3733
Як купити житло в Києві за 15 000 дол.
— Нерухомість
Позахмарні ціни на столичні квартири та посилення банками умов видачі іпотечних кредитів змушує власників невеликих капіталів шукати інші варіанти придбання даху над головою. Наприклад, купувати кімнати.
"Сегодня" вирішила розібратися, наскільки такий дах над головою надійний.
Старе та нове
Ми "пройшлися" сайтами столичної нерухомості - пропозицій по кімнатах "вагон і маленький візок". Вибирати доводиться між "старими" та "новими". Перші - це комуналки радянських часів, які з якоїсь причини не розселили дотепер і кімнати деяких з них перебувають у комунальній власності. Що стосується "нових" кімнат, то вони знаходяться у звичайних квартирах.
Наприклад, живе самотня жінка, яка потребує грошей. Вона розуміє, що краще відразу отримати пристойну суму за продаж кімнати, ніж здавати її в оренду і щомісяця одержувати по $200. Або ж ця квартира з якихось причин стала належати відразу декільком власникам, а потім один з хазяїв захотів продати частину своєї нерухомості - кімнату або кімнати.
"Важка" частка
Найбільш непроблемний варіант - покупка частки, якій відповідає кімната у квартирі. Тоді, за словами заступника генерального директора Київського центру нерухомості Гертруди Сиволобової, згідно ст. 319 ЦК України власник може володіти нею, користуватися, розпоряджатися на власний розсуд. Тобто це повноцінна нерухомість.
Інша справа, якщо викупите тільки частку в загальній частковій власності (це власність двох або більше осіб з визначенням частки кожного з них). Якщо ви станете "щасливим" власником такої частки, то всі маніпуляції з кімнатою вам потрібно буде робити тільки за згодою власників інших часток або через суд.
Тому при покупці частки повинна бути укладена угода про порядок користування конкретним житловим приміщенням. Її потрібно завірити в нотаріуса, інакше між сусідами можуть виникнути особисті конфлікти. "Нерідкісні докори нових мешканців з боку старих, що ця кімната їм взагалі не належить", - попереджає Гертруда Сиволобова.
Право сусідів
З продажами кімнат пов'язане "першочергове право покупки". Ним володіють власники сусідніх кімнат і, якщо хоча б одна з кімнат у квартирі перебуває в комунальній власності, місцева влада. Тому потрібний обов'язковий документ - відмова сусідів або місцевої влади від першочергової угоди з дозволом продати кімнату третім особам. Його потрібно завірити в нотаріуса.
Якщо сусіди відмовляються давати згоду, то продавець зобов'язаний у письмовій формі сповістити інших учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі. Рекомендованим листом з повідомленням про вручення їм відправляється папір, в якому зазначена ціна, за якою власник збирається продавати свою кімнату. Якщо протягом місяця відповіді немає, це трактується як відмова від переважного права, і власник може продавати своє майно третім особам. "Але обов'язково за тією ціною, що зазначена в повідомленні, - уточнює директор АН "Жилком" Сергій Тахтаров. - Якщо розкриється, що в договорі купівлі-продажу стоїть сума менша, ніж у повідомленні, кожний з тих, хто має першочергове право покупки, може через суд оскаржити угоду, повернути покупцеві заплачені за кімнату гроші (саме ту суму, що в документах!) і стати власником нерухомості".
Ціна питання
Чи не вирішальним фактором ціноутворення є сусіди. Одна справа, коли квартиру доведеться ділити з людьми, які не вилазять з відряджень. І зовсім інше, якщо це пияка-сусід або пара-трійка запеклих склочників.
Також ціна залежить від кількості кімнат і мешканців. Без зайвих слів зрозуміло, що, якщо у квартирі ще одна кімната і живе в ній одна людина, - це зовсім не те ж саме, що "махрова" комуналка з двома десятками мешканців. Тому ціни на комуналки в середньому на 10-15% нижчі.
З огляду на всі ці фактори, ви вже не будете дивуватися, якщо знайдете на сайтах нерухомості такі варіанти: кімнату на Дорогожичах за $15 тис. (цей район знаходиться недалеко від центра) і кімнату за $55 тис.у районі ДВРЗ (цей район вважається в Києві більш дешевим).
