1090
Хмари нам тільки сняться
— Нерухомість
Вісімсот мільйонів - таку суму рівно місяць тому заплатила інвестиційна рада міста Абу-Дабі, столиці ОАЕ, за легендарний хмарочос Крайслер-Білдінг на Манхеттені. Продаж 319-метрового гіганта, що з 30-х років минулого століття вважається символом Нью-Йорка, став далеко не найбільшою угодою на американському ринку нерухомості. На початку літа інші заповзятливі араби з Еміратів придбали офісний хмарочос General Motors у тому ж районі, але за ціною більш солідною - $2,8 млрд.
У всіх країнах світу продаж офісної вежі - запорука фінансового добробуту її власника, оскільки на сьогоднішній день висотні будинки вважаються найдорожчими об'єктами нерухомості. В Україні поки такий статус мають лише торговельні або багатофункціональні центри - ера "позахмарних гігантів" тут тільки починається. Будівництво хмарочосів у нашій державі могло б не тільки перетворити вигляд великих міст країни, але й вирішити проблему дефіциту офісних приміщень і відведення землі для девелоперів. Тим часом не кожен інвестор сьогодні прагне вгору - багато хто боїться впасти.
Літати хочеться
Висота, з якої їм доведеться падати, може бути різною, оскільки чіткого визначення хмарочос ще немає. У більшості країн це поняття розглядають як будинок, висота якого коливається в межах 91-300 метрів. Все, що перевершує ці розміри, відноситься до категорії надвисоких будинків. Є й інші класифікації. За словами Дмитра Гадомського, старшого консультанта податково-юридичного департаменту компанії "Делойт", найпоширеніший показник, що закріпився за хмарочосом, - понад 73,5 метрів (25 поверхів). В Україні, відповідно до чинних будівельних норм, висотними вважаються будинки, які перевищують 47 метрів (більше 16 поверхів). А от споруди, вищі на чотири поверхи, в нашій країні розглядаються як експериментальні.
Якщо так міркувати, то виходить, що Україна обзавелася хмарочосами вже давно, особливо столиця. Взяти хоча б 28-поверховий будинок на проспекті Перемоги в Києві, у якому нині розташувалося Міністерство транспорту. Цей об'єкт заввишки 120 метрів був побудований ще за радянських часів, в 1986 році. Тоді в будівельників не було необхідних матеріалів і досвіду. Тому будинок не функціонував до 2003 року, поки чиновники не взялися за його переобладнання. Таких "перших млинців" у місті декілька, наприклад, 127-метровий Апеляційний суд Києва на Солом’янській площі.
Першим столичним хмарочосом, зведеним відповідно до міжнародних норм висотного будівництва, став 34-поверховий житловий будинок на Лівому березі. В експлуатацію об'єкт був зданий недавно, тому його "поведінку" в майбутньому вгадати поки складно.
Тим часом на сьогодні українським девелоперам набагато вигідніше будувати якісні висотки, уважно вивчаючи і використовуючи закордонний досвід. Позитивний результат, як відзначають самі гравці, обіцяє компанії не тільки імідж будівельника респектабельного об'єкта, але й безліч інших, у першу чергу фінансових вигод. Велику роль у цьому питанні відіграють світові тенденції: сучасна нерухомість приваблює великих інвесторів. Не останнє місце займає поліпшення архітектурного вигляду міста, адже зовсім очевидно, що будівлі другої половини минулого століття застаріли не тільки якісно, але й морально. До всього ж спорудження 100-поверхової вежі займе в багато разів менше території, ніж будівництво десятиповерхових будинків.
А от грошей на хмарочос знадобиться стільки ж, інше питання, що розподілити їх у цьому випадку можна більш ефективно. За словами експертів, так легше провести необхідні комунікації. Обслуговувати один об'єкт простіше і дешевше, ніж десять. Згідно з даними "Земельного союзу України", за один тиждень вартість земельних ділянок під забудову збільшується на 0,3%. Через це економія коштів за рахунок скорочення території - гора з плечей девелопера. "Світова практика показує, що найчастіше хмарочоси - офісні центри, готелі та апартаменти. Незважаючи на те, що до України прийшла культура заміського житла, нашому споживачеві ближчий спосіб життя мегаполіса", - відзначає Тетяна Копилець, керівник відділу комерційної нерухомості ІДК "Каскад".
Ще один фактор, що сприяє будівництву хмарочосів в Україні - дефіцит офісних приміщень. Це підігріває попит, а разом з ним - впевненість інвесторів у поверненні коштів. Вартість будівництва хмарочоса зростає на 30-40% кожні 25 поверхів. Можна припустити, що і вартість оренди цих приміщень дорожчає за рівнями. Приміром, ціна офісних площ в 33-поверховому бізнес-центрі "Парус" на бульварі Лесі Українки в Києві становить $70 за кв. м на місяць. У будівництво цього будинку компанія "Мандарин-Плаза" вклала $100 млн., повернути які інвестор розраховує протягом семи років.
Дорога у хмари
Про те, що зводити хмарочоси в Україні вигідно, говорять обсяги будівництва на сьогоднішній день. За даними Олександра Богдана, начальника відділу фінансової нерухомості компанії "КДД Груп", обсяг цього нового для нас ринку зараз становить 1 млн. кв. м. У цьому випадку мова йде про споруджувані об'єкти. Що ж стосується проектів, ця цифра в чотири рази більша. Тим часом, як відзначають аналітики, хмарочос може швидко заповнитися лише в тому випадку, якщо він розташований у центрі міста, де вирує ділове життя.
