880
З доступним житлом доведеться почекати
— Нерухомість
Ще торік влада ініціювала будівництво будинків, в яких собівартість квартир буде не більше 600 у.о. за 1 м.кв. Враховуючи, що середня вартість 1 м.кв. у столиці коливається десь близько 3600 у.о., програма "Доступне житло" повинна стати "рятувальним кругом" у вирішенні квартирного питання для населення з низьким і середнім рівнем доходу. Темпи її реалізації, однак, оптимізму поки не додають.
Удар по ціні
Ініціатива будувати малобюджетні висотки належить Президентові України Віктору Ющенку. Він своїм Указом № 1077/2007 "Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні і поліпшенню забезпечення громадян житлом" докладно описав, за допомогою яких механізмів і за рахунок чого можна побудувати недорогу нерухомість.
Головні фактори, за рахунок яких вдасться здешевити житлоплощу: відсутність витрат на землевідвід, використання недорогих матеріалів і допомога держави у вигляді погашення частини вартості житла. Віктор Ющенко пропонує органам місцевого самоврядування виділити майданчики під забудову безкоштовно, а також прописати в нормативно-правових актах пільги для імпорту будматеріалів, необхідних для зведення "доступних" будинків. Декілька обласних адміністрацій вже висловили готовність брати участь у програмі і відводити землі безкоштовно. Але частина ставиться до цієї програми скептично, стверджуючи, що ідея хороша, але план її реалізації не витримує ніякої критики.
Валентин Ішматов, директор ТОВ "Євробуд" стверджує, що сьогодні рентабельність роботи генпідрядника на будівництві будь-якого об'єкта стоїть на рівні 8%. Виручені кошти йдуть на розвиток компанії, закупівлю обладнання, удосконалювання механізмів і так далі. "Ми готові брати участь у програмі "Доступне житло", але все-таки от цей мінімальний відсоток рентабельності повинен бути збережений", - говорить він.
Він також говорить, що сьогодні стрімко росте вартість будівельних матеріалів: якщо раніше частка будматеріалів у загальній вартості проекту становила від 40 до 50%, то сьогодні цей показник дорівнює 65-70%. Цю проблему Віктор Ющенко пропонує вирішити за допомогою зниження або ж ліквідації мит на імпорт будматеріалів. Це прописано в пункті 5 підпункті президентського Указу. Учасники будівельного ринку вважають такий спосіб досить ефективним. Але деякі експерти вважають, що ця норма стане гарним підґрунттям для всіляких махінацій. Наприклад, пільгового імпорту будматеріалів для комерційних проектів будівельних компаній під виглядом їх використання для зведення доступних будинків.
Один з шляхів знизити витрати на будівництво, які передбачені програмою "Доступне житло", є будівництво типових будинків за тим самим проектом. Як пояснюють забудовники, витрати на створення проекту становлять близько 5% від кінцевої вартості будинку. Якщо ж зводити всі будинки за тими самими кресленнями, ці 5% вдасться заощадити.
Від щедрот державності
Зі своєї сторони держава обіцяє компенсувати людям витрати на покупку квартири в розмірі 30% від її вартості. Іншу частину коштів власник доступного житла повинен буде внести самостійно або за допомогою власних заощаджень, або з використанням позикових коштів. Так, програма припускає, що людина може взяти іпотечний кредит на 20 років під 15% річних. Президент України припускає, що Нацбанк візьме забезпечення цих умов на себе і на конкурсній основі залучить для видачі кредитів комерційні банки. Менеджер з роботи з фізичними особами кредитного товариства "Кредит аутсорсинг" Михайло Юрченко говорить, що кредит на 20 років під 15% річних з початковим внеском 30% - це умови, які будь-який комерційний банк може запропонувати вже зараз. "Абсолютно нормальна ставка та термін. Наприклад, Universal Bank пропонує 13,95 % річних, максимальний термін кредитування - 30 років. Морський транспортний банк - 12, 90% річних і теж максимальний термін 30 років. Є й багато інших подібних пропозицій", - говорить Михайло Юрченко.
Якщо припустити, що зазначені 600 у.о. за 1 кв. м. за програмою "Доступне житло" стануть реальністю (хоча забудовники стверджують, що навіть при вирішенні питань із землевідводом і будматеріалами, ця цифра буде приблизно на 300-400 у.о. більше), середня вартість квартири площею 40 кв.м. буде - 24 тис. у.о. За умови першого внеску в розмірі 30 % і кредитуванні на 30 років середній щомісячний платіж з кредиту буде становити 1400 грн.