Іпотека не світить
Ще рік-півтора тому банки не дуже охоче давали іпотечні кредити під купівлю кімнати у квартирі. Фінансові безладдя цього року взагалі застопорили процес. "Банки зовсім не захищені в таких угодах. Де гарантія, що потім це житло, без окремого входу, зі спільним санвузлом і сусідами вдасться продати", - пояснює директор дирекції "Ерсте-банку" Кирило Кушнір. Варіант вирішення фінансового питання на купівлю кімнати - взяти споживчий кредит - цільовий або нецільовий. Більш дешевий цільовий. Правда, під нього потрібно буде дати заставу у вигляді повноцінної квартири. По цільовому кредиту ставки в середньому на 1-2% вищі від іпотечних: 14-14,5% річних у валюті, 20-22% у гривні. І строки кредитування менші - до 10 років. Якщо купити на таких умовах кімнату за $50 тис. (без початкового внеску), то щомісячні платежі складуть близько $700.
Якщо ж у вас немає житла під заставу, тоді можна взяти нецільовий кредит. Правда, його умови жорсткіші: строк кредитування до 3-х років, сума позики до $25 тис.(в основному до $5 тис.), середня ставка в гривні та у доларі - 50%. Так, якщо ви захочете придбати кімнату за $ 25 тис. за таким кредитом, то щомісяця будете платити близько $1350. Його є сенс брати, якщо вам не вистачає невеликої суми грошей.
Продавцеві і покупцеві на замітку
Які документи потрібні для продажу кімнати в квартирі
- свідоцтво про право власності на кімнату з вказівкою розміру та загальної площі квартири;
- договір передачі кімнати у власність громадян, зареєстрований органом, що здійснює реєстрацію нерухомого майна;
- угода про визначення часток, завірена нотаріально та зареєстрована органом, що здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно;
- довідка БТІ про оцінку вартості комунальної квартири з вказівкою розміру часток всіх її власників;
- довідка ЖЕКу про відсутність заборгованості по платежах;
- виписка з домової книги;
- копія фінансового особового рахунку; згода органів опіки та піклування, якщо в кімнаті зареєстровані або проживають неповнолітні діти;
- заява сусідів про відмову від права переважної покупки.
Що потрібно з'ясувати при купівлі кімнати
- Чи є продавана кімната окремим об'єктом (у свідоцтві про власність зазначена - кімната №...) або часткою (у свідоцтві про власність зазначено, що власникові належить 1/3 зазначеної квартири). В останньому випадку незрозуміло, що продає власник і що ви можете купити. Якщо у квартирі 3 кімнати, то яка з них буде вашою?
- Хто є власниками інших кімнат. Якщо держава, то необхідно брати відмову від переважного права покупки в держави (її можна взяти в ЖЕКу), якщо приватні особи, то в них.
- Ціна у відмовах на вашу майбутню кімнату у всіх сусідів повинна бути однаковою.
- Ціна в договорі купівлі-продажу кімнати повинна бути не меншою, ніж у відмовах у сусідів.
- Якщо власник будь-якої із сусідніх кімнат - дитина, то необхідна згода органів опіки на продаж вам кімнати.
- Якщо сусіди не хочуть давати відмову на першочергове право покупки, вам можуть запропонувати замінити договір купівлі-продажу договором дарування. Однак цей договір може бути в судовому порядку оскаржений перекірливим сусідом. Якщо суд вирішить, що дарування було без підстав - ви можете залишитися без грошей і кімнати.
Червона ціна столичних кімнат*
Ви можете розраховувати:
- за $15-20 тис. на частку в загальній частковій власності в комуналці або в приватній квартирі або проблемну кімнату** ("підступи" з документами, погані сусіди) будь-якого житлового метражу як у центрі, так й у спальних районах
- за $25-30 тис. - на "чисту" за документами кімнату, частіше в "старих" квартирах, у спальних районах, може бути кілька сусідів
- за $35-45 тис. - на "чисту" за документами кімнату як у старих, так і нових квартирах, поруч - метро, сусіди - як пощастить
- за $50 тис. - на "чисту" за документами кімнату в "новій" квартирі, з гарним ремонтом, гарні сусіди - не більше трьох
- за $65-70 тис. - на "перспективну" кімнату (під знесення, з однією сусідкою-бабусею без родичів) у новій і старій квартирах як у спальних, так й у центральних районах.
* ми аналізували ціни на кімнати до 14,6 кв. м житлової площі, до 24 кв. м - загальної площі.
** під кімнатою мається на увазі частка, якій відповідає кімната у квартирі
Тетяна Дубова
За матеріалами: Сьогодні
Поділитися новиною
