567
Як отримати кредит на землю
— Кредит&Депозит
Банкіри пояснюють це непрозорістю вітчизняного ринку землі, частими шахрайствами, а, отже, і підвищеним рівнем ризиків. Що ж очікує позичальника, який звернувся до банку за таким кредитом, які умови пропонуються, і які документи потрібно надати?
Незважаючи на стійкий попит на ділянки, експерти в один голос говорять про те, що ринок земельного кредитування в нашій країні перебуває в зародковому стані. Так, за даними компанії "Фінансової консультант. Фаворит", земельні позички займають всього 2,2% загального обсягу іпотечних кредитів. У цифрах це становить приблизно 1,4 млрд грн. Настільки невеликий обсяг ринку земельних позик пояснюється декількома причинами. "Основна складність при оформленні земельного кредиту - дуже об'ємний пакет документів, який необхідно зібрати, а також тривалий термін, необхідний для ухвалення рішення по кредиту, - говорить незалежний кредитний брокер Анатолій Геращенко". - В окремих випадках рішення питання затягують на кілька місяців, тому я рекомендую звертатися відразу до кількох банків". Для порівняння, на ухвалення рішення по кредиту на покупку автомобіля банку знадобиться всього кілька днів, квартири - біля тижня.
Ще одна причина - труднощі оцінки земельних ділянок. Адже земля, яку здобувають в кредит, відходить у заставу. Отже, банк повинен впевнитися в тому, що гарантією повернення боргу буде ліквідна ділянка. Але якщо зразкову ринкову вартість автомобіля або квартири можна визначити навіть, не будучи експертом, то за оцінкою земельних ділянок якої-небудь стандартизованої тарифної сітки просто не існує. Процедура ускладнюється, якщо ділянка перебуває вдалечині від великих міст та селищ. Адже оцінка, як правило, базується на вартості аналогічних ділянок, розташованих по сусідству. Але якщо їхня ціна невідома, то землю, яку здобувають, практично неможливо оцінити адекватно.
Не дивно, що в результаті поточного дефіциту ресурсів, банки поспішили в першу чергу обмежити земельне кредитування. За даними компанії "Простобанк Консалтинг", у червні земельні кредити обходилися позичальникам у середньому в 19,59% річних у гривні й 14,29% у доларах США, а вже в серпні 20% й 14,47% відповідно. При цьому ще в березні земельні кредити в доларах видавалися в середньому під 12% річних. Можна констатувати, що ставка по земельних позиках підскочила 2-3 процентних пункту. Втім, банкіри цього не приховують. Подорожчання земельних кредитів визнає Антон Шаперенков, начальник департаменту розробки продуктів роздрібного бізнесу VAB Банку. А Дмитро Замотаєв, начальник управління кредитних продуктів роздрібного банкинга "Укргазбанку", вважає, що подальше здешевлення кредитів, у тому числі земельних, можливо лише у випадку поліпшення ситуації з доступом до грошових ресурсів на міжнародному ринку.
Земля від землі різниться
Оформити кредит можна далеко не на будь-яку ділянку, а тільки на землю, призначену для будівництва або садівничого господарства. Але й тут є обмеження, за допомогою яких банки страхуються від можливого шахрайства з боку клієнтів. Експерти вважають, що на земельному ринку мають місце часті випадки шахрайства відносно банків, зокрема пов'язаних з тіньовими схемами зміни цільового призначення ділянок або їхнього перепродажу вроздріб. Найпоширеніше "розведення", розповсюджене на етапі формування ринку - розподіл великих ділянок, куплених у кредит, на невеликі наділи з їхнім наступним продажем. У Державному земельному кадастрі таким ділянкам привласнюються нові номери, тоді як старої ділянки начебто б не існує, і угода визнається недійсною. Справедливості заради відзначимо, що далеко не всі інвестори, які спекулюють із землею за допомогою банківських кредитів, шахраї.
Упереджене відношення до них є ніщо інше, як спроба банкірів уникнути зайвого ризику. Але в цілому експерти визнають, що випадків шахрайства при угодах із землею більше, ніж при купівлі-продажу нерухомості. Мабуть, саме тому програми кредитування угод із землею можна знайти далеко не у всіх банках. На сьогоднішній день подібні програми пропонують своїм клієнтам ОТП-Банк, Надра, Укргазбанк, ТАС-Комерцбанк, УкрСиббанк, Фінанси та кредит, Правекс, СЄБ Банк, ПУМБ, Альфа-Банк, Укрсоцбанк, Райффайзен Банк Аваль.