При цьому, людина зможе придбати квартиру за програмою "Доступне житло" тільки за умови, що за свої кошти самостійно квартиру придбати він не може, а також якщо він не бере участь у програмі соціального житла або молодіжного кредитування.
Журавель у небі
Сьогодні в черзі на житло стоять близько півмільйона громадян. У середньому, на рік будується всього трохи більше 80 тис. квартир, а для забезпечення людей, що стоять у черзі - не більше 20 тисяч квартир, розповідає фахівець центра підтримки сім’ї та молоді "Луч" Ірина Кравченко.
Служба соціально-економічного розвитку Секретаріату Президента України заявила про те, що в 2008 році програма "Доступне житло" не реалізується через відсутність коштів у державному бюджеті. У бюджет поточного року Президент рекомендував закласти субсидії на будівництво і придбання квартир. І хоча Віктор Ющенко продовжує наполягати на виділенні з бюджету разової суми в розмірі 500 млн. грн, імовірність того, що програма буде запущена, невелика. У бюджет 2009 року коштів на будівництво квартир закладені вищезгаданим Указом. Президент передбачив витрати у розмірі 0,5% від ВВП країни на будівництво доступних квартир. А це близько 4 млрд. грн.
В офіційній заяві, розповсюдженій службою соціально-економічного розвитку Секретаріату Президента України говориться, що в 2008 році необхідно запустити пілотні проекти, і на них відпрацювати схеми будівництва доступного житла. Вже відповідно до цих схем держава буде робити одноразову грошову допомогу громадянам для першочергового внеску.
Поки ж доступне житло будується поволі. Перший будинок у рамках цієї президентської ініціативи планують здати наприкінці вересня цього року в Полтаві. Загальна площа 10-поверхового будинку становить 5012 кв.м., у будинку 100 квартир. Зробивши нескладні розрахунки, можна побачити, наскільки малі "доступні" квартири. Але ж відомо, що норма площі на кожну людину - 21 м.кв. і 10 кв.м. на родину. Оформлення квартир залишає бажати кращого, та й прокладка всіх інженерних мереж у будинку робиться максимально ощадливо, без застосування нових технологій.
Всі майбутні мешканці будинку в Полтаві вже визначені - це люди, які перебували в черзі на квартири протягом багатьох років, а також ветерани, інваліди та інші категорії населення, яким передбачені пільги. Вартість квартир – трохи менше 600 у.о. за 1 кв.м., і менш 500 у.о. для тих, хто стоїть в черзі в міськвиконкомі.
За даними директора агентства нерухомості "Планета" Юлії Зайвелевої, реальна вартість найбільш недорогих квартир у Полтаві сьогодні близько 1 тис.у.о. за 1 кв.м.
Експерти ринку нерухомості сумніваються, що програма "Доступне житло" широко розгорнеться в усій Україні. Наприклад, Юлія Зайвелева вважає, що проект, фінансування якого прив'язане до державного бюджету, не динамічний, з ним завжди виникає безліч складностей. "Я не розумію, навіщо будівельним компаніям займатися доступним житлом, адже там зовсім низька рентабельність. Їм вигідніше купити ділянку в міста, побудувати більш просторі і комфортні квартири, і продавати дорожче, одержуючи набагато більший прибуток", - вважає Юлія Зайвелева. На підтвердження слів експерта говорить і відмова декількох областей України від участі в програмі "Доступне житло" через відсутність будівельних компаній, готових будувати бюджетні проекти.
Експерти вважають, що доступне житло було б по кишені середньому класу. Квартиру за президентською програмою могли б дозволити собі люди з доходом трохи вище середнього, але їх саме і не допустять до дешевих квадратних метрів! У першу чергу квартири будують для пільговиків, малозабезпечених, неповних родин і так далі... Для цих верств населення платежі в розмірі 1400 грн. можуть стати непосильними. Адже середній щомісячний доход родини, яка стоїть в черзі на квартиру, тільки-но досягає 400 у.о. При такому доході, щоб виплачувати кредит за це "доступне" житло, родині доведеться 1400 грн. щомісяця віддавати банку, а жити всього на 600 грн. А якщо родина складається з трьох чоловік?
Навіть якщо держава знайде кошти і запустить програму із забезпечення громадян доступними квартирами, Юлія Зайвелева стверджує, що діяти вона буде недовго. "Якщо запуск і буде, то протриває недовго, а потім і зовсім "зійде на нівець". Адже ми вже сто разів це проходили - було ж і молодіжне кредитування та інші державні програми, які потім поросли корупційними схемами, не вирішили рівно ніяких проблем і в результаті просто припинили свою дію", - говорить вона.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
