922
Будівельники вчаться управляти по-новому
— Нерухомість
За перше півріччя 2008 року київські будівельні компанії ввели в експлуатацію тільки 595 тисяч квадратних метрів. Це всього лише на 0,3% більше, ніж за цей же період минулого року. Причина - зниження купівельної спроможності населення через ускладнення процедури видачі іпотечних кредитів, а також те, що ринок нерухомості перегрівся. Ця тенденція не могла не позначитися на столичних компаніях, які протягом останніх 10 років працювали в дуже сприятливих умовах активного зростання ринку нерухомості.
"Ринок перебуває в стагнації. Якщо він не активізується, а в будівельників не буде того попиту, що вони очікують, я припускаю, що може бути затримка зі здачею об'єктів і навіть заморожування будівництва", - говорить Віктор Несин, віце-президент української асоціації ріелторів.
За його словами, будівництво ведеться за рахунок населення, що не проявляє сьогодні активності ні на первинному, ні на вторинному ринках. До того ж команда Леоніда Черновецького веде політику підвищення пайових внесків на розвиток інфраструктури міста й відрахувань забудовниками квартир для черговиків, що значно зменшує прибуток будівельних компаній. "У будівельників велика недостача фінансів, тим більше що будматеріали постійно дорожчають", - відзначає Віктор Несин.
За словами директора аналітично-дослідницького центру "Інститут міста" Олександра Сергієнка, для того щоб відрегулювати ситуацію, потрібен час. "Ринок нерухомості дуже інерційний", - говорить він.
Приватників врятувала гнучкість
Приватні компанії сьогодні почали змінювати стратегію. Зокрема вони скорочують витрати, наприклад, за рахунок зменшення числа підрядників, які залучаються для будівництва, більше ретельного відбору земельних ділянок та вдосконалювання маркетингової стратегії. "Якщо компанія має одночасно більше замовлень, чим дозволяє її штатний чисельний склад, на об'єктах працюють тимчасово залучені працівники, що приводить до порушення термінів, встановлених договорами, низької якості будівельно-монтажних робіт і фінансових втрат організації", - розповідає генеральний директор компанії Apple Consulting Юлія Плієва. Крім того, приватні компанії масово переорієнтуються на будівництво за межею міста, де вартість землі, а виходить, і майбутніх квартир дешевше й, відповідно, купівельний попит вище.
Київміськбуд заморожує об'єкти
На відміну від приватних компаній державні змушені працювати в умовах величезної кількості обмежень, що перешкоджають адаптації до ринкових умов. Зокрема негативна ситуація вже відбилася на будівельному холдингу "Київміськбуд", 80% якого все ще перебуває в комунальній власності. Більше 80% житла Київміськбуд зводить за рахунок інвестицій населення.
Як відомо, гроші інвесторів -фізичних осіб холдинг залучає через банк "Аркада". Як відзначив генеральний директор Київміськбуду Петро Шилюк, зараз по банку "Аркада" спостерігається "великий спад". "Ринок дійсно сьогодні завмер", - констатував керівник компанії. У зв'язку з цими проблемами на засіданні ради директорів Будівельної палати Шилюк заявив, що не виключає можливості припинення реалізації низки проектів будівництва житла та соціальних об'єктів. На думку Олександра Сергієнка: "Краху не буде, але компанія просто заморозить будівництва, звільнить всіх робітників, нічого будуватися не буде".
Ще однією проблемою для холдингу стала втрата звичних преференцій при землевідводах. Довгі роки Київміськбуд одержував земельні ділянки в першочерговому порядку. Сьогодні ж (відповідно до змін у чинному законодавстві) землю Київміськбуд одержує на загальних підставах.
За даними експертів, зараз у холдингу залишився максимум на 1,5 року вперед майданчиків, відведених під будівництво. Крім того, Київміськбуд обтяжений багатомільйонними зобов'язаннями перед підрядниками та вкладниками. "Сьогодні Київміськбуд- звичайний девелопер, до того ж обтяжений колосальними зобов'язаннями перед інвесторами", - підтверджує президент корпорації "Столиця" Валентин Ісак.
Неупорядкований хаос
На сьогоднішній день у консолідований баланс компанії включаються активи асоційованих членів, які не пов'язані з холдингом відносинами ні адміністративного, ні корпоративного контролю. Історично склалася ситуація, що в більшості приписуваних холдингу підприємств Київміськбуд не має контролю над ключовими підприємствами - у більшості випадків холдинг просто володіє міноритарними пакетами акцій цих структур. Як результат - неефективне управління, відсутність чіткого розподілу праці між будівельними організаціями.
Успішний вихід з кризи галузі та окремих компаній залежить від того, як швидко бізнес зможе переорієнтуватися на принципово нові моделі стратегічного управління. "Компаніям, насамперед державним, потрібний ефективний власник та ефективний менеджмент, здатні вибудувати нові стратегії управління", - відзначає Юлія Плієва. За її словами, відсутність діючого механізму стратегічного управління приводить до негативних економічних наслідків у діяльності не тільки самих будівельних підприємств, але й всіх учасників інвестиційно-будівельного циклу.
Ще одним виходом із ситуації, на думку експертів, є залучення інвестицій, тобто прихід ефективного власника. Керівництво Київміськбуду, зокрема голова правління Київміськбуду Петро Шилюк неодноразово висловлювався про необхідність продажу підприємства. За словами Валентина Ісака, президента корпорації "Столиця", тільки серйозні перетворення можуть врятувати Київміськбуд. "Коли в пресі почали мусуватися слухи про те, що на початку наступного року може відбутися спроба продажу цієї компанії, я не здивувався. Врятувати Київміськбуд можуть тільки серйозні перетворення. Але на актив такої якості дуже важко знайти покупця, простіше створити нову компанію зі споконвічно якісно відбудованою системою управління. Буде великою вдачею, якщо місту вдасться одержати за Київміськбуд хоча б якісь гроші", - говорить він.
Холдингова компанія "Київміськбуд"
Будівельна компанія, 80% акцій якої належать київській територіальній громаді й перебувають в управлінні Київської міськдержадміністрації. У статутний фонд холдингу в процесі корпоратизації були передані міноритарні пакети 38 акціонерних товариств у розмірі від 10 до 30 %. Частка інвестицій населення в будівництво житла компанією в 2007 році склала 82,6% (в 2006 році - 75,9%).
За матеріалами: Діло
Поділитися новиною
