливаються в діапазоні 0,5-6% від вартості об'єкта. У деяких девелоперських компаній Іспанії, Італії та Кіпру є офіційні представництва в Києві - агентства стимулювання продажів, звернувшись до яких можна зекономити і гроші, і час.
Якщо ж мова йде про покупку об'єкта на вторинному ринку, то агентство, що контактує безпосередньо з продавцем, доцільно шукати в цікавій для вас країні. У такому випадку можна задіяти місцеве об'єднання ріелторів. Зазвичай асоціації безкоштовно надають інформацію про учасників ринку. Звичайно, сам факт перебування в професійному об'єднанні не гарантує сумлінності ріелтора. Але якщо він взагалі не є членом асоціації, то краще не ризикувати. Потенційні джерела інформації про агентства - місцева торговельна палата, консульство України, інші інвестори та посередники.
Вибираючи ріелтора в Туреччині, Болгарії, Іспанії та інших країнах, нерухомістю в яких найчастіше цікавляться росіяни та українці, є ризик потрапити на "совкознавця" - фахівця з відносно чесного відібрання грошей у вихідців з колишнього СРСР. Він напевно буде добре говорити російською мовою, представиться повірником продавця і спробує продати об'єкт, що знаходиться у заставі. Запеклий "совкознавець" може запропонувати покупцеві провести передпродажну юридичну і технічну експертизи об'єкта (due diligences) і внести задаток - 10% від вартості нерухомості.
Щоб не стати жертвою шахраїв, вкладати які б там не були задатки краще за безготівковим розрахунком (гроші, як правило, перераховують не повірником, а безпосередньо продавцеві), документально зафіксувавши наміри сторін про купівлю-продаж, зобов'язання та умови повернення задатку.
За результатами передпродажної експертизи, для проведення якої краще залучити незалежного юриста, потрібно одержати чіткі відповіді на чотири питання:
• чи є продавець одноосібним власником об'єкта;
• чи не знаходиться об'єкт у заставі;
• чи може покупець стати власником об'єкта;
• які ризики втратити придбані права власності.
• чи є продавець одноосібним власником об'єкта;
• чи не знаходиться об'єкт у заставі;
• чи може покупець стати власником об'єкта;
• які ризики втратити придбані права власності.
У деяких державах, скажемо, у Чехії, нерезидент не може бути суб'єктом права власності на нерухомість. Якщо така заборона існує, то варто з'ясувати, чи поширюється вона на юросіб. Також, перш ніж ухвалити рішення щодо покупки, потрібно довідатися, які саме права продавець має намір передати покупцеві. Приміром, квартири в лондонських новобудовах продають, як правило, тільки в leasehold. Цей вид (на відміну від повноцінної приватної власності - freehold) те саме що довгочасна оренда (на термін від 70 до 999 років), орендодавцем у цьому випадку є власник землі, на якій розташований об'єкт. Після закінчення терміну оренди власник квартири на підставі leasehold втрачає права на неї.
Нагадаємо, що покупка нерухомості за межами України є інвестиційною діяльністю, регульованою законодавством про валютний контроль. Зокрема, відповідно до урядового декрету № 15-93 від 19.02.1993 р. (зі змінами і доповненнями) для здійснення валютної операції резидентам України варто одержати індивідуальну ліцензію НБУ. Для цього, відповідно до інструкції Нацбанку, потрібно надати в його територіальне (обласне) управління наступні документи:
заяву встановленої форми;
нотаріально засвідчені копії угод резидента з іноземним партнером ( мовою оригіналу, а також завірений переклад російською або українською мовами) з обов'язковою вказівкою банківських реквізитів сторон
копію документа про реєстрацію об'єкта інвестиції за кордоном (виписка з торговельного, банківського або судового реєстру), якщо інше не передбачено законодавством країни інвестування (у декількох випадках реєстрація відбувається тільки після внесення суми);
відомості про банк-нерезидент і реквізити рахунку, на який перераховуються кошти;
документ, що підтверджує внесення плати за видачу ліцензії.
заяву встановленої форми;
нотаріально засвідчені копії угод резидента з іноземним партнером ( мовою оригіналу, а також завірений переклад російською або українською мовами) з обов'язковою вказівкою банківських реквізитів сторон
копію документа про реєстрацію об'єкта інвестиції за кордоном (виписка з торговельного, банківського або судового реєстру), якщо інше не передбачено законодавством країни інвестування (у декількох випадках реєстрація відбувається тільки після внесення суми);
відомості про банк-нерезидент і реквізити рахунку, на який перераховуються кошти;
документ, що підтверджує внесення плати за видачу ліцензії.
Термін отримання ліцензії - 40 днів з моменту одержання НБУ цих документів. У ліцензії повинен бути зазначений період її дії, достатній для здійснення інвестиції. Інструкцією Нацбанку передбачені причини анулювання індивідуальної ліцензії, у випадку яких інвестор зобов'язаний у встановлений термін повернути в Україну відповідні кошти (у тому числі отримані доходи). На практиці процес видачі ліцензії нерідко затягується, оскільки надана документація підлягає перевірці і може повертатися заявникові (неодноразово) для усунення зауважень. А з урахуванням останніх валютних обмежень НБУ одержати ліцензію буде ще проблематичніше.
Українське законодавство не передбачає ніяких платежів (мит, зборів) у зв'язку з придбанням об'єктів нерухомості за кордоном. Відповідно, податкові зобов'язання в Україні в резидента виникають тільки в тому випадку, якщо він одержує доход (приміром, ренту) від об'єкта нерухомості. Такі надходження повинні бути включені в сукупний доход платника і підлягають оподатковуванню за ставкою: 25% - для юросіб і 15% - для фізосіб.
При наявності угоди (конвенції) про запобігання подвійного оподатковування між Україною і країною інвестування сплата податків на доходи від нерухомості провадиться відповідно до такого документа - у цьому випадку резидент-власник квадратних метрів за кордоном звільняється від сплати податків в Україні.
Сергій Дементьєв
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