У цьому і полягає головна проблема реалізації проекту, адже самі по собі гіганти погано вписуються в архітектуру, наприклад, історичної частини міста. До речі, у Києві на цьому ґрунті неодноразово виникали конфлікти. Щоб у майбутньому їх уникнути, столичні чиновники разом з архітектурними бюро розробили проекти будівництва хмарочосів за кільцевою схемою навколо Києва. Так що всім охочим спорудити вежу в майбутньому доведеться задовольнятися околицями. А от тим, хто ризикнув "злетіти" раніше, повезло більше.
На столичному Подолі будує хмарочос компанія Mirax Group (Україна). Вежа на ім’я Mirax Plaza заввишки 200 метрів буде здана в експлуатацію в 2010 році. За словами експертів, це дуже дороге задоволення. Багато чого залежить від ділянки і ґрунтів, на яких будується будинок. Фундамент для такого спорудження дуже капіталомісткий. Тільки зведення стін Mirax Plaza обійшлося компанії в $25 млн., при цьому собівартість будівництва комплексу становить приблизно $2500 за кв. м. В Україну компанія прийшла з Росії вже з готовими наробітками і навичками.
У Москві компанія побудувала 93-поверхову вежу "Федерація" заввишки 432 метри.
Одночасно з Mirax Plaza у центрі може з'явитися 46-поверховий багатофункціональний комплекс, що будує ТОВ "Грааль". Інвестиції в цей об'єкт складуть 300 млн. євро, а розташується він у центрі міста - на Хрещатику.
Торік на містобудівних радах розглядалися проекти двох 50-поверхових хмарочосів у Печерському районі. За задумом архітектора, відомого новатора Сергія Бабушкіна, одна вежа повинна стати готелем, друга - офісним центром. Були в Бабушкіна й інші, більш креативні та сміливі проекти, наприклад, розважальний комплекс на 86 поверхів заввишки 400 метрів. Тим часом, якщо на 50 поверхів чиновники погодитися ще можуть, то більш "високі" ідеї їх шокують і змушують задуматися.
Повітряні замки
Подумати є над чим, адже, по суті, головним бар'єром для будівництва гігантів сьогодні є нормативна база, вірніше відсутність такої. "Проблема не у фінансах, а в тому, що ми живемо за БНіПами і ДКН, які були створені в СРСР і скоректовані в 2002 році.
У нашій країні є обмеження на висотне будівництво і складні пожежні норми, особливо, для адміністративних будівель", - пояснюють експерти з компанії "Каскад". Дмитро Гадомський розповів, що чинні державні будівельні норми "Громадські будівлі і споруди" поширюються на будинки до 16 поверхів. Об'єкти, що перевищують цю висоту, будуються у відповідності зі спеціальним Положенням "Про експериментальне будівництво", що має безліч недоробок, більшість питань залишаються неурегульованими.
Саме тому кожен девелопер, що взявся за хмарочос, розробляє так звані "індивідуальні технічні умови". Вони обумовлюються і погоджуються з базовими науково-дослідними інститутами, визначеними Міністерством будівництва України. Чіткий порядок і терміни узгодження умов відсутні, що приводить до зривів затвердження і реалізації проектів. У більшості випадків технічні установки в різних забудовників ідентичні. Тому на їхній основі цілком можливо розробити єдині нормативи для будівництва хмарочосів. Тим часом, як вважають експерти, найближчі п'ять років цього не станеться. Наприклад, у Росії робота над таким документом триває от вже шість років.
Експерти відзначають, що в усьому світі епоха хмарочосів підходить до свого завершення. Розвиток комунікаційних технологій робить неактуальними висотні адміністративні будівлі, адже великі корпорації можуть будувати невеликі офіси для співробітників у різних кінцях міста. Культура споживання комерційної та торговельної нерухомості змінюється, а з ними і сприйняття мегаполіса, як чогось надвисокого та страшного. Тому не виключено, що, коли в Україні, нарешті, з'являться 300-метрові гіганти, буде пізно. Якими б шикарними вони не були, бізнесмени з Арабських Еміратів на них точно не спокусяться.
Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії "Т.М.М."
Масштабність висотних проектів деякою мірою обмежує будівництво хмарочосів: просто поставити довгу "свічку" на маленькому клаптику дорогої землі - недоцільно. Більш вигідно замість будівництва однієї висотки спроектувати цілий комплекс, зважаючи на те, що корисна площа поверху буде зменшуватися зі зростанням поверховості за рахунок підвищення від поверху до поверху площі технічних приміщень і ліфтового господарства в силу необхідності додаткових ліфтів, технологічних приміщень для комунікацій, ліфтових шахт, виконання вимог пожежної безпеки. Тому зведення хмарочосів найчастіше реалізується в рамках масштабних проектів, що вимагають великих капіталовкладень, приміром, як Москва-Сіті.
З погляду концепції, необхідно ретельно подумати і проаналізувати доцільність будівництва такого висотного будинку. Для комерційної нерухомості це може бути вигідним. З іншого боку, у житловому будівництві виникає питання, чи готові люди жити на такій висоті, коли в силу різниці тиску не можна буде відкрити вікно, або ж коли дотепер не досліджений вплив резонансних частот висотного будинку на резонансні частоти людини. Все-таки багато мешканців віддають перевагу квартирам на середніх поверхах (7-10). На такій висоті повітря чистіше, вони вище крони дерев, що забезпечує гарний вид з вікна.
Ще одним обмежуючим фактором є подорожчання собівартості будівництва будинку. Приміром, пожежна система для такого будинку повинна бути автономною, закладаються дорогі автоматизовані системи пожежогасіння, повинні бути певні обробки, пояси, що відтинаються.
За матеріалами: Інвестгазета
Поділитися новиною