У більшості випадків банкіри неохоче кредитують купівлю великих ділянок, оптимальний варіант для приватних позичальників - до 1 Га. Шанси одержання кредиту підвищуються, якщо потенційний позичальник доведе банку, що на придбаній ділянці він має намір побудувати будинок або займатися садівництвом. Доказом може служити погоджений проект майбутнього будинку або дачі й дозвіл на будівництво. До осіб, що бажають заробити на перепродажі ділянки, кредитори ставляться упереджено, особливо сьогодні - у період кризи ліквідності. Тому, якщо в поведінці позичальника запідозрять спекулятивні мотиви, у кредиті найімовірніше відмовлять. Дуже важливе питання спільного використання ділянки, так звані сервітути. Відповідно до Земельного кодексу України, сервітут - це право власника або користувача земельної ділянки на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою. Наприклад, до сервітутів відноситься право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку. Тому, навіть якщо ви купуєте землю в особисту власність, можливо, на ділянці проходить каналізація, водопровід або електрика до сусідніх наділів. У цьому випадку вважається, що земля перебуває в спільному використанні. Вона належить своєму власникові, але дефакто сусід або місцева влада використовують її для транзиту водопостачання або каналізації. Як нам вдалося з'ясувати, нерідко банкіри вважають такі ділянки менш ліквідним активом і можуть відмовитися кредитувати їхню купівлю.
Умови кредитування
Для оформлення земельного кредиту позичальник повинен надати в банк копію паспорта й довідки про присвоєння ідентифікаційного коду, довідку про прибутки за останні пів року, довідку про сплату податку за землю за останні 12 місяців (надає продавець), довідку з Державного земельного кадастру про попередні операції із землею й копію державного акту про право власності, оформленого на продавця. До даного списку додається експертна оцінка ділянки, що проводить банківський експерт за рахунок клієнта (близько 1000 грн), а деякі банкіри можуть ще й зажадати дозвіл на будівництво й проект будинку, який покупець має намір побудувати на ділянці, що він купує. Останні два пункти будуть свідчити про те, що ви не здобуваєте землю зі спекулятивними цілями. Формально вимоги до земельних позичальників не відрізняються від іпотечних: у більшості банків фігурує бажаний вік позичальника від 21 до 65 років, а також наявність постійного джерела прибутків.
Максимальна сума, яку може одержати приватна особа в кредит на купівлю землі, становить $500 тис. Більшість банкірів декларує саме таку цифру. На практиці одержати кредит на цю суму буде надзвичайно складно, особливо в період поточного дефіциту банківських ресурсів. Тому бажано, щоб запити позичальника обмежувалися сумою не більше $150 тис. У цьому випадку ймовірність позитивного рішення по кредиту вище. Потрібно усвідомлювати, що сума кредиту залежить від оцінної вартості землі, а не від фактичної суми угоди. Приміром, якщо та або інша ділянка оцінена в $60 тис., то банк буде виходити саме із цієї суми, навіть якщо продавець запросить всі $100 тис. При цьому кредит видадуть лише в розмірі 80% оцінної вартості ділянки. Інші 20% позичальникові доведеться заплатити самому. Зважаючи на те, що чіткого ціноутворення на земельному ринку немає, дуже часто угоди не укладаються саме через невідповідність вартості ділянки, запитуваної продавцем, та його оцінної вартості. У цьому випадку банкіри пропонують надати під заставу додаткове майно, наприклад, нерухомість.
Додаткові платежі на етапі оформлення земельного кредиту дуже схожі з іпотекою. Практично у всіх банках позичальникові необхідно заплатити комісію в розмірі 1-2,5% від суми надаваного кредиту. Окремо може стягуватися щомісячна комісія. Як й у випадку з купівлею квартири позичальникові доведеться сплатити послуги нотаріуса, який завіряє угоду й щорічний страховий внесок у розмірі до 0,5% вартості кредиту. У більшості випадків мова йде про титульне страхування на випадок, якщо за якимись причинами позичальник втратить право власності на земельну ділянку. Крім того, банкіри нерідко вимагають додатково застрахувати життя й здоров'я позичальника, що обійдеться приблизно в таку ж суму, як і страхування ділянки.
ТОП-3. Найвигідніші процентні ставки по земельних кредитах терміном на 20 років ( за даними компанії "Простобанк Консалтинг"):
В гривні:
1. Правекс-Банк - 17,99%
2. Надра - 18,59%
3. Ощадбанк - 19,00%
В доларах США:
1. СЄБ Банк - 12,80%
2. Сведбанк - 13,00%
3. ОТП Банк - 13,49%
В євро:
1. Сведбанк - 12,50%
2. СЄБ Банк - 12,50%
3. Правекс-Банк - 12,49%
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
